旧改周报┃深圳14大项目获进展：合正、深业泰然等主导

截至2023年12月03日（周日），已列入城市更新计划项目1028个，拆除范围面积累计8737.8h㎡；已通过城市更新专规批复项目688个，计容建筑面积累计21626万㎡；按数量规划通过率66.9%，按规模规划通过率63%；实施主体公示项目520个，拆除范围面积累计3380.1h㎡；按数量计划实施率50.6%，按规模计划实施率38.7%。

备注：1）以上数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计，未含已立项的14个综合整治类城市更新项目，若统计在内，则已列入城市更新计划项目合计1042个；

2）实施主体公示项目实际已公示单个或多个分期均按1个项目进行统计。

看点

01

政策资讯

1.自然资源部办公厅关于印发《乡村振兴用地政策指南（2023年）》的通知

通知内容：2023年11月29日，自然资源部办公厅关于印发《乡村振兴用地政策指南（2023年）》的通知，重点内容如下：

1、明确适用范围。(1)农村村民住宅用地；(2)现代种养业，农产品加工业，农产品流通业，乡村制造农田水利设施建设和手工艺品业，乡村休闲旅游业，乡村新型服务业，乡村新产业新业态等乡村产业用地；(3)农村道路、农村供水保障、乡村清洁能源、农村物流体系、农村人居环境整治、乡村信息基础设施等乡村公共基础设施用地；(4)乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地；(5)国家生态安全屏障保护与修复，草原保护与修复，湿地保护与修复，重点流域环境综合治理，荒漠化、石漠化、水土流失综合治理，农村土地综合整治，重大地质灾害隐患治理等乡村生态保护与修复用地；（6）其他符合法律法规及政策文件要求的乡村振兴促进活动涉及的用地行为。

2、明确支持乡村产业振兴。新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。省级制定土地利用年度计划时，应安排至少5%新增建设用地指标保障乡村重点产业和项目用地。

3、明确鼓励盘活利用农村集体建设用地。有序开展县域乡村闲置集体建设用地、闲置宅基地、村庄空闲地、厂矿废弃地、道路改线废弃地、农业生产与村庄建设复合用地及“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）等土地综合整治，盘活建设用地重点用于乡村新产业新业态和返乡入乡创新创业。

4、明确城乡建设用地增减挂钩机制。实施增减挂钩原则上在县域范围内开展，依据当地生产生活实际，充分征求农民意见，编制项目区实施方案，经批准后实施。增减挂钩腾出的建设用地，首先要复垦为耕地，在优先满足农村各种发展建设用地后，经批准将节约的指标少量调剂给城镇使用的，其土地增值收益必须及时全部返还农村。增减挂钩项目立项批准、实施验收均应按规定在自然资源部城乡建设用地增减挂钩在线监管应用系统备案。

政策链接：

http://gi.mnr.gov.cn/202311/t20231129_2808090.html

2.深圳市住房和建设局关于征求《工业上楼建筑设计通则（征求意见稿）》意见的通知

通知内容：2023年11月30日，深圳市住房和建设局关于征求《工业上楼建筑设计通则（征求意见稿）》意见的通知，重点内容如下：

1、明确厂房建筑设计要求。(1)套内面积分割：在符合防火规范前提下，大开间生产用房可根据生产需求进行分隔，单个分隔单元套内面积不应小于1000㎡，以保证生产使用灵活性；（2）层高：建筑首层层高宜为6m~8m，二至六层层高宜为5.4m~6m，七层及以上层高宜为4.5m~5.4m；（3）建筑高度：主要建筑层数不应低于4层，且建筑高度不应大于100m。生产空间建筑高度不宜超过70m，70m以上部分可设置研发空间、实验空间、仓储空间等，构筑生产、研发、实验等功能于一体的复合型空间；（4）电梯：每个标准层宜配置不少于2台载重3t及以上的货梯。每个标准层应配置不少于1台载重1.6t及以上的客梯；（5）荷载：建筑首层地面荷载不应低于1200kg/㎡，二层以上楼面载荷不应低于800kg/㎡。

2、明确研发用房设计要求。（1）建筑布局。在M0用地上建设的研发用房，可与生产用房水平或垂直组合建造；（2）层高：首层层高宜为6m，二层以上层高宜为4.5m；（3）电梯：每个标准层应至少配备1台载重2t及以上的货梯。消防电梯应分别设置在不同防火分区内，每个防火分区不应少于1台，符合消防电梯要求的货梯或客梯可兼作消防电梯；（4）荷载：首层地面荷载不应低于800kg/㎡，二、三层楼层荷载不应低于650kg/㎡，四层以上楼层荷载不应低于500kg/㎡。

3、明确配套建筑设计要求。（1）宿舍：单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积≤35㎡，套间式宿舍≤70㎡。首层（作为公共活动室）≤6m；宿舍居室单层床层高≤3.3m，双层床层高≤3.9m；（2）配套商业：园区配套商业（除员工食堂外）建筑面积宜按不低于园区总建筑面积1.5%的比例设置。配套商业宜集中设置在研发办公用房或配套宿舍的首层或二层。

政策链接：

https://zjj.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/32891

3.关于我市城市化原村委会和原村民小组集体经济组织改组为股份合作公司相关不动产继受事宜的通知

通知内容：2023年11月27日，深圳市规划和自然资源局等部门关于印发关于《我市城市化原村委会和原村民小组集体经济组织改组为股份合作公司相关不动产继受事宜的通知》的通知，重点内容如下：

1、明确《通知》的适用范围。我市城市化过程中，原特区内村委会和村民小组集体经济组织依据《中共深圳市委 深圳市人民政府印发〈关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定〉的通知》、原特区外村委会和村民小组集体经济组织依据《中共深圳市委 深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）等文件改组为股份合作公司。改组过程中，纳入资产评估、验资范围的不动产，股份合作公司可按照《通知》申请办理继受手续，适用该《通知》进行处理。另外，对于已纳入农村城市化历史遗留违法建筑处理范围的不动产，按照相关历史遗留政策处理，不纳入《通知》的适用范围，具体体现在《通知》第四条对登记申请材料的要求上，需要提交不动产权属证书或合法用地、合法建造的相应材料。

2、明确继受关系认定问题。对于不动产权属清楚、继受关系明确的，当事人提供继受关系相关材料；不动产继受关系不明确的，则需先由职能部门即各区集体资产监管部门对主体及其不动产的继受关系进行确认并出具意见作为继受关系认定材料。同时，考虑到各区集体资产管理制度可能存在差异，在必要时可以结合实际制定具体申办规则，便于实务操作。

3、明确用地手续问题。为简化办理程序，统一纳入《通知》处理范围，股份合作公司申请办理相关不动产继受手续的，相关不动产保持原用途和原性质不变，无需办理相关用地手续。

4、明确不动产登记问题。适用《通知》进行处理，股份合作公司完善手续后依法提交申请书、申请单位的身份证明、继受关系相关材料等申请办理不动产变更登记或者首次登记。

5、明确税费征收问题。适用《通知》进行处理，股份合作公司申请办理相关不动产继受手续，依法向税务部门申请税费减免或者申报纳税，由税务部门按有关规定办理。

政策链接：

https://pnr.sz.gov.cn/xxgk/zcwj/gfxwj2/content/post_11006910.html

4.深圳市罗湖区人民政府办公室关于印发《罗湖区既有非居住房屋改建保障性租赁住房实施细则》的通知

通知内容：2023年11月30日，深圳市罗湖区人民政府办公室关于印发《罗湖区既有非居住房屋改建保障性租赁住房实施细则》的通知，重点内容如下：

1、明确适用范围。本细则适用于罗湖区对闲置和低效利用的商业办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等既有非居住存量房屋在符合条件下改建为保障性租赁住房的相关活动。

2、明确改建要求。商业办公、旅馆（酒店）、科研教育、研发用房应当以栋、座或者相对独立的整层为单位进行改建，厂房、仓储用房应当以栋或者座为单位进行改建。单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米。项目以小户型为主，建筑面积七十平方米以下的套（间）占比原则上不低于80%。

3、明确区位要求。项目应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区、高校科研所周边等就业岗位集中的片区，以及轨道交通站点附近等人口密集、交通便利、需求旺盛的区域开展和实施。

4、明确退出机制。项目自竣工联合验收通过之日起已运营满3年但按套（间）计算的出租率不足百分之60%持续6个月以上的，可以申请变更或者注销项目认定。因城市更新、土地整备、房屋征收或者因不可抗力因素导致房屋灭失等客观原因确需退出保障性租赁住房管理的，可以申请注销项目认定书。

政策链接：

http://www.szlh.gov.cn/zwgk/zcwj/content/post_11016798.html

看点

02

项目资讯

2023年第48周，深圳市共发布拆除重建类权利人核实公示1项，计划（草案）公示1项，计划公告1项，计划调整公告6项，计划延期公告1项，规划（草案）公示5项，规划修改（草案）公示1项，建设用地批复1项，法定图则调整5项，集体资产交易4项。

1、拆除重建类城市更新一览表

1

坪山区坑梓街道新乔围片区城市更新单元权利人核实公示

拟拆除重建面积：95000㎡

申报主体：深圳市坑梓秀新股份合作公司。

2

福田区华富街道九星印刷地块城市更新单元计划（草案）公示

拟拆除重建面积：6840㎡（小地块）

拟贡献率：不少于30%

拟更新方向：M0

申报主体：深圳九星印刷包装集团有限公司，经查询工商信息显示，该公司由华润三九医药股份有限公司全资控股。

华润三九医药股份有限公司(简称“华润三九”)是大型国有控股医药上市公司，主要从事医药产品的研发、生产、销售及相关健康服务。华润三九前身是1985年成立的深圳南方制药厂，1999年由三九企业集团、深圳三九药业股份有限公司等5家公司发起设立股份制公司；2000年3月9日在深圳证券交易所挂牌上市(股票代码为000999)；2008年正式进入华润集团。华润三九主营核心业务定位于CHC健康消费品和处方药领域，产品覆盖领域广，并持续丰富产品线和品种。

3

龙华区民治街道泰明工业区城市更新单元计划公告

拟拆除重建面积：19700㎡

拟贡献率：不少于43.1%

拟更新方向：R2

申报主体：深圳市万业泰房地产有限公司。

4

龙岗区南湾街道沙塘布中南片区城市更新单元计划调整公告

拟拆除重建面积：121062.4㎡

规划容积率：4.5

拟贡献率：39.6%

拟更新方向：R2

申报主体：深圳市龙岗区南湾街道办事处。

5

龙岗区坪地街道坪西社区料龙新村片区城市更新单元计划调整公告

拟拆除重建面积：115729㎡

拟贡献率：不少于45.7%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市盖亚豪方投资有限公司，经查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市创城投资有限公司。

创城集团成立于2006年，自成立以来秉持“诚信、务实、进取”的价值观念，坚持“稳健、主动、创新、共赢”的发展战略，十多年励精图治，目前已形成涉足地产开发、商业运营、物业管理、产业配套等多领域发展、多元化经营的复合型实力企业。

6

龙岗区园山街道保安社区坳一片区城市更新单元计划调整公告

拟拆除重建面积：96573㎡

拟贡献率：不少于39.7%

拟更新方向：R2、M0

申报主体：深圳市园山保安股份合作公司。

7

龙岗区园山街道保安社区坳二片区城市更新单元计划调整公告

拟拆除重建面积：53132㎡

拟贡献率：不少于40.4%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市园山保安股份合作公司。

8

龙岗区平湖街道辅城坳社区岐岭北片区城市更新单元规划（草案）公示

拟拆除重建面积：112201.5㎡

规划容积率：8.1

拟贡献率：59.8%

拟更新方向：R2+C1

申报主体：深圳市辅城坳股份合作公司。

9

龙岗区坂田街道坂雪岗科技城06-1城市更新单元规划（草案）公示

拟拆除重建面积：149635.2㎡

规划容积率：8.6

拟贡献率：44%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市桑泰房地产开发有限公司。

桑泰集团创立于2000年，总部位于中国深圳，是一家立足深圳、扎根深圳、深耕深圳的房地产投资开发集团，是集房地产开发、物业管理、城市更新、实业经营、产业园经营等产业于一体的综合性民营企业集团。

10

龙岗区横岗街道四联社区新塘坑片区城市更新单元规划（草案）公示

拟拆除重建面积：184596.6㎡

规划容积率：7.0

拟贡献率：50.1%

拟更新方向：R2+C1、R2

申报主体：深圳市横岗四联股份合作公司。

11

龙岗区园山街道荷坳旧村城市更新单元规划（草案）公示

拟拆除重建面积：136720㎡

规划容积率：8.1

拟贡献率：40.1%

拟更新方向：R2、C1+R2+S3、C1+R2

申报主体：深圳市荷坳股份合作公司。

12

龙华区观澜街道桂花社区首信广场城市更新单元规划（草案）公示

拟拆除重建面积：23217.1㎡

规划容积率：6.1

拟贡献率：50.4%

拟更新方向：R2

申报主体：深圳市新汇远投资有限公司，经查询工商信息显示，该公司由深圳市合正房地产集团有限公司全资控股。

合正集团成立于1996年，总部位于中国深圳，集团自2003年涉足城市更新以来，合正地产从重建、再开发、综合整治或功能改变切入，优化区域功能助力城市升级，已跻身深圳城市更新开发的第一集团军。至今已成功改造、开发合正方洲、合正观澜汇正荣悦、合正丹郡、合正汇一城等多个大型城市更新项目，积累了丰富的城市更新经验，为改善城市面貌、提高生活质量持续发力。

13

福田区沙头街道车公庙泰然工业区第一城市更新单元规划修改（草案）公示

拟拆除重建面积：44434.9㎡

规划容积率：11.5

拟贡献率：18.6%

拟更新方向：M0、C1

申报主体：深圳市深业泰然新时代有限公司，经查询工商信息显示，该公司由深业泰然（集团）股份有限公司全资控股。

深业泰然（集团）股份有限公司是成立于1985年的深圳市属国有企业，深业集团核心成员单位，注册资金8亿元，旗下拥有11家控股企业、3家参股企业。主要从事房地产开发建设及其配套服务，业务范围跨越至华南、华中、西南以及东部沿海等区域。三十多年来一直专注于产业地产领域，成为独树一帜的“产业城市综合体专业运营商”，成功打造了“泰然金谷”、“天安数码城”等产业地产品牌以及“玫瑰湾（苑）系列”中高档住宅产品品牌。

14

宝安区石岩街道官田工业区城市更新单元（三期）建设用地批复

开发建设用地面积：10928.7㎡

更新方向：R2

实施主体：深圳市源益达股份合作公司、深圳市宏发房地产开发有限公司。

宏发集团初创于1981年，历经多年沉淀，现已发展成为多元化、综合型集团企业。集团紧随国家发展战略，秉持“以产促城，以城兴产”的核心理念，将产城融合的蓝图付诸于行。集团以产业服务为根基，多业态融合布局，现已形成产业运营、商业运营、居住运营、物业服务、酒店运营五大业务驱动的运营生态圈，助力城市的经济繁荣、可持续发展。

2、法定图则调整一览表

1

南山区南山街道[大新地区]法定图则07-30地块

一、法定图则情况

本次规划调整涉及[大新地区]法定图则07-30地块，该地块用地面积2895㎡，规划用地性质为公共加油加气站用地（U24），配套设施为加油加气站，备注为现状保留。

二、规划调整情况

[大新地区]法定图则07-30地块用地性质由公共加油加气站用地（U24）调整为二类居住用地（R2），容积率6.0，配套设施为3班幼儿园（建筑面积不小于1100㎡），备注为规划。

2

宝安区航城街道[机场东地区]法定图则06-11地块

一、法定图则情况

根据[机场东地区]法定图则（已批），06-11地块用地面积20804㎡，规划用地性质为图书展览用地（GIC21），容积率“-”，配套设施为“图书馆”，备注为“规划”。

二、规划调整情况

将06-11地块拆分为06-11-01、06-11-02两个地块，其中：

（一）06-11-01地块用地面积为17620㎡，规划用地性质为“二类居住用地（R2）”，容积率为“3.7”，配套设施为“6班幼儿园（占地面积1800㎡，建筑面积2200㎡）、文化活动室（建筑面积1000㎡）”，备注“规划，建设配售型保障性住房”；

（二）06-11-02地块用地面积调整为3184㎡，规划用地性质为“公共绿地（G1）”，容积率为“-”，配套设施为“-”，备注为“规划”。

3

大鹏区大鹏街道[大鹏中心区]法定图则07-22、07-23等地块

一、法定图则情况

根据已批准的[大鹏中心区]法定图则，07-22地块用地面积为582571㎡，规划用地性质为生产防护绿地（G2），配套设施为“垃圾转运站”，备注为“—”。

（1）07-23地块用地面积为36043㎡，规划用地性质为二类居住用地（R2），容积率为“—”，配套设施为“—”，备注为“规划”。

（2）LG402-02地块（无具体编号）用地面积为7173㎡，规划用地性质为水域（E1），配套设施为“—”，备注为“—”。

二、规划调整情况

调整后，07-22-01地块用地面积为580816㎡，规划用地性质为生产防护绿地（G2），配套设施为“垃圾转运站”，备注为“规划”。

（1）07-22-02地块用地面积为10499㎡，规划用地性质为二类居住用地（R2），容积率为2.8，配套设施为“公共充电站，社区老年人日间照料中心，便民服务站，物业服务用房，文化活动室，社区管理用房，社区警务室，6班幼儿园，托育机构，母婴室，公共厕所”，备注为“规划”；

（2）07-22-03地块用地面积为922㎡，规划用地性质为生产防护绿地（G2），配套设施为“—”，备注为“规划”；

（3）07-22-04地块用地面积为3627㎡，规划用地性质为水域（E1），配套设施为“—”，备注为“规划”。

（4）07-22-05地块用地面积为839㎡，规划用地性质为生产防护绿地（G2），配套设施为“—”，备注为“规划”；

（5）07-22-06地块用地面积为919㎡，规划用地性质为水域（E1），配套设施为“—”，备注为“规划”；

（6）07-23地块用地面积为28165㎡，规划用地性质为二类居住用地（R2），容积率为“—”，配套设施为“—”，备注为“规划”。

4

光明区马田街道[公明薯田蒲地区]法定图则04-16、04-19-01地块

一、法定图则情况

依据《深圳市城市规划条例》，深圳市规划和自然资源局光明管理局2023年第23次局长办公会议审批通过[公明薯田蒲地区]法定图则04-16、04-19-01地块规划调整，现予以公布。

二、规划调整情况

5

光明区马田街道[公明薯田蒲地区]法定图则06-02-01地块

一、法定图则情况

依据《深圳市城市规划条例》，深圳市规划和自然资源局光明管理局2023年第22次局长办公会议审批通过[公明薯田蒲地区]DY01开发单元内06-02-01地块规划条件调整，现予以公布。

二、规划调整情况

3、集体资产交易一览表

1

深圳市龙岗区平湖街道平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目单一来源谈判

合作方简介：

合作方为深圳特创达实业有限公司，经查询工商信息显示，深圳特创达实业有限公司关联公司为中电产融控股有限公司。

中电产融控股有限公司成立于2018年06月15日，该公司的经营范围包括园区管理服务、规划设计管理、健康咨询服务、物业管理、互联网数据服务、信息技术咨询服务、科技中介服务、智能基础制造装备销售、新材料技术推广服务等。

2

深圳市宝安区沙井街道步涌社区重点产业土地整备利益统筹居住用地留用地合作开发项目竞争性谈判

成交人简介：

成交人为北京金源鸿大房地产有限公司，经查询工商信息显示，北京金源鸿大房地产有限公司由世纪金源投资集团有限公司全资控股。

世纪金源集团成立于1991年，是一家综合性跨行业的国际企业集团。截至2022年已在中国大陆投资4000亿元人民币，缴纳各项税金近600亿元人民币，多年荣登“中国企业500强”和“中国服务业500强”榜单，拥有员工2万余人，具有良好的行业品牌影响力与社会美誉度。

3

深圳市宝安区沙井街道步涌社区重点产业土地整备利益统筹工业用地留用地合作开发项目竞争性谈判

4

深圳市坪山区坪山街道宝山南片区城市更新项目（一期）公开招标

看点

03

市场资讯

1.土地成交

本周有一宗土地成交信息。

宗地号：H301-0070

竞得人：八马茶业股份有限公司、丝路视觉科技股份有限公司

宗地位置：罗湖区清水街道清源路南侧，明泉路东侧

土地用途：新型产业用地

土地面积：7114.74㎡

建筑面积：65000㎡

起始价：11800万元

成交价：11800万元

综合楼面单价：1815.38元/㎡

八马茶业股份有限公司，是一家以从事批发业为主的企业，国家级非物质文化遗产项目乌龙茶制作技艺（铁观音制作技艺）代表性传承人创立品牌，是中国茶叶连锁领先品牌、高端茶市场领先品牌。

丝路视觉科技股份有限公司，成立于2002年，基于CG、VR、AR等数字视觉科技应用，丝路视觉提供以创意为核心，以市场需求为导向的数字创意服务，其业务覆盖数字化展览展示、数字创意的全链条综合解决方案以及数据与设计可视化。2016年11月4日，丝路视觉登陆深圳证券交易所创业板，成为CG数字创意领域首家上市公司，是国内最早一批从事视觉科技与应用领域的企业之一。

2.土地挂牌信息

本周有二宗土地挂牌信息。

3.新盘入市

本周有六个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

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深圳城市更新周报

以及

广东省三旧改造行业周报

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http://hysjc.com/

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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