北京买房|海淀兼顾学区和改善的高品质小区踩盘分析

嗨，小伙伴们，最近我踩了海淀兼顾学区和改善的小区，一共有四个小区，分梯度，有顶级改善的，高品质改善的，普通改善兼顾学区的，一般小区兼顾学区稍便宜些，可以上车的，分别是紫金长安、西钓鱼台嘉园、颐源居、今日家园，紫金长安是万寿路片区的顶级改善楼盘，对应九年一贯制的育英学校，西钓鱼台嘉园是八里庄片区不错的次新改善楼盘，对应八里庄小学，颐源居是羊坊店的改善+学区楼盘，对应翠微小学，今日家园是万寿路片区的一般上车盘，对应培英小学，这几个片区我都有介绍过，只是当时没有介绍这些改善盘，想了解各个片区的详细情况的，可以看这几篇文章：

北京买房|海淀万寿路学区学校和小区分析

海淀八里庄片区学校及踩盘分析（去过5次了）

超级全面的海淀羊坊店片区踩盘分析（去过4次了）

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

先说一下最近我观察到的一些现象，也说一下我的想法，仅供参考哈。有想买海淀西城学区房的小伙伴们，兼顾自住，预算600-800w的居多，但又看不上学区房的楼龄，看一圈也找不到合适的房子，又很担心换房的时候卖不出去，又担心学区溢价高，陷入一种很纠结的境地。其实我感觉咱们首先要解决自己的核心需求，因为学区房的现状就是这样，好的学区就是房子比较老，有新的，但是就是贵，咱们得从自己的实际情况和核心需求出发，接受现实，够得上的房子，就是这样的，没办法，买学区房的最终目标就是要解决孩子上个好学校的问题，那你就得牺牲一些自己的居住体验，做一个平衡，至于担心以后房子卖不出去什么的，这种可能性谁也说不准，但他毕竟解决了你上学和居住的问题，买别的地方的房子就能卖出去吗？我买房子的时候也是做过这种最坏打算的，但我解决了我当下的核心需求，谁也不长后眼，适度纠结是可以的，在自己的能力范围内，挑管理和口碑都比较好的房子，但也别过分纠结，搞得自己很焦虑，就没必要了。毕竟你嫌弃的老房子，也是很多人高攀不上的。做一个不恰当的比喻，郊区远大新就像颜值身材都很好的大美女，学区老破小，则是长相丑年龄大但是有学识有能力的老大姐，你总得抉择，如果都想要，你就得拿出相应的彩礼。

今天先介绍紫金长安和西钓鱼台嘉园，下篇介绍颐源居和今日家园。

1、紫金长安

紫金长安社区在西长安街北侧，紫金借用紫禁城中的紫禁谐音，所以叫紫金长安。紫金长安位于海淀西翠路，是五棵松核心区域的高端商品房，在2008年奥运会篮球馆正北侧，由世界著名的美国SASAKI建筑设计公司设计，中关村科技城建设股份有限公司旗下的子公司北京澳林房地产开发有限公司于2003年6月开始建设，2004年开盘，开盘价7080元每平米，现在均价已经14.7w了，分三期建成，分别是2004、2006和2008年，共用同一园区，占地面积16.54万平米，建筑面积48万平米，共17栋楼，总户数2290户，主力户型是150-230平米南北通透的三居四居，一居室73-79平米，占比2%，两居97-137平米，占比24%，一梯2/3户或者2梯2户。小区有5个大门，西南门只能行人，其他4个可以人车共用。育英学校小学部的低年级部就在紫金长安边上。

小区的建筑质量很棒，毕竟属于早期富人区了，楼栋的外立面是紫红色瓷砖和大理石；环境也不错，中式园林的设计风格，3000平米的水系，绿化率35%，据说小区有上百种不同植物，咱也没数过。人车分流，车位配比1:0.9，车位租的话1200元/月，买的话80w左右。有篮球场、儿童活动中心，小区很宽敞，在寸土寸金的地段很难得，当然不要拿它跟五环外的小区比，比如新北苑那片的小区，不要单纯论小区品质和环境，它的地段和配套优势，是五环外的次新不能比的，买这个小区的人群也不主要是因为学区，就是图改善和位置好,学区兼顾一下而已。

下面这些图片只是我随手拍的，也没有特意找角度

大门

车库入口

篮球场

物业是银达物业，管理不错，物业费2.6-4.8元，保安保洁都有。小区里面的业主都是高素质人群，高精尖人才或各行业的中高层，还有一些名人，毕竟这里的两居室入门也得1400w左右了；小区定位为低密度花园洋房社区，楼高9-16层，容积率2.0，楼间距60-80米，层高2.7米-3米 。

看了一套182平米的3居室，在2层，总高12层，报价2750w。

紫金长安算是万寿路+羊坊店两个片区内的顶级改善盘了，好想拥有紫金长安。小区离地铁站将近2km了，不过估计这个小区的业主都有车吧

2、西钓鱼台嘉园

西钓鱼台嘉园位于海淀区西三环，昆玉河、永定河两水交汇处阳岸，均价12.2w左右，分三期建成，一期2006年、二期2008年、三期2021年，一、二期7栋楼，共922户，三期1栋楼203户，小区建筑类型为塔楼、板楼和塔板结合，外围是底商。物业管理比较严格，封闭式管理，门口有保安，刷卡入小区，甚至电梯也要刷卡入户，一期7.98元（ 含4元空调能源费），二期3.98元，三期9.98元，物业还是很不错的，被评为4星物业，小区很干净。人车分流，地下双层车库，电梯刷卡直达楼层，车位配比1：1.2，买的话是70万左右，租的话是1100元/月。离10号线西钓鱼台地铁站C口，步行600米左右。

小区不是很大，但是环境确实不错，绿化率40%，小区里面有很多石材景观，路面都铺了砖，园区里有四大主题花园（锡兰高地、骑士花 园、曼特宁花园、香颂花园），建筑质量也很好，一楼大堂也很气派，属于高品质社区了。紧临昆玉河，有一些房子属于河景房，滨河步道上行1千米至玉渊潭公园，楼下500米处码头有游船直达颐和园。

我去看房的时候，小区在做外墙维护改造，有些影响观感。

缺点的话就是，小区体量不大，位置稍微有点小尴尬，附近只有一个这一个小区，虽然离地铁很近，但离商场远一点，建筑结构是框架，有防震作用，但是得房率低，75%左右，另外户型不是很好，因为小区设计的时候比较讲究风水，从空中看是一个鱼型，延昆玉河流向，鱼头指向玉渊潭，有如鱼得水的寓意，所以小区的户型很多不方正，有点弧形。小区的居住人群是一些高层、商界老板之类的，还是比较豪气的。

小区的户型比较多样，还有跃层，1-5居都有，从90平的两居到350多平的5居都有，我看了一套2居室，户型带点弧形，在2层，外面有个露台（也没啥太大的用处），算是这个小区的入门级了

2/17层，1梯1户，建筑面积91.2平，套内68.4平，得房率75%，报价930w，一般成交价在900w出头

写完这两个小区，文章就已经比较长了，下一篇我再介绍颐源居和今日家园，下期见！