外地人不来了，上海的租房市场正在快速崩塌！

最悲观的看空者，也完全没有想到寒冬会来得如此迅猛，以至于几乎所有人都被裹挟进这股时代浪潮。

2020年疫情爆发，但是上海的房价和房租一直涨，疫情解封后，传言外地人大规模离开上海，上海的房租以暴涨回应：整租房，租好房。

一切到2023年五月份戛然而止。

没有任何征兆，上海的二手房忽然就冷却了，卖不动了，买家竟然敢砍价了，卖家的房子竟然没人看了。而更隐蔽，影响更大的是上海的租赁市场：快速崩溃。

从2023年5月到8月，仅四个月就把前面四年的涨幅跌没了，9月份十月份，大家在讨论政策放宽，期待金九银十，九月份量能放大后十月上海二手房仅成交了1.2万套，现在都死心了。

我把上海的房市场生态链按照性价比总结如下：廉租房、公租房、经适房（共有产权房）、保租房、商品房。

先说公租房吧，公租房，我相信绝大多数中国人都听过，这对于租客来说可是香饽饽，带有福利性质的，房租显著低于市场价，租约稳定。在上海也不例外，位置好点的公租房排队两三年，甚至三四年都是很正常的事情。但是，现在有一部分的公租房租不出去了，甚至连续宣传很久都没能出租。

再说保租房，这可能是上海租赁市场最大的一颗炸弹了，要了解上海的租赁市场，必须深刻认识这个概念。

“保障性租赁住房”的概念，在2020年的“十四五”规划中首次出现。2021年7月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式推出“保障性租赁住房”，明确其旨在解决大城市新市民、青年人的住房困难问题，保租房是多元化住房体系极其重要的一环。

上海自2022年开始加快发展本市保障性公共租赁住房。当下，保租房大多由国企开发和运营，也有纳入保租房体系的市场化房源。公开信息显示，截至目前，上海共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套（间）、供应26.7万套（间）。根据规划，“十四五”期末，上海要建设筹措保障性租赁住房达60万套（间）、形成供应40万套（间）左右。

也就是说保租房还有大概15万套的供应要在未来两年上市。

上海是一个非常聪明的城市，它为了满足政策要求，同时不过于提高市场供给，就把一些经营不善的市场房源，或者员工宿舍、快捷酒店、厂房改造等现有资源利用起来，经过改扩建形成保租房。

保租房的优势是什么呢？

第一、租约稳定，房租每年涨幅不超过5%，租金有优势，政策上要求是同地段租金的九折左右。

第二、国企经营，理论上是可以租一辈子。

第三、地理位置和配套都很好，算中上水平了，公共厨房、洗衣房、健身房等都是有的。

上海申请保租房的门槛非常低：只需在本市合法就业，且在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米即可。

按照领导们的设想，这保租房好呀，是福利，我们国企们只要赚取经营成本+一点点的利润就行了，这要供应起来，那市场不得抢破头？事实也果然如领导所料，保租房刚上市就遭到哄抢，个别小区甚至排队超过500名。

可惜好景不长，准确说一年不到，甚至真正的增量市场还没放量，包租房就租不出去了。小红书上面铺天盖地的宣传，也无济于事。

如图是静安区的保租房房源：一个马上上市，三个已经上市的，除了第一个有轮候543人，后面两个房源充足，轮候0人。其他徐汇、黄浦、杨浦等类似，郊区会更惨。

截至目前，上海市已累计推出保障性租赁住房用地222幅、建筑面积近1900万平方米，这些房子都是政策房，都要上市的，大概25万套左右。

保租房和公租房都是这个样，普通的租赁市场，大家都能想象吧。

对于普通的商品房来说，要不是房子租不出去，房子空租，要不就是租金下降，公开数据显示上海的租金水平与2022年三季度末相比，住房租金平均下跌 2.94%，但是真实的数据呢？

尤其是老破小老破大，如果没有学校和地铁加持，那要租出去可就是难如登天了。

为什么会这样？供求关系是核心原因，毕竟房子每盖一套就多一套，盖一万套上海的供应量就多了一套房，但是你想让上海常住人口多三万，那就不容易了。

很多人以为外地人是抢着进上海，可惜数据不支持这个美好的想法，尤其是经济趋冷后，上海无法提供足够的就业机会和有竞争力的薪酬，外地人也不能站在黄浦江边喝西北风不是。

需求端消费能力的变化是另一个重要原因，以租金7000为例，小两口工资多少呢？2022年上海平均工资是12183元，两个人就是24366元，两个人公积金我就算6000好了，大概就是一个月3万，一年36万。

养孩子暂且不提，因为不配。研究生毕业25，实习一年，最快就是两个人26岁开始，公积金算进去，每年40万不到的收入，如果租7000的房子，什么时候买房？什么时候生娃？

写到这里，忽然有些悲凉，就不展开讲了，快速结尾吧。

从今年起，大概率人口开始负增长了，产业结构调整速度又很慢，经济增速从中长期看是要降低了，实现人生逆袭的机会越来越少，大家也会慢慢习惯于过普通人的日子，不再天马行空，胡思乱想。

现在房价跌了不少，要不要买房呢？

如果用房租乘以300算房子的合理估值（25年租金回本），房价是跌了，但是房租也跌了，那房子的投资价值不是没变吗？更重要的是，未来的供应还会继续增加，需求却在减少。

对于任何一个买房子的人来说，都要考虑一个核心问题：我为什么要买房？

为了赚取房价上涨的利润吗？那就考虑上涨的可能性多大，上涨多少，多久才会上涨，持有的成本多少。

为了出租吗？那就考虑租金水平、维护成本、出租的持续性和房子可能的折旧了。

为了自己住吗？那就要考虑什么样的房子可以满足自己的需求，父母的养老和医疗开支、自己的养老、养娃的钱等等。

黑天鹅理论是很有意思的一个理论，black swan在发现澳大利亚的黑天鹅之前，17世纪之前的欧洲人认为天鹅都是白色的。但随着第一只黑天鹅的出现，这个不可动摇的信念崩溃了。黑天鹅的存在寓意着不可预测的重大稀有事件，它在意料之外，却又改变着一切。

过去的事情只能代表过去，未来是绝对的未知，即便未来发生了和过去相类似的事情，但是节奏、情景也再不相同，我们终究会未来一无所知，凡事谨慎点总是好的。