《民法典》关于“居住权”的规定

《中华人民共和国民法典》正式实施，其中的居住权是一大亮点。那么，居住权应该怎样设立？居住权使用期限是多久？，居住权设立的限制有哪些？本文作简要解答。

01《民法典》明确规定了居住权

的取得方式及特定目的

《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权是指自然人依据书面合同或遗嘱而取得的、对他人的住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。可见，居住权是为了特定目的而设立，即为了满足生活居住的需要，而不包括用于生产经营活动。并且，居住权人只能是自然人，而不包括法人或者非法人组织。至于为居住权人设立居住权的主体，可以是自然人的，也可以是法人或者非法组织的。

居住权的客体仅限于住宅，如其他商业办公等非住宅性质的房屋上不得设立居住权。那么，对于住宅中的一部分，可否设立居住权呢?比如，可否在住宅中的一间卧室或客厅设立居住权？按照“物权客体特定性”原则和登记基本单元的要求，住宅中的一部分是不能独立登记利用的，其不能成为物权的独立客体，成套的住宅即为登记的最小基本单元，不允许再行分割。因此，住宅中的一部分不宜设立居住权。

以遗嘱方式设立居住权的，登记不是居住权生效的要件，而是对抗善意第三人的要件。通过遗嘱方式设立居住权的，只有在立遗嘱人死亡时，遗嘱才生效。根据《民法典》第230条和第1121条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，继承从被继承人死亡时开始。通过遗嘱设立居住权的，在被继承人死亡时，居住权即生效，当事人即取得居住权。但是居住权人应积极完成登记，保护自己的权益，以防止房屋产权人另行为善意第三人设立居住权，或将房屋转让、租赁给善意第三人时产生矛盾纠纷。

02《民法典》明确了居住权的设

立方式、原则与登记的要求

《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

《民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
根据上述规定，居住权必须订立书面的合同，同时居住权以无偿设立为原则。但是，为了更好地满足实际生活居住的需要，《民法典》也为例外情况下的当事人给出了另行约定有偿的选择。居住权的设立采取登记要件主义，即居住权经登记机构登记后方可设立。同样，居住权消灭时，也应办理注销登记。
居住权消灭主要有以下几个方面的原因：一是居住权合同约定的解除条件成立，如果当事人对居住权的解除设有条件的，在约定条件成立时，居住权消灭。二是住宅被征收的，住宅上的居住权也将消灭，但居住权人可以得到相应补偿。根据《民法典》第327条，因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据规定获得相应补偿。三是住宅客体灭失。居住权的客体灭失的，附在该客体上的居住权当然灭失。四是人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致居住权消灭的。

03《民法典》规定的居住权是一

种有特殊限制的用益物权

《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

上述规定强调了居住权的人身属性以及目的属性，即专属于居住权人，而且只是满足其居住生活的需要，而不能用来牟利或转让给他人。居住权人死亡的，居住权就归于消灭，不能继承。可见，居住权人只能对住宅进行占有和使用，不能出租设立了居住权的住宅，住宅的所有权人在设立了居住权后也不能将住宅进行出租。
居住权是一种具有部分人身属性、且以登记为生效要件的用益物权，不同于房屋租赁权。《民法典》第705条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。而居住权却没有这一限制，居住权的期限并无法律规定的限制，可以直到居住权人死亡。

04《民法典》规定的居住权在生活关

系中的设立及设立后需要注意的问题

居住权协议在以下这些关系中可能需要设立：1、夫妻关系，在夫妻关系中，由于部分房产登记在一方名下或房产为另一方婚前的财产，为了保障夫妻另外一方的利益，可以设立居住权。2、父母与子女关系，目前很多家庭购房都是父母出资首付，子女贷款的方式购房，而产权又登记在子女名下，为了保障父母权益，可以对房屋设立居住权。3、其他关系，这类关系可能各种各样，均是基于要维护另外一方的合法权益，给予一方稳定的居住保障而设立居住权。

这一规定，对于日后二手房的购买或者房屋的租赁等有了一条必备的手续。因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况， 还应注意查询住宅是否登记有居住权。一旦房屋的居住权在房管局登记了，就成立有效，没有登记则不成立。买房一定要查询，看房屋有没有被设置了居住权。 因为，新房东也不能赶走居住权人。举个例子，老人一旦给亲属或他人设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，亲属或他人仍享有居住权。

附：《民法典》关于居住权的相关法律条文

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一) 当事人的姓名或者名称和住所；(二) 住宅的位置；(三) 居住的条件和要求；(四) 居住权期限；(五) 解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。