广东
2023年11月15日，停牌一周年的鑫苑服务（01895.HK）连发两则公告更新其复牌进展。值得肯定的是，通过发布内控审计报告，鑫苑服务又履行了一项复牌指引要求。
在港股市场，鑫苑服务所面临的困境并非个例。在过去的两年中，国内房地产行业受到外部环境冲击表现欠佳，多家物管企业由于地产关联方出现资金问题而受到拖累。从恒大物业这样的全国知名龙头，到奥园健康、彩生活及鑫苑服务此类百大物企，停牌现象层出不穷。
01
债务纠纷尘埃落定
自停牌至今，鑫苑服务经历了数轮指引、审查、澄清，积极开展“自救”，每一步脚印都清晰可见，不难看出其直面问题的信心与勇气。不过，物管企业涉及“关联交易”而导致的停牌，问题的解决往往难以一蹴而就。
恒大物业、奥园健康、彩生活等同年遭遇停牌的物管上市公司，其从停牌到复牌的间隔时间分别长达17个月、16个月、15个月。鑫苑服务已连续停牌12个月，剩余的复牌时间虽紧但仍富弹性。
具体来看，为了实现复牌，鑫苑服务需全面达成联交所复牌指引的所有要求，包括质押事宜独立调查、诚信证明、内部审查、刊发财报等多项内容。
目前，鑫苑服务已经完成内部控制审查及自证等指引项，资本市场关注度较高的4.02亿元存款质押问题也已经尘埃落定。
受恒大集团爆雷事件影响，近两年市场对物管公司与关联地产间的债务问题关注程度更甚以往。彼时恒大物业134亿元存款被挪用进而全额减值计提的事件令市场震惊，其成为物管行业内控缺失的有力佐证。时至今日，对于被挪用的134亿元存款，恒大物业在追偿上仍未有明确可行的方案，预计可收回的概率极低。
相较而言，鑫苑服务在4.02亿元存款被质押的处理上更为积极果决，迅速成立独立调查委员会进行调查，向香港国际仲裁中心提出仲裁申请，并获得了明确、清晰的仲裁结果，打赢了仲裁。
值得一提的是，鑫苑置业已向鑫苑服务转让了若干非现金资产。相较于追偿之路仍不明朗的恒大物业，鑫苑服务的形势要乐观一些。依此来看，如果再能够顺利补发2022年业绩的话，鑫苑服务的复牌指日可待。
02
唯有独立才是物管行业的出路
从鑫苑服务的例子看，“名下4.02亿元定期存款在不知情的情况下被地产关联方质押”只是作为其停牌的导火线，更深层次的原因还是物管企业独立性的问题。
物管企业脱胎于房地产母公司，常年饱受“关联交易”及为“大股东不当财务支持”诟病，近年来房地产行业形势急转直下，这柄悬于物管行业头顶的“达摩克利斯之剑”也终于落下。
对于物管企业而言，降低对地产关联方的依赖性、提升发展的独立性已经成为未来发展的重中之重，这也是物管行业由高速增长转向高质量发展的必经阶段。
根据克而瑞物管研究报告，2023年物管行业风险逐步出清，地产行业形势对物管行业的影响逐渐减弱，物管企业纷纷呈现积极向独立性方向发展。
实际上，即便受累于地产行业的颓势，物管行业市场规模庞大、业务模式清晰、现金流稳健、抗周期性等优势并未被削弱。
加之国家老旧小区改造、智慧居家养老服务、物企承接地方政府所剥离的部分公共服务管理职能等政策的推进，更多物企在创新业态，积极探索资产运营及社区生活服务等新模式，物管行业在存量市场中仍大有可为。
若能破除违规关联交易及向关联方“输血”这一“沉疴旧疾”，物管行业仍将是极具成长潜力的赛道。
物管行业正经历着震荡，鑫苑服务正经历着阵痛，复牌“自救”仍是其迈开独立的关键一步。以短期阵痛换取长远发展，这是鑫苑服务必须做出的选择，同时也是物管行业迈向独立发展新阶段的一处缩影。
都说风雨之后见彩虹，经历此番波折，物管行业或许将迎来更好的光景。
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