武汉楼市：刚需可以考虑看房了！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，现在武汉新城这么火，那左岭葛店的房子会马上起飞吗？

汉叔：你好，武汉新城能搞得起来吧，希望是非常大的，毕竟有光谷的基础，要钱有钱，要政策有政策，要人才有人才，要名气有名气啊，强于武汉其他的任何一个新区。但是这些并不意味着左岭啊房价就能很快起飞啊，原因也很简单啊，因为这是大规划，需要长时间来落地。左岭房价未来超过花山，光谷南问题不大的，但还是需要好多年，要等这里的配套起来，要等左岭和光谷中心城连成一片。再说葛店产业其实也不错啊，但这里不适合投资，只要它属于鄂州，房价就不会怎么样，因为房子除了住的功能啊，还和其他的资源绑定，特别是户口，各种福利，还有教育，所以这里核心的问题就是这里会不会划到武汉呢？

提问：汉叔，你好，想在武汉主城区买房，请问有什么注意的？

汉叔：你好，你在武汉买房，想买主城区啊，有两个地方一定要避开，否则以后你亏本都卖不掉。一是汉阳的锅顶山，扁担山区域地理位置很好，价格也便宜，但是扁担山是人家扫墓烧香的地方，锅顶山是垃圾焚烧厂，是影响健康的，你这样的居住环境，以后它的价格能涨到哪里去？谁又来接你的盘呢？第二个，青山三环外的片区以及武东这些片区。这个区域属于传统的工业区板块，每次走三环，从那边就会看到一片片的大烟囱，虽然是挂着主城区啊，但目前的厂区还没完全搬离，后期的整体改造难度非常大，规划也很难落地，人也越来越少，这里的房子以后谁会买？三环内实还有两个片区啊，争议蛮大，一个是谌家矶一个是古田长风，但是圣家基是江岸区唯一能发展的区域，还看好的。古田长风无非就是地铁少一点，城市面貌差一点，但一是城市界面正在更新，大开发商多，二是价格便宜，也没有太大的硬伤，等白沙洲四新出完货后，极有可能在未来成为刚需上车三环内的最后之选。

提问：汉叔，你好，四新和古田的新房价格差不多，买哪个板块更有潜力？

汉叔：你好，四新和古田都是武汉城市副中心，而且还是人产城的承载区，四新是武汉会展中心，汉 古田，是硚口区城市更新盘活老工业区的试验地。四新和古田都有局限性，古田的短板是城市更新慢，受限于厂房多，老房子多，拆迁的成本大，加上新兴产业落地的周期长，年轻人留下来的意愿明显不足。另外古田的可塑性差，板块内高架桥，三环线，汉江铁路，无形把古田切割成豆腐块，导致断头路多，商贸城多，城市界面较差，而且和能级高的江汉江岸互通的地铁极度的稀缺，堵住了古田承接汉口的外溢的通道，而四新是受制于产业规模较小，影响板块未来的增量。区域内可供开发的土地偏少，利好故事减少，而且板块也存在不连片的情况，江城大道阻碍四新东西向居民的联系。第三，板块有没有潜力，要看能不能及时把短板补齐。古田的拆迁制约着城市界面、产业落地等方面的进展，短时期不可能有大规模的拆迁动作，因为地方缺钱。而汉阳的能级影响着四新产业的落地。

提问：汉叔，你好，名下有套地段比较好的老房子，担心随着房龄大，房子以后难出手，拆迁没有任何消息，不知道是否继续保留还是卖掉？

汉叔：你好，房子越老越不值钱，没有教育资源支撑，也就只能等拆迁了，而武汉的拆迁政策只有市场价差，老房子作为劣质资产，不处理，不优化，除了等拆迁就是出租，但是租金回报率比较低，另外未来接盘群体90，00后，特别是00后这些群体，从小没有住过这种老房子，他们买房子根本不会考虑这类老破小。

提问：汉叔，你好，武汉哪些板块降价比较狠呢？

汉叔：你好，这些板块降价比较厉害：

青菱板块，背靠大武昌，最便宜的主城区的噱头，最高峰的时候是卖到了一万二左右，目前单价9000上下，说它是主城区配套却比郊区都还差，

黄陂横店板块，行情好的时候一万一还遭疯抢，现在9000多无人问津，没有大型的商业和医疗配套，头顶是航道，侧靠是殡仪馆，出行就是一条传统大道，黄陂人不去，外地人都嫌远。

中法生态新城，最高峰的价格卖到了1万左右，现在8000

硚口的长风板块，大牌开发商一堆，但是这个位置被人遗忘了很多年，地铁没有规划不给商，城市界面还停留在90年代

汉阳的小军山和周边，小军山那边现在都还处于开荒阶段，最高峰9000，现在5000，降了近4000，

阳逻板块，一轮周期之后，曾经价格破万，如今均价5000，降幅超过了50%