刘胜军｜“以人民为中心”的新加坡房地产，很神奇又很简单

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

文/刘胜军

最近和一位新加坡的朋友聊天，从恒大、碧桂园不知不觉谈到了新加坡的房地产模式。

我认为，新加坡的房地产，堪称全世界最“以人民为中心”的模式：80%以上的新加坡人住在组屋（公共房屋）。公寓（商品房）仅占一小部分。组屋最大的吸引力就是便宜，价格只有商品房的1/3～1/2左右！

李显龙自豪宣称：“放眼世界，没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋计划，而新加坡也是全球国民拥屋率最高的国家之一。”2008年，“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖；2010年更是获得全球人居领域的最高荣誉“联合国人居荣耀名册奖”。

不要说因为新加坡小，所以容易这么做。香港面积不也很小吗？香港的房地产以“劏房”闻名，堪称另一个极端。

this is Hong Kong

也不要说新加坡起点高。1947年，英国房屋委员会的报告指出：“新加坡有’一个世界上最糟糕的贫民窟，是文明社会的耻辱’”。新加坡在1959 年实现自治时，市区有84%的家庭住在店铺和简陋的木屋区，其中40%的人居住在贫民窟和窝棚之内。1959年，李光耀带领的人民行动党认识到住房问题需要急切关注，在竞选中承诺在胜选后将提供廉价房屋予穷人。李光耀真的也做到了，这是了不起的成就！

新加坡为什么能为80%的国民提供组屋？新加坡为什么没有烂尾楼？新加坡为什么没有炒房炒地皮？

其实新加坡的做法很简单：

1、政府舍得大力投入“组屋”，大庇天下寒士俱欢颜。这真正体现了以人民为中心的执政理念，真心值得香港好好学习。1964年新加坡推出“居者有其屋”计划：国家免费提供土地，由建屋发展局统一规划建设“组屋”。1967年通过《土地征用法令》，逐步把土地收归国有。新加坡的房屋拥有率从1980年的58.8%增长至2014年的90.3%，远超过经济发展水平相似的香港(同期50.6%)。

组屋的价格并不与市场挂钩，以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定政府定价，确保80%左右的国人都有能力购买。

低价不等于低质量。在土地使用分配上，30%-40%的土地用于居住或与居住相关的设施，1/3用于工业与商业发展，其余的则用作道路、学校、体育场馆、公共设施、绿地等。组屋区内各种服务设施应有尽有，教育、医护、超市、餐饮、公交、体育娱乐设施等一应俱全。

组屋体现客户细分原则，富有人情味。组屋分一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式或者小型公寓(专为老年人打造)，面积从30平方米到150平方米不等。1995年，为满足夹心层购房需求5推出执行共管公寓（Executive Condominium）；2005年起，为满足追求高档组屋人员的需求，推出由私人开发商设计、建造并出售的“私人组屋”。

组屋已经成为新加坡文化的一部分。购买组屋的前提条件是结婚才能申请。所以，新加坡男女到了谈婚论嫁的时候，男方如果含蓄表达结婚的意思，就会向女方表示:“我们一起申请组屋好不好?” 如今，新加坡政府考虑到结婚晚或单身现象越来越突出，允许年龄在35岁以上的单身者购买“二手组屋”。

2、对商品房（公寓、别墅等）：

1）严禁开发商捂地，必须在五年内开发完。李嘉诚在上海静安的世纪盛荟广场，捂地长达16年。2005年，李嘉诚拿下上海唯一的四线换乘大站浦东世纪大道土地上盖招标，代价32亿元。这个项目开发历时十一年，2016年建成，取名世纪汇广场。随后，李嘉诚迅速转手，200亿卖给中国人寿。减去成本，净赚了一百多亿。

2）严禁开发商占用买房人资金。买房者的购房款，按照楼盘建设进度分次打款，且资金进入银行监管账户，银行负责根据项目建设进度逐步划款。因此，开发商根本无法占用客户资金。此举，杜绝了烂尾楼现象。

3、不限制个人购房数量，但第二套房的印花税比第一套高，以此类推；房价越高，印花税税率越高；非自住房的印花税比自住房要高。如此一类，投资炒房、持有毛坯房要支付很高的税，自然也变得困难。2023年2月，新加坡宣布：对于购买任何房屋的外国人，印花税将从30%跃升至60%。

来自新加坡的启示：

1、政府要高度重视民众的“居住权”、财产权。李光耀推崇孟子的观点“民无恒产，则无恒心”，深信人民拥有财产是社会稳定的基础，曾言“你要提高人民的政治觉悟，没有什么给他财产来得有效。”李光耀指出：“公积金和居者有其屋计划确保了政治稳定，使新加坡持续不断地发展了30 多年。”李显龙说，组屋不仅为国人提供住所，也是人们珍贵的储备金，更是“我们扎根、组建家庭及与其他新加坡人建立友谊和情感共识的家园。” 香港规划的容纳250万人的“北部都会区”，正是痛定思痛的亡羊补牢。

2、土地是一个社会最重要的资产。对土地出让金收入，政府应该用之于民。

3、市场经济不可避免导致贫富差距。在这种情况下，单一的商品房市场会导致不少中产阶层沦为“房奴”。因此，一个“商品房+保障性住房”的双轨制住房才是合理的制度安排，不然社会就会瘸腿。

4、应终结开发商占用买房人资金的现象，从根子上杜绝烂尾楼。

5、严禁开发商捂地，避免垄断土地供应，扭曲供求关系。

如此一来，“恒大”这样的怪胎就失去了存在的土壤，炒房现象就会冷却，房屋逐步回归“房住不炒”的居住属性，才能“得广厦千万间”，房地产才能走向高质量发展。

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

天俱时集团首席经济学家

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人