一觉醒来，深圳楼市回暖了？

11月22日深圳出台了救市政策，其核心内容有两点：二套住房最低首付款比例将统一调整至40%；取消750万元豪宅线的限制。

这两条政策的底层逻辑明显都是利好于改善型群体。

当时，环环还说过，只限定面积而取消了成交总价低于750万元的要求，在利好部分总价超过750万元房子的交易，尤其在税费等方面可以享受优惠的同时，也留下了一个明显的bug：

那些小面积的豪宅，譬如深圳湾恒二的88平的“神户型”，虽然成交价在3000万左右，但却莫名其妙被踢出了豪宅群。相反，那些偏远地带的总价在750万以下的大户型却被强制拉入豪宅群。

不过，能省掉一笔不菲的交易费用，怎么说都是件好事。

壹

政策发布几天了，深圳楼市表现如何？

根据《每日经济新闻》的报道，深圳甩出两大重磅政策后，有片区顶级学区房成交激增，4天成交了近10套房。

这个顶级学区房就指的是百花片区，在成交的房源中，除一套成交价约650万元外，其他房源成交价格均超了750万元。

成交量增加的一个直接诱因就是新政发布后，基本没增值税了，客户可以节省几十万元。

另外一个原因则是现在学区房的价格也基本调整到位，处于底部了。

像百花片区，别看这里的房源基本都是建于1996-2005年之间的老房子，可放在两年前，房价可是达到一平16万。

即便居住体验再差，家长们也挡不住对口的顶级学校的诱惑。

当然，这其中有很大一部分原因是深圳家长的内卷，一点儿也不逊于海淀。因此，顶级学区房的概念被狠狠炒作了一把，房价高出了天际。

在深圳楼市的这一波回调之中，百花片区的学区房也没有顶住下行的压力，价格一降再降，目前均价在9万多，相当于打了个六折。

另外一方面，深圳于11月13日修改了挂靠他人家庭户的条件，即不是亲属不能代办和挂靠朋友的家庭户。

这一户籍政策一出，那些非学区户籍的家庭，如果希望孩子就读于深圳指定区的学校，以前可以通过把户籍迁移到朋友房产下的方式，达到入学目的。现在朋友关系不好使了，如果没有亲戚在学校对应的学区有房，这条路就走不通了。

对于那些想要通过租房凭证申请学校的家庭来说，户籍改革之后，户口无法挂靠在朋友家，无房积分只能加7分，而不是12分，在户籍累计积分这方面，5分之差可能就意味着和名校擦肩而过。

对于之前那些想通过挂靠朋友家庭户和租房让子女实现上名校的家长而言，这两条路都走不通了。适逢顶级学区房的价格打了六折，且新政出台可以省下几十万交易费，所以，这些家庭瞅准机会出手了。

这算是一种被动的选择，还是主动的选择呢？

贰

不过，顶级学区房几天之内卖了10套，毕竟是个案。

虽然价格高昂，但买这类学区房的家庭，可以说是一种另类的“刚需”。

因为不买学区房，就上不了名校。

可怜天下父母心。

与顶级学区房成交量上升一样，豪宅也时有成交。

比如，我们前文里提到的深圳著名豪宅深圳湾恒二，在深圳执行新政的第二天，就成交了一套170平房源，总价5800万。而这个小区同样面积的房源，在9月份的成交价是5300万。

有人多花了500万买房，也有人少花了800万捡漏。

比如，双玺花园一套328平方米最近以4700万元的价格成交，但10月份同一户型另一套房源的成交价是5500万元，价格降了800万元。

无论是涨价或是降价，有成交就好过之前如同一潭死水的市场情形。

而豪宅和顶级学区房的率先回暖，也是新政对后市信心的提振作用正在释放。

根据《每日经济新闻》的报道，新政出台后的这几天，“新房签约量上升比二手更明显。刚过去的周末两天，深圳新房签约量比上个周末增长35%，增幅高于二手。整周数据对比，一二手增幅是一样的，签约量比上一周增长约15%。”

不过，深圳楼市在低位徘徊已经很久了，新房、二手房价格下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，新政的效果才能最终显现出来。

所以，此时说深圳楼市回暖还太早了点。