优先承租权行使“合理期限”如何认定？| 至正-论案

本期主笔：王伟

民庭审判团队负责人

（更多风采见文末）

为落实租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，《民法典》合同编第十四章增设了房屋承租人的优先承租权，即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。本文结合具体案例，对优先承租权的行使条件、“同等条件”认定、权利行使“合理期限”认定等问题进行分析。

案 情

本市一处商铺的产权人将商铺委托给某房地产咨询公司经营管理。某汽车技术公司租赁该处商铺开设汽修店已经多年，其与房地产咨询公司签订的《房屋租赁合同》约定：租赁日期自2014年4月1日起至2021年9月30日止。协议还约定：租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。

2019年3月28日，汽车技术公司与第三人签订《承包经营合同》，将汽修店承包给第三人经营。

2019年底，该商铺产权人将商铺委托给某物业公司经营管理。为此，汽车技术公司、物业公司及房地产咨询公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定自2020年1月1日起，原合同中的出租方由房地产咨询公司变更为物业公司，合同其他条款维持不变。

2021年7月始，因商铺租期即将届满，双方多次就续租涨价问题进行口头协商，但未达成一致。2021年9月13日，物业公司致函汽车技术公司：贵司承租的房屋租赁合同将于2021年9月30日到期，现我司决定不再与贵司续租。物业公司还要求汽车技术公司于2021年10月1日前搬离，做好清场移交工作等。

此后，物业公司与在该商铺承包经营汽修店的第三人签订《房屋租赁合同（非居住类）》，约定：租赁期限自2021年10月1日起至2024年9月30日止。该合同签约日期处留白。

2021年10月26日，物业公司工作人员告知汽车技术公司法定代表人已和第三人签订租赁合同。2021年12月1日，第三人法定代表人通过微信将其与物业公司签订的房屋租赁合同发送给汽车技术公司。

2022年1月19日，汽车技术公司将物业公司诉至法院，主张优先承租权。

裁 判

一审法院认为，本案的争议焦点为原告是否享有优先承租权。被告无证据证明其与第三人签订合同前已通知了原告。但根据现有证据，2021年10月26日，原告已得知被告与第三人签订了租赁合同，至迟于2021年12月1日得知了上述合同的内容，即“同等条件”，其应在合理期限内明确作出是否行使优先承租权的意思表示。关于合理期限的长短，可以参照优先购买权的行使期限15日。但原告直至2022年1月才以提起诉讼等形式要求行使优先承租权，超过合理期限，可视为其放弃了优先承租权。故一审法院判决，驳回汽车技术公司的诉讼请求。

一审判决后，汽车技术公司不服，向上海二中院提出上诉。

上海二中院认为，根据租赁合同约定，汽车技术公司应于2021年9月1日前书面向物业公司提出续租的申请，但汽车技术公司并未书面申请续租。从双方协商洽谈的过程可以看出，物业公司是在无法就续租问题与汽车技术公司达成一致后与第三人洽谈租赁事宜，并无恶意规避优先承租权的行为。

关于承租人行使优先承租权合理期限的起算时间问题。物业公司与第三人缔约前并未告知汽车技术公司合同的主要条款，在履行通知义务中有瑕疵。但承租人自知晓缔结合同的同等条件之日即可以决策是否按照同等条件行使优先承租权，故优先承租权行使的合理期限应从承租人知晓缔结合同的同等条件之日起计算。综上，本案中汽车技术公司行使优先承租权的合理期限应从取得合同文本之日，即2021年12月1日开始计算。

关于优先承租权行使的合理期限问题，优先承租权行使的合理期限应当等于或短于行使优先购买权的十五日。汽车技术公司于2021年12月1日取得了第三人承租的合同文本，却于2022年1月中旬才向法院提起诉讼要求行使优先承租权，期间长达近50日，远超优先承租权行使的合理期限。

综上，上海二中院判决驳回上诉，维持原判。　

评 析

《民法典》优先承租权条款的出现，将之前散落的各项地方性法规上升到了民事基本法之中，也将优先承租权从一项基于当事人约定产生的权利上升为了法定权利。但《民法典》并未明确优先承租权的行使条件、行使方式以及侵犯优先承租权应当承担的法律后果。仅有高度概况性和原则性的规定，缺乏具体的认定标准，影响了优先承租权的有效行使，故有必要对优先承租权制度的体系构建进行研究。

一、优先承租权的行使条件

承租人行使优先承租权时，应当遵循有约定从约定的原则。在租赁合同对于优先承租权未作明确约定时，承租人行使优先承租权需同时满足以下条件：

（一）承租人接受出租人给予第三方的“同等条件”

所谓同等条件包括租金、租期、支付方式、租赁用途等可能影响双方权利义务的内容。首先，同等条件体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的租金数额不低于出租人与第三人预定的价款。其次，在支付方式上的等同，如果出租人允许第三人分期支付租金，出租人也必须同样允许承租人分期付款。再次，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时，承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，也构成同等条件，承租人必须履行这项从给付义务。

当出租人与第三人约定的租金标准明显高于当地市场价格或者租金支付方式与常理不符等，司法裁判者应结合案情、市场规律等综合确定出租人与第三人是否存在恶意串通、损害承租人权益的情况。

（二）承租人在知晓同等条件后的合理期限内行使优先承租权

承租人应在合理期限内明确做出是否行使优先承租权的意思表示，超过合理期限未作意思表示，应当视为放弃优先承租权。“合理期限”的性质为除斥期间，不适用中止、中断及延长的规定。理论界虽然普遍认为承租人应当在“合理期限”内行使，但对于“合理期限”的起算点、具体为几日等有不同的观点。

对于“合理期限”的起算点，有学者认为应当从出租人履行了通知义务后开始计算“合理期限”。笔者认为，应当从承租人知晓或者应当知晓出租人与第三人之间关于租赁合同的“同等条件”之日作为“合理期限”的起算点。首先，从承租人知晓“同等条件”之日，便可以开始决策是否愿意接受同等条件，是否行使优先承租权。其次，在优先承租权关系中，出租人虽然有通知义务，但却可能出于种种考虑不愿意及时告知“同等条件”。鉴于社会生活的多样性与复杂性，承租人可以通过其他途径知晓“同等条件”，如果从出租人履行了告知义务之日起计算，则可能导致出租人、承租人与第三人之间不确定的法律关系无限拖延，不利于及时高效的确定法律关系。

对于“合理期限”应为几日，有学者认为可以参照《民法典》第七百二十六条第二款优先购买权的规定，将优先承租权行使的合理期限也规定为十五日。对此，笔者认为，优先购买权与优先承租权都是对房屋出租人出售、出租房屋的处分权能进行必要、合理限制，以给予承租人能够长期占有、使用房屋的预期。基于这种对未来的预期，承租人可以投入较多的人力、物力于房屋之上，实现承租人与出租人共同的利益最大化。特别是在商业房屋的租赁中，在固定的商业场所建立商誉，拓展商业资源，吸引潜在顾客群体，保障并推动营业资产的可持续获得，有助于激发投资的积极性，稳定市场预期。在承租人优先承租权的法律规定尚不具体明确时，原则上可以参照《民法典》关于优先购买权的规定。

但在具体参照时也应当注意两者之间的差别。

其一，买卖合同是典型的一时性合同，在优先购买权关系中出租人将房屋出售过户后，对房屋的收益、处分权能相应转移给下家，故无论承租人，还是第三人购买房屋，对于出租人影响较小；但对于承租人而言，其愿意接受出租人与第三方商榷的“同等条件”购买房屋，改变租房的现状，说明其与房屋的粘合度较高，或者换言之，待出售的房屋对其生活、生产较为重要，相比较于出租人的通知义务，承租人需要承担巨额的金钱给付义务，故在优先购买权关系中应更加侧重于对于承租人利益的保护。而在优先承租权关系中，基于租赁合同为典型的继续性合同，房屋由何方租赁、房屋的使用状况、与邻里的关系或者是经营的业态都与出租人息息相关，出租人在选择承租人时有一定的主观信赖因素。而承租人对房屋的成本投入应基于对约定租期的合理预期，其对租期届满而无法续租应有预见，故在保护承租人优先承租权时，更应尊重出租人的缔约选择权。

其二，在优先承租权关系中，出租人与承租人在租期届满之前的较长时间内就开始围绕续租进行商谈，当双方就租金、租期无法谈拢之后，出租人对外发布招租的广告，并与有意向的第三人洽谈。出租人与第三人就租赁合同的基本条款达成一致并将该“同等条件”通知优先承租权人时，优先承租权人已经有足够的时间考虑清楚其能够接受的租赁条件；这与优先购买权中出租人决定出售房屋的时间具有不确定性、无法预期的状况完全不同。优先承租权人可以在租期届满前考虑清楚其愿意以何种条款承租房屋。

基于上述区别，笔者建议将优先承租权行使中的合理期限界定为等于或短于优先购买权的十五日，以尽快结束不确定的法律状态，降低交易的时间成本，实现社会整体利益的最大化。

二、优先承租权行使的例外情况

首先，当出租人不具有出租意愿时，承租人不享有优先承租权。法律虽保障承租人的优先承租权，但不能以损害出租人的权益为前提。租赁期限届满后，出租人如要收回房屋自用，基于出租人所享有的处分权，承租人不能享有优先承租权。

其次，承租人如果有迟延支付租金、擅自转租、改变房屋结构等符合合同约定解除条件的根本违约行为，承租人不能行使优先承租权。但如果只是显著轻微的违约行为，比如迟延支付租金几日，尚不构成合同约定的解除条件，则依照谦益原则，出租人不应拒绝承租人优先承租的请求。

再次，房屋存在客观无法使用的状况，比如征收、拆迁、危房以及违章搭建的房屋等，承租人也无法享有优先承租权。

三、承租人行使优先承租权的后果

当承租人接受了“同等条件”，并在合理期限内向出租人提出要求按照同等条件签订租赁合同，能否产生直接缔约的法律效果呢？

司法实践中存在观点，即认为按照缔约自由的原则，不能直接判决成立合同关系，优先承租权人只能主张出租人承担未履行通知义务的赔偿责任或者缔约过失责任。对此，笔者认为，如果不能直接认定双方成立合同关系，客观上将导致优先承租权人不能继续占有使用租赁房屋，不利于维护承租人使用收益租赁房屋而形成的稳定的生活与经营状态，致使优先承租权制度落空。

笔者赞同将优先承租权参照优先购买权定性为附条件的形成权，即凭单方面的意思表示即可发生变更法律关系的效力的观点。优先承租权人在行使条件具备时，只需要向出租人作出行使权利的单方面意思表示，租赁关系即成立。于司法实务之中，即承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋租赁合同关系，并请求判令对方履行该租赁合同中的义务。与此同时，出租人与第三人之间的租赁合同也应当有效，客观上即形成了一物二租的双重租赁关系。第三人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。法院在查明两份租赁合同均为有效的情况下，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第五条的规定处理。实践中，通常在认定两份租赁合同均为有效的情况下，因优先承租人基于原租赁合同已经合法占有租赁房屋，故按照司法解释中的履行规则，可以判令优先承租权人与出租人之间参照“同等条件”成立合同关系，并依照合同履约。对于无法履行的合同，守约方可以主张解除合同，并要求出租人承担损失赔偿责任。

四、侵犯优先承租权的救济途径

出租人未履行通知义务，导致承租人无法行使优先承租权时，承租人可以基于权利保护的法定性，要求出租人赔偿据此产生的相应损失。但如果承租人通过其他渠道已经知晓了订立合同的“同等条件”在合理期限内未行使优先承租权，视为其放弃了优先承租权，在此种情况下，并不能要求出租人承担赔偿责任。

对于优先承租权受到侵害后应当承担的法律责任，笔者认为，应针对优先承租权受到侵害的方式不同，区分对待：

首先，如果出租人没有履行通知义务，而承租人也未能通过其他途径知晓出租人与第三人之间的“同等条件”，承租人丧失了按照同等条件缔约的机会。此时应当按照机会丧失理论计算损害赔偿的范围，即首先确定机会丧失的比例，将实际损失，包括另行租房支出的中介费用、搬场费用等与机会丧失比例相乘，得出具体数额。在机会丧失比例无法明确的情况下，由司法裁判者根据个案情况，合法行使自由裁量权。

其次，如果承租人行使优先承租权已经与出租人成立了“同等条件”的租赁关系，而出租人拒绝履行，优先承租权人可以按照租赁合同中的违约责任，要求出租人承担责任。当违约金不足以弥补损失时，优先承租权人可以要求赔偿损失，在赔偿损失中应遵循民事赔偿的损害填平原则。即出租人应赔偿承租人因丧失优先承租权而产生的实际损失以及必要的、合理的可得利益损失。一般而言，具体赔偿范围包括：一、承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；二、承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；三、因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。出租方的损失，可参照出租人在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。

再次，出租人与第三人恶意串通签订虚假的租赁合同损害优先承租权人的利益时候，因恶意串通的合同无效，优先承租权人可以要求确认合同无效，赔偿损失。

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王伟：复旦大学全日制法学硕士

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责任编辑 | 翟珺

人像摄影 | 施蕾

版面编辑 | 周彦雨