价外收费不愿退 法院明察定是非

个别开发商在销售房屋时，会强制向消费者收取价外费用并承诺在交房后以一定方式折抵该笔额外款项，但在与消费者就折抵方式无法达成一致时，便否认该价外收费，亦不向购房者退还该笔费用。成某就碰上了这样一件麻烦事，并因此与开发商对簿公堂。12月2日，记者获悉，苏州市吴中区人民法院审结了该案，帮助成某拿回了这笔额外款项。

“我感到正义之光照亮了我的家。”案结事了后，成某向承办法官送来锦旗，以表达对法院公正执法、司法为民的感谢。

2022年6月，成某向某开发商购买房屋一套，合同约定价款168万余元，成某付清了全部房款。当天，成某除了向开发商转账支付5万元定金，还按照开发商的要求又支付了15万元现金，但未收到开发商开具的收据或发票。

成某表示，开发商要求其在销售价格基础上额外使用现金缴纳15万元才能购房，并称该15万元不会开具任何收据，之后会以给予车位或其他方式返还。

成某购买的是该楼盘三期的房屋，但开发商之后欲以该楼盘一期和三期搭配出售的两个车位折抵该15万元，而一期楼盘的车位其使用极其不便，遂未同意该方案，开发商就再未与其协商，亦未退款。为此，成某仅提供了其与开发商销售人员杨某的一段录音，以证明他交过该15万元的额外款项。

该录音中，成某问及有无其他折抵方案，杨某表示只有这个方案，并称：“你要么就不要车位了，就交掉吧，要么就选择两个车位。以前你们接受15万，都已经交掉了，扔到水里面了。”

庭审中，该开发商代理人员坚决表示，并未额外收取成某15万元。该开发商销售人员杨某表示，该录音内容真实，但她只是向成某推介了该楼盘一期和三期车位的搭配出售活动，她所说的所谓15万元也是听成某说自己交了15万元，她之前并不知情。

法院经审理认为，成某已足额向某开发商转账付清房款168万余元。除此之外，成某在向某开发商支付定金5万元的当天，又另行取现15万元。该开发商人员杨某系与成某直接对接的销售人员，从杨某与成某沟通对话来看，其已知晓成某额外支付了15万元，故法院认定成某向某开发商支付了价外费用15万元，且该开发商额外收取15万元并无合同依据，亦未提供相应收费名目，即便该开发商欲以车位或其它方式折抵该15万元，该开发商也未向成某提供满意的车位。

在双方未对成某额外支付15万元的折抵方式予以明确约定情况下，某开发商作为强势一方，要求成某必须选择涉案小区一期和三期的搭配车位，成某有权拒绝该不合理的折抵方案。现该开发商既未以双方认可的车位折抵该15万元，又未向成某返还该15万元，成某有权要求开发商返还15万元。

据此，法院依法判决某开发商退还成某价外费用15万元。某开发商不服一审判决提起上诉，经苏州市中级人民法院调解，某开发商终向成某返还了15万元。

法官说法

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

举证责任体现的是结果意义上的举证责任，通过举证责任认定的事实是一种拟制事实，只有在穷尽所有证据方法后才能予以适用。在能够查明事实或者对待证事实能够通过证明标准予以认定的，不宜以举证责任的方式来认定事实。

本案中，某开发商在购房者买房时强制收取价外费用，同时为了让购房者日后接受折抵该额外费用的“唯一”方式，安排了不留痕迹的付款方式。对成某而言，他提供的证据不全，只有与销售人员的只言片语，该类证据仅属于间接证据与辅助证据。法院在审理过程中，主动调查并整体性考虑了购房者支付定金当日另行取现金15万元的情况，以及销售人员让购房者选择车位及双方对话等事实，从法官心证角度认定上述情形已达到额外支付15万元的“高度盖然性”标准并据此支持了购房者的诉讼请求。

虽然成某的权利最终得到了保护，但法院还是提醒广大消费者，在作出任何经济行为时，都要有“留痕”意识，在不侵犯他人合法权利情况下，可以通过录音、拍照等方式进行留证。

（《零距离》记者/胡艳 通讯员/吴法轩 编辑/高若婷）