600-800万北京买房，看我就够了

最近讨论买房的同学，600~800万总价段的最多，这也是北京主力的购房群体， 新房供应虽然不少，但是买房人依然要做妥协。

大致列了一下600~800万总价段项目分布，大多项目都在五环之外，并且南城占多数。

800万以下，城六区的项目真的是凤毛麟角。

北京新房现在以改善为主，1000万以下的新房增值都比较难，600~800万总价的房子更强调的是居住属性，主要体现在三个方面，通勤、品质、产业。

在预算确定的情况下，就可以根据自己个人需求来选房，比如：

家里有小孩和老人，是选择大两房还是小三房？

工作和居住地分离，通勤时间控制多少合适？

未来肯定要置换，当下怎样选更有利？

场景不同，你的需求取舍就是不同的。

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01 通勤逻辑

600~800万的群体，多是要还房贷的刚需或者首改置业，他们需要市区的高薪工作，通勤很重要。

在北京，通勤的便利往往跟环线划等号，靠近内城，有地铁就成了首先考虑的。

可以考虑的板块儿有三个，新宫、西红门、小红门。

1，新宫

新宫位于丰台区，南四环，是北京唯二预算800万以下可以上车的板块。

板块内最新开盘的森与天成，最小户型76平米的两居，此外109平米以下的三居，共有四个面积段分布，800万以下预算可选择的户型比较多。

这是在南四环，项目周边还有4号线和19号线换乘的新宫站，还有万达广场和大悦春风里，两个大型的商业！

虽然森与天成在产品上有致命缺陷，比如车辆段上盖，导致归家路线过长，但是因为这些刚需小户型的存在，形成了稀缺性，后期也不太愁卖。

2，西红门

西红门虽然位于大兴，其实大兴距离城区最近的板块，位于五环以里，守着一条京开高速，半小时通勤城区核心地段。

地铁三期规划，19号线南延确定在西红门东设站，学校落定黄城根小学和北京四中，让整个西红门东组团从一片荒芜之地，到南城界面最新，配套最齐全的必看板块。

目前组团内在售的新房分别是橡树湾3期和即将入市的中建玖玥府。

橡树湾3期最小面积77平米的东西向两居，上车门槛不到500万，主力户型109平米的三居总价708万。

中建玖玥府最小79平米东西向三居，主力户型108平米三居，总价700万左右。

3，小红门

小红门可以说是这三个里面环线位置最好，通勤最便利的板块，但存在感也最低。

小红门位于朝阳区东南三环外，板块内有地铁十号线和亦庄线，但是由于周边各种汽配城和批发市场的存在，城市界面非常乱，让不少购房者望而却步。

但小红门整体是城市更新的逻辑，未来随着拆迁腾退，新项目落地城市界面会得到改善，可以进一步发挥交通便利的优势。

板块内目前唯一在售新房是中建星光里,70-77平米的两居总价只要560万～616万，96-98平米三居总价也只有768-784万元。

如果你预算在800万以下，又想留在朝阳，图一个通勤方便，那中建星光里就是你当下最好的选择。

02 品质逻辑

如果家里有小孩和老人共同居住，大三居更合适，品质高一点的社区，生活更舒适，预算600~800万，只能牺牲顶梁柱的通勤。

800万以下买到品质社区的大三房，远一点都有可能，比如顺义或昌平，又比如买在城六区弱势一点的片区，比如丰台羊坊、石景山广宁。

1，顺义

顺义新房绝对是北京新房品质的天花板，尤其今年顺义新房及其内卷，赠送阳台，加精装，单价只有四、五万，做顺义人简直不要太幸福。

注重生活品质，顺义绝对是最好的选择。

预算600~800万，后沙峪璟上兰园可以选择，户型为105㎡、119㎡、131㎡、152㎡，三居至四居，均为LDK一体化设计，厨房U型设计。期房5.8万/平，现房6万/平，总价600万上车中央别墅区三居大平层

顺义城区的御湖镜二期，指导价4.8万/平米，但龙湖把装标做到了10万＋的水平，户型从112平米的三居到165平米的四居，最高才780万。

2、昌平

一提到昌平区，现在是海淀小刚需上车的集中地，以上车通勤为主，在昌平买房基本不谈品质。

但是今年东二旗出了一个以品质著称的盘—北京国贤府，户型面积约100-180平米，总价约600-1100万。

北京国贤府共分为南北2个住宅地块，南地块7栋，北地块18栋，共计25栋住宅楼，总户数822户。将打造6-8层纯洋房改善产品，销售指导价6万元/平米，可浮动10%。

3，丰台羊坊

丰台羊坊没什么存在感，但是招商臻园凭借超强的产品配置小火了一把，开盘卖了15亿。

预算600万上车，招商臻园97平米三居，性价比最高，胜在洋房得房率高，还有南北双赠送，墙裂推荐。

如果买四房，招商臻园119/123平的四居总价只有800~830万元 ，小洋房住着很舒适。

4，石景山广宁

当石景山新房知道家普遍涨到7.8万/平，位于广宁村的璟山和煦指导价只有6.2万/平，有人说广宁太偏了，但是一河之隔的门头沟指导价也不低了，有人说璟山和煦周边不利因素太多，又是热电厂又是阜石路高架，在人家距离首钢园步行可达。

璟山和煦卖的就是性价比。距离地铁站比较远，周边配套也比较欠缺，但石景山本来就不大，通勤和商业都可以用公交车来弥补，至于热电厂的大烟囱冒出的都是水蒸气，这东西见仁见智。

璟山和煦产品确实做的好，75~137平米的两居至四居，总价从430万到870万，可以说是城六区上车的最低门槛。

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03产业逻辑

现在买房都跟着产业走，产业聚集的地方，房价增值往往越有保障，但是预算600~800万总价，只有的两个选择就是昌平和亦庄

01，昌平朱辛庄

昌平南早都成了北部刚需上车的最佳版块，增值有预期，价格合理，但是今年昌平南新房的供应有些吃紧了。

朱新庄，越秀星樾、大华启宸府基本清盘，目前可以等的只有朱辛庄0022、0027地块，今年三批次供地，指导价也涨到了6.6万/平。

昌平与生命科学园西区为核心形成了强大的产业聚集，朱辛庄信息产业园有小米和紫光这样的科创企业入驻。

涨价后的朱辛庄，依然炙手可热。

2，亦庄新城台湖。

如今亦庄已经成了南城科创产业的高地，借产业发展快车，亦庄房价这两年又大幅增长。，亦庄的新盘却很少。

亦庄产业饱和，有外溢到台湖的趋势

璀璨时代9月开盘，指导价5.8万/平，户型89—140平的三居、四居，可满足区域内刚需和刚改上车需求，项目品质比较高。

另外三批次供地名单，北神树地块在列，这个地块儿毗邻17号线北神树站。朝阳和亦庄通勤非常方便，是今年下半年最受关注的地块儿之一，预计指导价要高于璀璨时代。

预算总价600~800万，北京这些新房可选择的很多，但是真正要选到自己绝对满意的房子概率还是很小。这时候一定要学会做出取舍，也就是弄清自己真实的需求是什么。

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——北京楼盘返现金额——

1、朝阳中建璞园、保利天汇、中建星光里、朝央和煦、望京国誉府，返现3-20万

2、丰台森与天成、君礼著、建发璟院、招商臻园、熙华台，小窝返现3-10万

3、石景山璟山和煦、招商元玺、越秀天玥、中海学仕里、中海学府里，返现2-8万

4、顺义建发观云、璟上兰园、中海湖光玖里、龙湖御湖境、星誉北京，返2-8万

5、通州国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、璀璨公元、京玥兰园，返现2-6万，另有特价房

6、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、壹品兴创·颐和公馆，返现3-15万