三个大饼，哪个最靠谱？

近期的广州是挺热闹的，南沙IFF国际金融论坛、读懂中国先后在广州在开幕，上个月还有广州国际灯光节，吸了一大波流量。

近期有三个大的规划陆续出炉：罗冲围要打造第二个珠江新城CBD、琶洲东片区打造国际超级总部，珠城东区优化设计方案出炉。

还有几个其他的，比如白鹅潭的、南沙的、黄埔的，这些旧案重提的就不分析了，上面三个是因为有官方的一些重点文件，貌似很重视。

第一个，罗冲围CBD，也叫湾区新岸。

这个片区的定位主要是 “ 食材之都 ” “ 时尚之都 ” “ 白云站 ”，西临珠江西航道，东接白云站，北承白云湖数字科技城，南接白鹅潭，规划范围22.8公里。

湾区新岸效果图

罗冲围这个地方主要还是一些老旧小区，以及工厂、批发市场、物流业为主的地方，为什么突然这么重视了呢？

我认为主要有几个原因：一是因为这里有个白云站，白云站的总投资高达440亿，有四个广州南站的体量那么大，宣传口号是亚洲最大的交通枢纽。

花了这么多，肯定是要收回来的。

另外白云站作为交通枢纽，高铁、轻轨、地铁在此汇聚，是可以依托其打造成商务区的，例如早年的广州东站，以及后来的虹桥商务区。

第二是因为这个片区目前有多条地铁在建，且未来还会有规划佛山联络线，当前在建和通车的就有：8/12/13/22/24，就这个密度，黄埔番禺都自愧不如。

既然这么多线路，肯定是要在周边卖地的，先把白云湖附近的卖出去，比如天悦云湖、云湖壹号等等一大堆，再把地铁站上盖的卖出去，比如云湖花城、江天际等等。

这几条线路估计过两年就全部通车了，通车之后就没有利好了，那不得再增加些利好，比如啥规划之类的。

第三是通过华为这张产业名片，去对外引流，再结合本来的优势，比如它的贸易批发业，进行本地升级，将原来的水果药材批发市场，升级为食材之都，将那里的纺织服饰批发升级为时尚之都。

难度在哪里，一是旧改，棠溪站附近佳兆业的旧改已经盖得差不多了，但是佳兆业资金链的问题，未来还不明朗，最南边的万科旧改的田心村已经收尾了，但是还有大片的城中村要拆。

二是除了城中村之外，那些破旧的批发市场、旧厂房、物流园、老小区，也是占据了很大一片地方，让他们一下子搬迁是不现实的，而且进度不好说。

三是白云的重心在白云新城和设计之都，白云新城都只发展了一半，这边又要花大钱，恐怕没那么快。

刚需要买房的话，看看地铁沿线的刚需盘就可以了。概念盘我们也看到了，2017年之后卖的到现在还是这个价格，比如棠溪站附近的金地仰云、保利紫云，万科未来森林，当年都是五万多买的，现在二手四万多也不好卖。

第二个，是琶洲东区国际超级总部。

国际超级总部效果图

琶洲西区的地已经卖完了，无法再开发了，南边又是旧改加商品房占据了，中区已经有了琶洲新村和保利天悦，现在只能一路向东去到琶洲岛尖了。

11月22日，这个岛尖正式发布城市设计国际竞赛，去年10月，整个琶洲岛被定位为省级开发区，这个规划也就不足为奇了。

从规划设计到土地正式出让，再到建成，如果参考琶洲，那至少是十年起，参考金融城至少是15年起，建成珠江新城这个模样的话，至少是30年起。

这个地块也是有城中村的，不过规模不大，多以创意园和厂房为主，但协调起来也需要时间。

它的优势是两面环江，地段比较稀缺，等到这里开始施工进场时，金融城、鱼珠、琶洲就已经更加成熟了，提前为这几个板块做个产业用地储备也是很有必要的。

至于道路交通，以及人口外溢的承接方面，我相信在后续的土地出让和建设中，外围的房子会卖得更快，人口导入不是问题，交通也不用太过担心。

只是建设投入的决心是谁来把握，这个就不好说，如果只是海珠区来主事，可能并没有想象的那么快，或许要再把琶洲从省级经开区升级到国家级经开区，效率才能提上来。

第三个，是马场改造后的珠江新城东区。

看效果图的话，应该主打的是生态型新型城市面貌，把商业、住宅结合起来，把人气从拥挤的中区迁移一部分到东区。

不管是地段和配套，这里都适合打造高端级别的，继续把东区的富人区坐实，而这个规划其实也是在助力东区现有的几个临江和看园的豪宅。

有人说珠江新城都二十年了，是不是老了，这个规划一旦落实，珠江新城还能辉煌20年。

从以上三个大饼来看，东区的规划是比较现实的，因为有地、有人、有产业，有开发商抢着开发，并不算是大饼，而且这个地块是三个里面最小的，整体开发性较强，本身的地段价值已经在了，无需重估和导入就能兑现，但问题是马场的产权比较复杂，还需要领导有决心去处理，这个是我最看好的。

琶洲东的国际超级总部，有赖于资金的强势支持，虽然作为省级开发区，但是想要建成还得要自己花钱，目前钱都花在了南沙、知识城、鱼珠等区域上，它们都还在襁褓中，现在又要反哺这里，没那么快，需要投资的，也别太在意旁边的老破小了，说不定这个规划未来还会改。

至于罗冲围，承载着这一代白云人民的希望，同时也得要看下一代人的努力，希望早日实现吧。

以上

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