深圳楼市回暖了，真的？

1122深圳新政发布后，大家讨论最多的话题：

深圳楼市回暖了吗？

带着这个疑问，继续往下看！

首先，深圳住建局官方发话，深圳二手住宅走出翘尾行情，上个月成交量创近7个月新高，以图为证。

01

深圳二手看房量/成交上涨

官方虽然这么说，但行情能不能持续才是最关键的。

先摆事实，再谈观点。

据乐有家数据，上周（11.27-12.03）二手房带看环比有所上涨，但业主无大规模反价，网挂牌价持续下跌。

11月26日，看房量是9月以来得第二高点；近8周，业主挂牌持续下滑，挂牌价跌幅3%。

跌跌不休的趋势，并没有止住。

看房人多了，又不是成交，算哪门子回暖？

上第二组数据，11月深圳一二手成交情况。

先看二手，11月深圳环比上涨13%，过户成交3133套住宅，是今年以来深圳第3次，过户量超3000套。

一手方面，11月深圳全市环比上涨4%，预售成交2773套，实现两连涨。

11月并非楼市传统旺季，深圳一二手成交齐涨不易，成交量跟8、9、10月比，确实有所回暖。

总的来说，深圳市场活跃度上升，但政策药剂仍不够猛，感觉后劲不足。

02

北上广二手情况

北京、上海、广州，同样如此。

从11月份来看，同为一线城市的北上广，二手成交均有上涨。

事实上，这份“好成绩”，大家都心知肚明，就是以价换量。

四大一线城市中，北京这位老大哥涨得最猛。

11月二手房网签12545套，环比上涨17.8%，同比上涨16.7%。

上涨17.8%，看起来挺不错的数据，事实上是以价换量得来的结果。

根据市场数据，11月上海二手房成交15766套，环比10月上涨约4%，其中住宅成交量大概1.4万套。

如果持平也算回暖的话，那广州也得算上。

11月，广州二手住宅整体网签共10182宗，但11月一二手住宅成绩单与10月份相近。

价格方面，受到新房跌价压力，广州二手房普遍需要降价才能成交。

从全国大数据来看，还是一片霜冻。

国家统计局公布，10月份70个大中城市房价数据，已披露一线城市的困境。

北上广深二手房，十分罕见的齐跌。

北京二手房环比↓ 1.1%；

上海二手房环比↓ 0.8%；

广州二手房环比↓ 0.8%；

深圳二手房环比↓ 0.5%。

这样的情况下，深圳发布1122新政，上周楼市反馈可见，谨慎的楼市政策，对市场影响不大。

北上广深，作为全国楼市的风向标，需要更猛的政策——放开限购，全面取消楼市调控政策。

03

放开限购，顺势而为

关于北上广深，放开限购这件事，已经吹了很久的风了。

有无可能？

当调控抽屉里的政策用尽，市场还是一蹶不振，放开限购也只是顺势而为。

就目前市场而言，北京——房价最稳，若全面放开限购，市场肯定会暴走，局部放开概率更大。

上海——同上，核心板块别想，五大新城有机会。

广州——4大一线城市中，率先局部放开限购，已连续数月成交上涨。但11月一二手住宅成交与10月份相近，可见调控药效在减弱，有必要全面放开。

深圳——今年以来，调控政策都相对谨慎，效果也达不到预期，部分放开或全面放开都有希望。

若放开限购，相信会引起很大的争议。原因在于很多人担心，放开限购会引发房价大涨。

大家要明白一个关键点：放开限购不意味着涨价，决定楼市走势的，从来都不是限购。

纵观楼市，即使在上涨周期，史上最严厉限购，也无法阻止房价暴涨。

同样在下行周期，即使取消限购，也无法拉动楼市重新回升，放开限购只是为了释放市场活力。

就拿东莞而言，全域放开限购后，短期是有一小波需求爆发，但长期而言，楼市能稳还是要看信心。

有人说，限购是一个行政手段和计划色彩浓厚的政策，我十分认同。

如今，实施了十几年的限购，的确不符合市场经济原则，注定要退出历史舞台。

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