图解租赁住房资产价值分类方法 ｜ 投资视野

投资视野·导读

在快速变化的全球房地产市场中，了解和应用国际通用的「租赁住房资产价值分类方法」，对于投资者、开发商以及管理机构而言至关重要。不仅帮助相关行业专业人士评估和优化其资产组合，而且为租赁住房市场带来更大的透明度和效率。无论是评估单一资产还是资产组合，精确的资产价值分类方法都能确保决策基于实际的市场数据和可行的运营指标。

本文将图解并详细介绍当前国际上广泛认可的租赁住房资产价值分类方法，这一个方法综合考虑了租赁住房资产的收益潜力和地理位置的稀缺性。通过对双维度的深入分析，ICCRA将帮助投资者清晰地划分租赁住房资产价值类别，同时洞察各类租赁住房资产背后的市场动态和发展潜力。

国际通行的分类方法

国际不动产投资领域通常采用的资产价值分类方法，主要基于以下两个维度进行评估：

维度1:成本收益法

这种方法主要关注资产的收益率，包括成本静态NOI收益法和动态收益IRR计算法。静态收益法注重现时的收益表现，而动态收益法则考虑长期的投资回报率。这两种方法各有优劣，但结合使用能提供更全面的资产价值评估。

维度2:地段稀缺性量化法

这种方法通过具体的模型来量化资产所在地段的稀缺性。ICCRA在今年推出的EILT模型（北京EILT模型、上海EILT模型、深圳EILT模型、广州EIIL模型）就是关于租赁住房资产的地段稀缺性模型。通过EILT模型，可以直观地评估租赁住房资产的地理优势和潜在价值。

租赁住房资产分类

依据以上这两个维度，租赁住房资产被分为四大类：

注：圆圈大小示意资产规模

优质核心资产（Core Asset）

✦这类资产通常位于EILT模型中的高地段稀缺性的【需求锚定区域】（即1-2级区域）；

✦目前的运营效益较高，或预期在较短时间内（如半年到一年内）通过改造能够达到或超过投资收益目标。

良性资产（Performing Asset）

✦这类资产通常位于EILT模型中的【需求锚定区域】（即2-3级区域）；

✦目前正在稳定产生收入或回报，或预期在较短时间内（如半年到一年内）通过改造进入稳定良好的运营状态

低效资产（Potential Asset）

✦这类资产具有中等地段稀缺性，如位于EILT模型中的【需求锚定区域】（但为3-4级区域）或高地段稀缺性（2级区域）；

✦由于市场或运营原因，收益未达预期或偏低。尽管如此，经过缜密的市场调研和重新定位，这些资产仍具有提升收益的潜力。

不良资产（Non-performing Asset）

✦这类资产缺乏地段稀缺性，通常位于EILT模型中的【非需求锚定区域】（即4-5级区域）；

✦收益低，即使在正常市场环境下，也难以通过经营改善其投资回报率，属于先天不足的资产；

✦还有一种情况是该资产具备一定的地段稀缺性，但由于建筑条件等原因，无法改造成为租赁住房业态。

理解租赁住房资产价值的分类方法，可以帮助拟进入住房租赁行业的投资机构能够更客观地评估租赁住房资产的价值和潜在的投资回报，从而制定更有效的资产管理和投资策略。

此前，ICCRA 在行业首先推出「EILT区域分级模型」，以期为资本端提供筛选需求锚定区域定量模型，从而形成具备指导价值的投资地图。

✦「EILT区域分级模型」覆盖全国17个租赁热点城市中的区域（按照街道进行区域界定）划分为1级至5级。

✦每一级区域中均包括集中式机构化管理的四种产品类型租赁住房（高端公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓）、分散式机构化管理长租公寓、个人出租型民宅。

✦数据维度集中在运营数据层面，即房间数量、租金、出租率、其他收入端数据，以及运营成本端相关数据等。

「EILT区域分级模型」对于产品定位、建设成本规划乃至后续运营，都起着底层决定作用。因此，在EILT模型基础上行业参与者可以从第一步起便形成清晰的产品定位运营路线图。