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三个大饼,哪个最靠谱?

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近期的广州是挺热闹的,南沙IFF国际金融论坛、读懂中国先后在广州在开幕,上个月还有广州国际灯光节,吸了一大波流量。

近期有三个大的规划陆续出炉:罗冲围要打造第二个珠江新城CBD、琶洲东片区打造国际超级总部,珠城东区优化设计方案出炉。

还有几个其他的,比如白鹅潭的、南沙的、黄埔的,这些旧案重提的就不分析了,上面三个是因为有官方的一些重点文件,貌似很重视。

第一个,罗冲围CBD,也叫湾区新岸。



这个片区的定位主要是 “ 食材之都 ” “ 时尚之都 ” “ 白云站 ”,西临珠江西航道,东接白云站,北承白云湖数字科技城,南接白鹅潭,规划范围22.8公里。

湾区新岸效果图



罗冲围这个地方主要还是一些老旧小区,以及工厂、批发市场、物流业为主的地方,为什么突然这么重视了呢?

我认为主要有几个原因:一是因为这里有个白云站,白云站的总投资高达440亿,有四个广州南站的体量那么大,宣传口号是亚洲最大的交通枢纽。

花了这么多,肯定是要收回来的。

另外白云站作为交通枢纽,高铁、轻轨、地铁在此汇聚,是可以依托其打造成商务区的,例如早年的广州东站,以及后来的虹桥商务区。

第二是因为这个片区目前有多条地铁在建,且未来还会有规划佛山联络线,当前在建和通车的就有:8/12/13/22/24,就这个密度,黄埔番禺都自愧不如。

既然这么多线路,肯定是要在周边卖地的,先把白云湖附近的卖出去,比如天悦云湖、云湖壹号等等一大堆,再把地铁站上盖的卖出去,比如云湖花城、江天际等等。

这几条线路估计过两年就全部通车了,通车之后就没有利好了,那不得再增加些利好,比如啥规划之类的。

第三是通过华为这张产业名片,去对外引流,再结合本来的优势,比如它的贸易批发业,进行本地升级,将原来的水果药材批发市场,升级为食材之都,将那里的纺织服饰批发升级为时尚之都。

难度在哪里,一是旧改,棠溪站附近佳兆业的旧改已经盖得差不多了,但是佳兆业资金链的问题,未来还不明朗,最南边的万科旧改的田心村已经收尾了,但是还有大片的城中村要拆。

二是除了城中村之外,那些破旧的批发市场、旧厂房、物流园、老小区,也是占据了很大一片地方,让他们一下子搬迁是不现实的,而且进度不好说。

三是白云的重心在白云新城和设计之都,白云新城都只发展了一半,这边又要花大钱,恐怕没那么快。

刚需要买房的话,看看地铁沿线的刚需盘就可以了。概念盘我们也看到了,2017年之后卖的到现在还是这个价格,比如棠溪站附近的金地仰云、保利紫云,万科未来森林,当年都是五万多买的,现在二手四万多也不好卖。

第二个,是琶洲东区国际超级总部。

国际超级总部效果图



琶洲西区的地已经卖完了,无法再开发了,南边又是旧改加商品房占据了,中区已经有了琶洲新村和保利天悦,现在只能一路向东去到琶洲岛尖了。



11月22日,这个岛尖正式发布城市设计国际竞赛,去年10月,整个琶洲岛被定位为省级开发区,这个规划也就不足为奇了。



从规划设计到土地正式出让,再到建成,如果参考琶洲,那至少是十年起,参考金融城至少是15年起,建成珠江新城这个模样的话,至少是30年起。

这个地块也是有城中村的,不过规模不大,多以创意园和厂房为主,但协调起来也需要时间。

它的优势是两面环江,地段比较稀缺,等到这里开始施工进场时,金融城、鱼珠、琶洲就已经更加成熟了,提前为这几个板块做个产业用地储备也是很有必要的。

至于道路交通,以及人口外溢的承接方面,我相信在后续的土地出让和建设中,外围的房子会卖得更快,人口导入不是问题,交通也不用太过担心。

只是建设投入的决心是谁来把握,这个就不好说,如果只是海珠区来主事,可能并没有想象的那么快,或许要再把琶洲从省级经开区升级到国家级经开区,效率才能提上来。

第三个,是马场改造后的珠江新城东区。



看效果图的话,应该主打的是生态型新型城市面貌,把商业、住宅结合起来,把人气从拥挤的中区迁移一部分到东区。

不管是地段和配套,这里都适合打造高端级别的,继续把东区的富人区坐实,而这个规划其实也是在助力东区现有的几个临江和看园的豪宅。

有人说珠江新城都二十年了,是不是老了,这个规划一旦落实,珠江新城还能辉煌20年。

从以上三个大饼来看,东区的规划是比较现实的,因为有地、有人、有产业,有开发商抢着开发,并不算是大饼,而且这个地块是三个里面最小的,整体开发性较强,本身的地段价值已经在了,无需重估和导入就能兑现,但问题是马场的产权比较复杂,还需要领导有决心去处理,这个是我最看好的。

琶洲东的国际超级总部,有赖于资金的强势支持,虽然作为省级开发区,但是想要建成还得要自己花钱,目前钱都花在了南沙、知识城、鱼珠等区域上,它们都还在襁褓中,现在又要反哺这里,没那么快,需要投资的,也别太在意旁边的老破小了,说不定这个规划未来还会改。

至于罗冲围,承载着这一代白云人民的希望,同时也得要看下一代人的努力,希望早日实现吧。

以上

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