解读 | 2023中国住房租赁产品力测评研究

在过去的十余年里，中国住房租赁市场经历了快速的发展和变革。在这个过程中，住房租赁产品的呈现方式也经历了不断的迭代和创新。从早期的基础设施建设到现在的品质提升和服务创新，综合产品力的竞争受到各住房租赁企业的重视。

与此同时，住房租赁市场的竞争格局也在发生变化。各类企业争相进入住房租赁市场，通过不同的业务模式和产品创新来满足消费者不断升级的需求，国家队的市场规模占比不断攀升。近两年租赁社区和人才公寓项目大规模入市，本土高端公寓及服务式公寓新品牌增加，产品端也出现了一些新的变化。

今年，克而瑞租售升级了住房租赁产品力测评研究，从企业产品体系和落地项目两方面着手，划分全国住房租赁产品系和全国住房租赁产品两大赛道细分榜单。测评指标体系包含4个一级指标、18个二级指标，从基本信息、产品设计、服务能力以及运营表现四大维度综合衡量企业及项目的产品力。测评结果由指标测评、专家评委会评审、网络票选共同决定。

2023年度全国住房租赁产品系

伴随着消费需求更加细分多元，住房租赁行业的产品也变得更加细分。根据面向客户群体不同，住房租赁产品可以划分为不同的产品系，如白领公寓、高端公寓、服务式公寓、租赁社区和人才公寓等。租赁企业根据各自擅长的领域布局不同的赛道，并形成对应的产品品牌。

经过多年的探索和发展，每个产品系列都逐渐形成了一批优秀的品牌，这些优秀的品牌不仅在产品设计、质量和服务方面表现出色，还注重市场营销和品牌建设，不断提升品牌形象和价值，成为租赁市场的标杆和风向标。

十佳白领公寓产品系

/ 产品系

白领公寓产品系，主要面向轻职业人士和情侣等青年人和新市民群体，住房租赁企业白领公寓产品系的侧重点在于产品的设计更加时尚、实用和舒适，配套设施能够满足生活需求，产品从“住有所居”升级至“住有宜居”。

以窝趣轻社区为例，百瑞纪集团旗下子品牌，核心价值主张“我·享·趣”，并倡导“重新定义享乐主义”，为一二线城市的新享乐青年带来全新的租住体验。装修风格多样，注重空间的多功能利用，致力于为每个年轻人打造一个轻松、时尚、活跃的社交型社区。

五佳租赁社区产品系

/ 产品系

租赁社区产品系，具有显著的特点，体量大，户型多样，覆盖人群更广，提供全方位的生活配套设施和共享空间，打造社交互动的平台。在测评时，会更关注社区商业、公共空间、社群活动等方面，以及社区的交通和周边配套设施。

例如，上海城投租赁住宅品牌城投宽庭，2019年8月正式发布，品牌以全生命周期管理为核心理念，致力打造“居于宽处、庭放美好”的租住生活方式，推动租赁住房向标准化、品牌化发展。品牌采用直营直管的模式，构建持续生长、健康智能、赋能循环的社区运营模型，产品从设计、施工到运营都建立了标准化模式，并加以数字服务赋能，以高品质产品、高品质服务保障高品质租赁生活。目前已开业运营5个租赁社区项目，共计房源近1万套，平均单个社区房源规模达到2千间。社区配套商业由自有商业子品牌宽庭荟提供配套商业运营。

五佳高端及服务式产品系

/ 产品系

高端公寓及服务式公寓产品系，主要面向高收入人群以及商务人士或旅居者，产品在设计和设施上更加注重高品质和高档次，并注重提供针对性需求服务。因此，测评时将对室内装修材料、家居设施品牌、物业管理服务等方面进行详细考察。同时，对于服务式公寓，还将关注商务配套设施、增值服务等特色服务。

以base佰舍为例，以简洁、时尚、灵活的设计理念，精选装修材料和家具设施，并注重融入区域文化，连接现代性与本土化，优雅诠释城市新韵，激发周边社区的文化认同感，兼容并蓄。每一个base佰舍都配有健身房、烹饪区域与公共空间，满足日常生活所需之外，也为住户营造出开放友好的社交氛围。

五佳人才公寓产品系

/ 产品系

人才公寓产品系，主要面向人才或特定职业人群，具有一定门槛，提供优惠的租金和特殊的服务，资产方多为地方国企。在测评时，主要关注产品的设计、居住环境、公共设施以及配套服务等方面。同时，还会对企业的运营能力和服务质量进行评估。

近几年，大量国企进入租赁住房行业，筹建运营人才公寓，承担起助力人才安居的重任，虽然进入时间短，但成长快速，其中部分企业公寓管理已位居本地机构化租赁企业房源规模前列。

以郑州城发人才公寓品牌“美寓”为例，2021年成立，2022年9月第一个项目投入运营，2023年计划投入运营的美寓人才公寓有13个，房源约2万套，目前已有11个投入运营，运营及储备房源位居全市前列。规模之外，产品也可圈可点，精装交付，多元共享公区，安装智能化设备等，着力为城市青年人才提供温馨、舒适、安全的住所。

2023年度全国住房租赁产品

十佳租赁社区

/ 产品

随着政策风向、市场需求以及地方大力供应的多重加持下，大型租赁社区已然成为新的租赁风向标。相比于其他租赁产品线，租赁社区一般为新建租赁住房，在产品底色上远超一般改建公寓，一般设置在靠近地铁或产业园区周边，从实质意义上响应国家号召的“职住平衡”。在产品上，户型更加多样，能够客户满足全生命周期的租住，并且租赁社区基本为“商业+娱乐+住房”多业态集合，社区氛围更加浓厚，更具居住氛围。

从本次入榜的十佳租赁社区可以看出——

公区配置更加全面，满足租客工作和生活场景的需求。如：城方·耀华国际社区公区除了常规的健身房、影音区、丰巢柜外，增设了台球区、接待区、咖啡区、自习室，商业配套生鲜超市、便利店、宠物店、快餐店等，能够满足租客工作和生活各类场景的需求。

社区更具居住氛围感，绿化率较高，景观更加丰富。目前租赁社区的绿化率基本在35%以上，基本配备停车位，设置绿化景观、江景景观和装置艺术等。如：西部乐巢·中岚居配置621个地下车位，车位配比近1:0.5，城方·耀华国际社区高层可俯瞰黄浦江一线江景。

户型设计灵活多变，满足从单身、情侣到家庭的各类租住需求。如：城投宽庭江湾社区充分考虑项目定位和客群需求，将产品分为一室、二室、三室三种基本类型，面积最小30㎡，最大90㎡以上，共计五种户型。同时，充分考虑产品的灵活转化和可变性，同一户型可做成不同的使用模式，小户型的拼合使用等功能。

装修标准基本在1500元/㎡以上，家具品质较好，居住舒适。如：新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区产品装修标准为2000元/㎡，所有产品均为朝南户型，全部配备落地玻璃全景阳台，保障日常采光。室内家电配置齐全，包括海尔和海信品牌的电磁炉、微波炉、冰箱、洗衣机、热水器及HYA智能马桶等，家具配备书桌椅、沙发、储物柜等，给予租客舒适的生活环境和居家体验。

社群活动丰富多样，为青年提供“去孤岛化”的休闲空间。如：租赁社区普遍1个月内组织1-2次社群活动，泊寓院儿厦门海湾社区开业8个月举办63场活动，共2900人次参与，活动包括音乐会、脱口秀等节目以及游戏互动。

十佳白领公寓

/ 产品

当前集中式长租公寓的主要需求来源仍然以初入职场的青年白领人群为主。从需求端来看，随着消费升级以及租房观念的变化，品质租住消费逐渐成为主流。在居住空间方面，越来越追求个性化、审美化、轻奢化等；在居住生活品质方面，需求从房屋本身向社区配套、邻里关系等外部延展。本次我们评选出十个具有特色的白领公寓项目，管中窥豹租赁企业如何为租房人群提供“不将就的租房生活”。

从本次入榜的十佳白领公寓项目可以看出——

户型面积增大，舒适度进一步提升。居住空间上，一居室居住面积从较小面积的单间升级为功能齐全的“灵动空间”。在过去白领公寓主要功能仅仅是满足人们最基本的居住需求，单间面积以15-40㎡为主，而现在经过了众多住房租赁企业的不断迭代升级，大部分的一室户产品面积升级为25-60㎡。

比如保利和寓（上海杨浦天汇店）一室户大开间55㎡，中国电建·悦生活成都天合玖玺店标准一室一厅一厨一卫户型，平均每户建面甚至可以达到62㎡，套内平均48㎡，在较高性价比的前提下，租客舒适度极大提升。

西投西悦公寓是杭州西湖投资集团打造的杭州市西湖区首家国企运营长租公寓品牌。西悦公寓（银座店）位于杭州市西湖区紫金港科技城板块，交通便利、配套齐全，周边分布有西湖大学、阿里云总部等高校和产业园区。银座店房源数462套（间），房间面积25～65㎡不等，以25～50㎡户型为主，整体装修风格以低饱和的莫兰迪色系为主，主力户型拥有超5000L的收纳空间，满足不同客户居住需求。2023年3月，西投西悦公寓纳入保障性租赁住房管理，切实增加租赁住房供给，解决青年人才等人群居住需求难题，现已兑现民用水电收费标准，为实现“住有所居、住有宜居、住有安居”的蓝图提供助力。

配置基础的家居家电之外，更加人性化的设计提升户型功能。“配套齐全、精装交付、拎包入住、智能生活”是目前正在对外供应的绝大部分白领公寓的“标配”，也是吸引众多白领人群的主要缘由。

如成都的“蓉善成家”青年公寓项目，作为西南区域的典型优秀白领公寓项目，在产品配备上沙发、茶几、餐桌椅、鞋柜、衣柜、热水器、冰箱、洗衣机等一应俱全，而且这些配置的标准也极高，项目整体的装修成本普遍与一线城市的很多项目也会持平，使得项目整体的品质感很高，项目通过在有限的空间内最人性化的设计来满足不同户型租客的多元功能需要。特别值得一提的是蓉善成家项目，在产品力创新的基础上，还以党建为依托，打造“蓉漂第一站”，搭建青年人才作用发挥平台，凝聚“蓉漂”青年党员建设力量，切实增强入住归属感与幸福感的同时，实现保障性租赁住房工作“党建+业务+生活”多轮驱动。

在白领公寓在软装设计上，很多项目也会在设计上投入更多，比如泊寓·生态软件园店通过增设LED灯带、升降晾衣杆、圆茶几等设置，魔方公寓上海石泉路店增设50寸小米智能电视等小细节，凸显项目的人性化设计，最大限度的提升不同户型的功能空间。

公区建设运营更注重实用性。白领项目的公区不仅能满足租客房间内部外的延展需求，还能直观地助力项目整体产品力品质的提升。有特色的品牌公寓公区可以帮助公寓形成差异化的品牌形象，提升其竞争力。

本次评选的十佳白领公寓项目中，金地草莓社区深圳科技园店公共空间不仅做为租户日常社交的载体，还会开展丰富的社群活动，品牌IP深度植入项目，形成草莓特色。此外，“蓉善成家”勇担国企使命，公区设置“无界阅读区”，聚焦“青有所学、中有所创”等各年龄段租客所需，打造集学习、阅读、分享于一体的一区多能服务平台，多功能融合同时更聚焦租客最敏感的需求，打造实用性更高的公区这也是当下白领公寓公区建设的核心特征。

十佳高端公寓

/ 产品

随着消费群体愈加多元和消费水平的不断提升，高端公寓的客群除了商旅人士、外籍高管外，也吸引了包括网红、自由职业者、家庭居住群体等更多追求精致生活的新兴群体。随着租客群体对精致生活的定义而不断迭代，高端公寓整体产品品质有所升级。

从本次入榜的十佳租赁社区可以看出——

高端公寓客群更追求产品空间及品质的极致化：在户型设计上，高端公寓空间设计更加宽敞，设计开放式厨房配备独立岛台，户型多样还会配置三室两厅、四室两厅等大户型。

比如前滩臻境41户型面积大，三房面积可达到230㎡，设计了客房、休闲娱乐、餐厨一体化、卫浴等多元的配套空间，大大提高空间利用率；装修配置方面，高端公寓单房装修价格基本在2000元/㎡ 以上，软装配备采用更加环保绿色材质的定制家具；家电配置上，空调、冰箱、洗烘一体机、电视、灶具、洗碗机、电动晾衣架、净水器等配置齐全，且基本采用国外一线品牌家电。比如北京天峰方隅公寓聚焦中高端租住人群的需求，秉承高品质的标准，打造了方隅公寓5.0高品质租住空间。同时，考虑到住户的日常起居和收纳需求，整体全屋设计加大储物空间，为住户构建一个兼具功能性与舒适性的生活空间。

项目选址有一定的标准，偏好交通更便捷配套更完善的区域：高端公寓选址标准严格，多选择在市中心的繁华地段，或者地铁出行方便的核心区域。比如，魔方公寓北京国贸店位于国贸CBD核心区，毗邻东三环。中海海堂国际服务公寓（上海）轨交直达14号线、11号线双地铁交汇。即使项目缺乏出行便捷度，也会在相应的商业配套上有所补充。

公区配套标准升级，增值配套及服务进一步增加：高端公寓公区格调进一步上升，现有项目多配备康体设施、独立室外花园、私家会所等增值设施。服务方面更加完善，包含邮件/包裹代收代寄服务、机场/火车站接送及包车服务、洗衣服务等服务。

例如，安亭新镇@HOME爱住结合项目周边环境还设有鲜氧低密的慢享社区，活力多元的社交场域，为租客带来更多便利。成都的锦邻公寓·ICC天峻公区设有健身房、阅读室、公共厨房、会议室、瑜伽房、图书阅览区、自习室等，同时依托这些公区配套定期开展如跑步、骑行、旅游、读书、交友等社群线下活动。

通过整体产品力的提升，营造浓厚的居住氛围。在物理空间上，高端公寓居住氛围一般都比较浓厚。比如项目通过增加绿化覆盖率，儿童游乐设施、休闲设施、篮球场等各种配套来营造跟产权居住小区一样的生活气息。

以滨江暖屋（杭州奥体店）为例，项目是杭州竞自持的房源，致力于为家庭客户和都市精英提供更美好的租住产品和生活方式，公寓业态与新房小区的联动性更强，同时共享社区物业等服务。

再如城方·黄浦璟湾社区，设计在保证安全的基础上尽可能将社区与城市空间相连接，最终呈现一个满足高品质安居需求、居住开放融合的社区空间。

五佳服务式公寓

/ 产品

随着时代推进和消费水平的提高，服务式公寓的客群变得更加多样化，网红和自由职业者等更多追求精致生活的群体对产品品质和服务的需求逐渐升级。服务式公寓产品不仅在设计和设施上更加注重高品质和高档次，在室内装修材料和家居设施品牌等方面也更加考究，绿色环保建筑成为关注焦点。此外，运营管理服务更加细致入微，包括定期客房清洁、定期专属客户活动、节庆特殊安排等更多个性化定制服务。同时，服务式公寓生活配套更加丰富，科技配套更加完善，为租客提供更加舒适的科技居住生活环境。

本次入榜的五佳服务式公寓能够显示出服务式公寓的发展方向——

户型空间利用率高，设计功能性更强。如：上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店在户型设计方面，将原始的双床户型进行改造，将单独空间分隔为客厅、操作台、三分离卫生间和卧室，增加了空间利用率高、功能性更强，居住更具生活体验。

产品设计注重与周边环境协调，风格色彩更具标识度。如：佰舍-隆福寺项目建筑外立面采用富有纹理和层次感的深灰色肌理涂料，使建筑整体与老城风貌更为协调，提炼“朱草、水龙吟、绛纱、太师青、松花、古量绿、蚩尤旗”7种京城独有色彩，作为酒店公寓内的主色调。

装修标准升级，单房成本超2000元/㎡，家具配置升级。如：中海海堂服务公寓（苏州奥体店）装修标准高达4500元/㎡，配备超大景观阳台和衣帽间，全屋配置品牌家电，东芝全屋中央空调、百朗除霾新风系统、奢华装饰吊灯、真皮双人沙发；卧室空间配备飞利浦大屏电视 、索菲亚定制固定衣柜、法式复古地毯和宜家高端电竞椅；厨房空间配备方太吸油烟机、西门子超薄冰箱；卫浴空间中，采用淋浴一体独立浴缸、史密斯高端卫具等。照明、窗帘、空调均为智能化家具，冷暖光可随意调节。

产品科技配套设施全面升级，体验智能生活。如：北京华商壹棠服务公寓配备智能人脸识别，在大堂和电梯均可无卡无感通行；全智能家居应用系统、智能可视音箱，配备声控管家服务，APP远程控制家电，更加方便。

优秀空间运营产品

/ 产品

住房租赁行业属于生活服务业，租房本质上是一种消费行为，随着90后、00后成为租房的主力军，消费理念的转变也为行业带来了新机遇。现代城市年轻人的生活越来越注重多元化和个性化，希望在居住环境中能够满足更多的生活需求，而不仅仅是睡觉和休息。

在此背景下，多业态复合化发展渐成趋势，“住房租赁+”模式的新型综合体悄然兴起。近两年，集居住、商业、办公等多元功能为一体的综合型租赁生活社区项目加速入市，更加注重社区公共空间的设计与运营，为租客营造出温馨、便利的社区氛围，提供丰富的社区活动和服务满足租客的多样化需求。

从本次入榜的优秀空间运营产品项目可以看出——

多业态融合，商业配套占比提升。如城投宽庭光华社区，社区内部配有城投宽庭自有配套品牌“宽庭荟”，建设有约900㎡的社区商业和公共服务空间，规划咖啡、轻餐饮等业态，配置有健身房、洗衣房、共享厨房、共享客厅等公共空间，为社区居民带来丰富便捷的生活体验。

注重生活便捷性，提升空间利用率。如浦发有家·唐镇社区，除了在社区配套商业空间引入各种休闲业态、便民业态、功能性业态、育乐业态，还在社区空间引入无人售货柜、外卖柜、快递柜等，为租客提供生活的便捷。

公区功能丰富多元，社群活跃。如魔方公寓北京昌平沙河地铁站店，项目公区设计利用元宇宙概念，通过虚拟与现实的呈现，打造沉浸式环境，包括洗衣房、阅读区、活动区、公共厨房等空间，平时也会利用这些公区组织社群活动，丰富租客的社交体验，同时增强社区的凝聚力和归属感。

创新户型设计产品

/ 产品

随着租赁人口结构的变化，租客的需求也在不断变化和升级。为了满足不同租客的需求和提供更加优质的居住环境，租赁住房产品也针对性地进行了一系列的创新和升级。其中，户型设计创新是租赁住房产品创新的一个重要方面。近两年市场上有关户型设计的创新不断涌现，不仅为租客提供了更多的选择和满足不同的居住需求，同时对推动整个行业的发展和进步也具有重要意义。

从本次入榜的创新户型设计产品项目可以看出——

户型多样，满足多元居住需求。过去集中式公寓户型设计较为单一，而随着市场需求的变化，企业对于户型进行了全生命周期的设计，以满足多样化租住需求。如苏新乐居·龙湖冠寓苏州科技城店设计了四人间、二人间、单间及两居室多种户型，同时也在面积上做了区分，户型空间灵活可变，可根据市场需求做一定调整，满足各类人才的居住需求。

户型内部空间复合功能增强。租赁产品的户型内部空间设计正朝着增强复合功能的方向发展，以满足租客多元化的需求。如上海临港悦生活柚米寓，一居室注重在有限的空间内努力创造更多的功能区域，包括工作区、休息区、厨房、用餐区和干湿分离的卫生间等；而家庭房产品以开放式布局为主，不局限于餐厨、厅及室的划分，灵活地对空间进行个性化布置。

产品配置不断迭新，收纳能力提升。随着技术的不断进步和人们对生活质量要求的提高，租赁产品的配置也在不断更新和升级。如泊寓|院 草桥社区是万科在北京的第三个泊寓院社区，该项目根据客户需求调研，对收纳空间、厨房和睡眠区等空间做了一系列的产品创新升级。如在玄关处增加了挂衣钩，卫生间内配置了活动小推车，卧室设计1.8米宽的大衣柜，床底做架空，高度满足行李箱平放的需求等，提升空间收纳能力。

结语

Epilog

期待越来越多的住房租赁企业加入到提升租赁产品力的阵营中来，为广大租客提供品质越来越升好的租赁产品，从居住品质上真正实现“租售同权”。

克而瑞租售也将持续关注这些优秀的住房租赁项目，助力行业各类产品品质的快速提升，让更多新市民、新青年，住有所居、住有宜居、住有好居！

入围项目logo大合影！:）

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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2023全国住房租赁产品力专家评审会 圆满召开

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