深度解读｜2023年最后一个多月，如何看待苏州房地产市场的基本面？

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前言：

历史不会简单重复，但却总是惊人的相似。

2016年开始的上一轮楼市高潮中，诞生了中国楼市“四小龙”：厦门、合肥、南京、苏州。

苏州作为最强地级市，是四小龙中热度最高的，但也是最早被戴上政策“紧箍咒”的。

从2016年10月开始，苏州开启了房地产市场严格调控。2019年7月24日，苏州出台了历史最“严苛”调控，限购、限售、限价（包括限地价）等一系列“雷霆”政策围追堵截，剑指房地产市场高热。

谁也没想到，这一轮房地产调控会如此严苛。2021年开始，针对房企的三道红线、针对土地市场的集中供地、针对居民杠杆的两道红线逐步显效，苏州房地产市场也开始真正“失温”。

时间走到2023年末，上面所说的一切，看似又出现了逆转。

这一年，苏州楼市调控政策全面放松，市场虽然仍在缩量，但新房成交价再呈上涨趋势，核心区新盘突破限价，多个新楼盘单价破5万元/㎡，千万总价豪宅成交量再创新高……

面对这样“刺激神经”的微观市场表现，该如何去判断苏州房地产市场的基本面呢？今天跟大家聊聊我的看法。

高端市场逆势而上

受严苛政策影响，我一直认为苏州的新房产品进阶之路，在前几年确实走得比较缓慢。

于今年，我倒是看到了苏州高端市场逆势而上的“爆发力”。

先看两组数据：

一、今年1-10月，苏州市区商品住宅成交套均面积131㎡，为历年新高。

今年1-10月，苏州市区项目成交金额TOP20套均面积达到160㎡（2022年为147㎡），4个项目套均面积超200㎡，15个项目套均面积超140㎡。

二、2023年至今，苏州市区新房成交套均价已达368万元，相较2022年上涨了41万元。

其中500万元以上房源占比为18%，相较2022年提升了7个百分点；1000万元以上房源成交占比约4%，相较2022年提升了2个百分点。

值得重点强调的是，今年一二手房千万豪宅成交量均已创新高。前10月，苏州市区千万以上豪宅新房成交套数近1500套，二手房接近1000套，均为历年新高。

究其缘由，支撑上面这两组数据的最主要原因有二：

1、从供应端来讲，客观层面，这几年苏州通过放松限价、出台住宅品质提升及指引政策等多方位措施，支持房企开发高品质住宅；主观层面，市场低迷，产品成为房企走出独立行情的胜负手，房企通过低密、高配置、舒适户型等产品竞争力争取客户的主观能动性大幅度增强，市场上高改产品大比武，亮点纷呈。

2、从需求端来讲，经济形势差，购房者对于房地产市场的预期确实偏弱，但高收入群体保障资产价值、改善居住品质的需求还在，甚至更为蓬勃。而这部分群体在资产配置上是具备前瞻性眼光的，基于对苏州城市价值尤其是核心区高端资产价值的认可，这一轮需求爆发是有迹可循的。

那么，这一轮高端市场的逆势行情，会否有可持续性呢？

注意一个数据，今年1-10月苏州市区共挂牌75宗涉宅地块，平均容积率只有1.65，一半地块容积率在1.6以下。地块的降容，则意味着产品高端化趋势将进一步扩展，新房供应将普遍高端化，这也将进一步影响成交表现。

所以，新房市场高端化，并不存在是否有可持续的问题，而是大势所趋。

商品房“市场化”趋势已显

高端市场表现优异，其实也更显今年苏州商品房的两极分化态势。

一方面，我们看到核心区房价仍在突破限价；一方面，大部分二手房和部分新房价格下跌仍未见止步的趋势。

市场信心，毕竟还未真正修复，房地产行业整体形势依然低迷。

这样一个看似“矛盾”的现实背后，实则正在酝酿一条商品房“市场化”之路。

依然是先看数据：

2023年前10月苏州市区二手住房成交套数54317套，为2020年以来同期新高，更比去年同期增加29%。

2023年前10月二手房成交套数是新房成交套数的1.5倍，二手房占比整个住房市场交易量达到60%，为历年占比新高。

2023年前10月二手房成交套均面积为106㎡，二手市场需求明显以刚需为主。

这两组数据说明一个重要的事实，那就是苏州现在不是没有刚需购买力，而是刚需购房者更倾向于二手房源。

原因依然有二：

其一，在规划要求地块产品户型趋大的背景下，除了远郊，新房刚需产品供应少了，大多客户只能诉诸二手房。即便有新房供应，同一板块二手房所见即所得保证了确定性，且价格更低，往往更具优势。

其二，今年苏州购房政策除了在限制性政策方面有了大力度的解禁之外，对于刚需购房的支持力度体现在公积金贷款额度上在全国都是最高的。比如家庭首套房90㎡以内，总价200万以内公积金贷款可以贷足八成，就是为了支撑刚需购房，同时也能达到促进二手刚需小户型成交的目的。

从这个层面来讲，我认为今年苏州确实是在为商品房市场化之路“谋篇布局”的。

这两年以来，我们一直在谈房地产发展新模式。真正的新模式到底是什么样子的，或许没人能说得清，毕竟这一轮房地产市场调整还未行至终局。

但我认为，新模式必须体现如下要点：在很多人期盼的理想化的“新房改”真正落地实施前，推动商品房更加市场化。

如此来看，当下的苏州楼市，是与这个标准契合的。

最近，我们一直听到房地产市场要回归“市场化”这个概念，我认为市场化其实已经蕴含在当前苏州楼市的运行中了：政策对于市场的干预持续放开，好地段的产品越来越好，随着限价取消当然也会越来越贵，120㎡以上放开限购，让买得起的人住更好、更大的房子；地段或产品价值弱势但有价格优势的房子，政策上予以购房支持，降低首付比例、提高公积金贷款额度，以保障刚性居住需求。

这些做法，让商品房回归市场的同时，让高端改善与中低端刚性置业需求都各得其所。

苏州的房地产市场“底盘”很稳

从整体数据来看，今年苏州市区新房市场缩量预计将在10%左右。这个缩量幅度，在江苏13市中预计为最低水平。

今年，全国大部分城市土地市场沉寂，仅有十个左右的城市有市场化房企频繁拿地，而苏州就是其中之一。今年苏州土地市场虽然同样分化，但核心区地块依然要抢，且入市速度很快。

能有这样表现的核心原因，还是因为苏州房地产市场的底盘“很稳”。

什么样的底盘呢？无非是来自苏州的城市价值，带来的三个方面的底气：经济、人口、城市格局。

第一个底盘，经济。

苏州是中国工业门类最全的城市，有着中国最好的工业产业链、最庞大的成熟工人和工程师人群，孵化出强大的企业群。

16万家工业企业、217家境内A股上市公司、54家科创板企业、近万家高新技术企业。

GPD全国第六。人均GDP全国第五，甚至超过深圳、上海、广州。

这样的经济数据，甚至无须修饰就能让人感叹一句，不愧是最强地级市。

第二个底盘，人口。

苏州是江苏唯一一个总人口过千万的城市，城区常住人口突破500万，成为特大城市。但苏州的人口支撑力，其实并不在于人口总量，而是人才总量。

根据最新对外数据，苏州1291万常住人口中，人才总量达370万，即平均每3.5名苏州人中就有1位是人才；370万人才中，又有38万属于高层次人才，即平均每34名苏州人里就“隐藏”着1位高层次人才。

对于一个城市而言，高层次人才不仅仅意味着城市高质量发展的动力，还意味着消费端的高购买力。这就是为什么园区的大多数板块一直被看好，就是因为高端人才齐聚，市场“接盘”能力充足。

第三个底盘，城市格局。

对内，自2012年行政区划调整以来，苏州的城市发展格局进一步拓展，形成了当前“一核一带双轴，一湖两带一区”的发展局面。对外，苏州还致力于推动沪苏一体化和苏锡常通协同发展。这样一份城市格局，是有着天然的发展优势的。

但就当前来看，苏州的城市格局中还隐藏着一个重要底盘，那就是城市更新。作为国家历史名城，苏州的老城保护工作，在全国都是有示范性的。而今年决策层再提城市更新工作，姑苏老城的城市更新也将成为苏州城市发展的一个重要发展极。而这种城市更新，除了提升城市界面和功能，也会因为拆迁改造持续释放改善人居需求的购买力。

最后，不管你感知到的市场是什么温度，苏州房地产市场，改变确实正在发生！

苏州，是一座值得被看好的城市！苏州房地产市场，也是具备向好向稳的底气的！但，差距还是会拉开，未来的房子，一定会有更明显的价值区别和属性区别。

毕竟，市场发展的底层逻辑已经变了。

本文代表戈文问观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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