深圳新政这把火，烧起来了吗？

继11月22日晚，深圳连续搬出二套首付由7成降至4成，以及取消总价750万元豪宅线两大重磅新政后，至今已发酵了一周时间。

作为四大一线城市中调整幅度最大的一次动作，楼市实际反响如何？

就目前来看，结合多位一线市场人士采访反馈情况，新政确实带来了一定效果，尤其对于改善项目。

但就整体的市场情绪而言，政策的影响力度或还需进一步时间转化；另外有关新政效果的持续性，市场信心也表现一般，不少观点亦在寄望于进一步的松绑动作。

深圳，中房君摄

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房价继续下行？低价抢跑为先

“有成交，但成交价格都下降了”，当问及新政后二手房市场表现时，宝安中心一房地产中介机构人士直观回复道，类似答复同样从其他片区的多位中介人士口中得到。

“几乎没有业主返价，有相信也是极个别例子，会被放大宣传，但不具备代表性，大部分业主还是会选择趁着新政利好，尽快出货为先。”

另一位南山区的房地产中介机构人士更是直接表示，新政出台后其手中挂牌业主的反应比购房者还要更大，询问是否有客户咨询的电话/消息不断，但是没有收到有关价格上调的信息。

据乐有家研究中心的数据显示，新政后深圳近期二手房挂牌价走势也仍处于下行中。

新政再一次成了业主们抢跑出货的一枚有力信号。

值得注意的是，抢跑出货为先下，价格虽没有出现明显回升，但从机构数据、一线市场人士给到的反馈来看，无论是二手房的咨询量、带看量还是最终转换的成交数据，都出现了一定上升。

参考深圳贝壳研究院最新给到的统计数据显示，相比新政前（11.17-11.22），新政后（11.23-11.28）新增客源量增长3.6%、带看量增长10.3%、成交量增长31.3%。

另外新房方面，尤其改善盘的热度也出现细微回升。

典型有新政后首个开盘项目，位于蛇口的山海豪宅新世界临海揽山拿下了去化6成成绩。

该盘虽位于蛇口，但项目近距离范围内工业厂房较多，配套相对不足，居住便利性一般，且项目本身并未推出任何折扣促销活动。就当下市场环境而言，仅项目方高调宣发的去化6成喜报来看，该开盘业绩已属不错。

与此同时，位于北站超核片区，于刚过去周末最新取证的新盘中洲迎玺现场则还要更加热闹，看房客户不免排起了长队。

不过中洲项目高人气的背后，除顺势赶上新政的积极信号，亦离不开项目的高折扣+高转介。

根据中洲迎玺释放的价格，项目备案均价约7.2万元/㎡，但折后单价仅在约6万元/㎡起，相较于同处深圳北站国际商务区范围的中海珑悦里、华润超核中心等在售项目，单价或便宜近8000元/㎡，价格杀伤力极大；

不仅如此，中洲迎玺还同步给渠道开出了高额佣金，进一步刺激着中介带客积极性。

对比新世界临海揽山的无折扣，促销的中洲显然更是当下深圳新房市场大部分在售项目的常态。

可以说，不仅二手房业主在积极抢跑，叠加年关将至，回款压力之下部分新房开发商亦在抓紧新政的有效窗口期。

只不过，面对表现相对理性的购房者，最终的成交转化或还需一定时间。

深圳，中房君摄

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政策力度大，仍需等待信心恢复

不同于早前的“小打小闹”，一向调控温和的深圳放出的这两大“王炸”，也被称为一线城市中调整幅度最大动作。

对于新政的力度，市场给出了认可。

其中尤其以税费直降几十万元的豪宅线的调整，因利好更为明显，于中介的反馈中也被认为影响力度更大。

据贝壳研究院的一则数据，在深圳二手房挂牌房源中，有约26%的房源挂牌总价在750万元以上，而这些房源当中，又有64%为建筑面积144㎡以下。

换句话说，深圳市面上17%的挂牌房源将直接坐享豪宅认定标准调整的利好，覆盖面极广。

参考一套总价750万元的普通住宅，据乐有家研究中心计算，可减少约40万元税费。

正如一位房企人士分析提到的，“当前阶段，价格上的直降是最直接有效的手段，大家不是没有名额，也不是用不了杠杆，核心在于没有信心。那些真正有住房需求的客户，当价格足够合适还是会选择进场，后续随着成交量逐渐上来，相信也会助推信心的进一步恢复。”

而不仅深圳，即便全国市场来看，信心不足其实都是影响楼市复苏的核心原因。这也是当前虽政策力度大，但对于市场整体情绪改变效果仍有限的原因。

事实上，最新的这两大重磅新政并非深圳首次松绑，早于8月底深圳跟进了认房不认贷，但从后续市场表现来看，热度同样未持续太久，也导致本次政策调整，市场整体情绪变化相对稳定。

此外，左右市场信心的还有诸如部分开发商自身的状态。那些已暴雷，资产也被摆上货架且鲜有人接盘的企业不用多说，与此同时，是部分还在艰难自救的企业们。

“这部分企业要活下去，只能尽可能降价让利去化，对于置业者不管买不买他们接收到的信息一定是房价还在下行；对于我们，自然也是压力巨大。”一央企开发商人士对此表示到。

“信心的恢复是一个漫长的过程，不过好在，事关整个经济面、关乎开发商、关乎外部环境等，更多的支持性动作也还在同步发力，我们要保持良好预期”对方补充道。

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只是开始？

市场期待更多政策

“大概率持续不了多久”对于本次政策的影响时效，一位国企项目策划人员在采访中不免直言道，有关后续更多政策是否会被搬出也成为当下市场讨论的另一重点。

事实上，一直以来，有关深圳楼市松绑的吹风便不断。

如早于二套首付“7变4”政策执行之前，市场已有相关吹风，且值得一提的是，据业内人士透露，部分在售新盘也早已先行执行该二套首付标准。

即首付不足的二套购房者先按最低4成的标准认购，后续等政策出台后再网签备案，如后面没有降二套房首付的政策，则到时间后开发商方面主动给客户退房。如今来看，这部分项目可谓赌对了趋势。

与此同时，当前更多的调控吹风也还在继续。

“这次政策对深圳楼市会起到一定程度的推动作用，比如看盘量上升，一二手成交量双双上升。但市场效果并非爆发性的，不会有剧烈拉升性的作用，一定是相对温和的，因为房地产和楼市的大环境仍然没有根本改变，仅仅依赖一两个政策投放就完全、大力度激活楼市，这显然不现实”国家高端智库CDI研究员宋丁分析提到。

同时，他也认为，预计在后续恰当时间内，仍会有新政投放。“这一次的政策只是开始。”

而对于后续的调控方向，有房企人士分析表示到，下一步的解绑可能会是限购层面的非深户5年改3年之类。

此外，对于深圳迈出的这一步，在市场看来，也不排除北京、上海等其他一线城市后续也将跟上。