厦门全域解除限购，全国楼市限制性政策还有松绑空间？

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

厦门，这座二线城市房地产市场的风向标再度释放利好政策。

2023年11月15日，厦门市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（下称“《通知》”），从解除限购、调整住房信贷，家庭住房套数等多方面对厦门当前的房地产政策进行了优化。

《通知》指出，在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格（商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外）。

此外，在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。多子女家庭根据政府相关部门出具的住房套数认定证明，向银行申请商业性个人住房贷款。

这意味着，厦门全域取消限购，并且在套数认定上也进一步优化。

这是继放开部分区域限购限售之后，厦门房地产政策的又一重大调整。今年9月，厦门岛外取消限购之后，岛外成交有所恢复，但整体表现仍然平淡。这是厦门再度出手的现实情况。

厦门曾经是二线城市中房价最高、涨幅最猛的城市之一，也因此受到市场的关注。作为一座具有风向标意义的城市，厦门全域松绑限购也让业界对其他热点二线城市采取类似政策有了预期。

随着房地产市场运行趋于平稳，限制性政策陆续退出也显得合乎情理。不过，从当前的表现来看，限制性政策退出后对市场的激活效果有限，信心和购买力的恢复仍待提振。

限购退出

厦门本次对房地产政策进行优化，主要包括取消岛内限购、调整套数认定和优化住房公积金提取及贷款政策等。此外，对首付比例和利率等，也有下调的预期。

《通知》指出，在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格；调整优化思明区、湖里区首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限。

在贷款政策方面，厦门市住房保障和房屋管理局表示，对于贷款购买思明区、湖里区商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为25％，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为35％。

而在利率方面，对于贷款购买思明区、湖里区商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点。

在此基础上，厦门还进一步优化住房公积金提取及贷款政策，阶段性支持住房公积金异地贷款（执行至2024年9月17日）。其中，允许缴存人按年提取住房公积金偿还住房贷款本金，并完善住房公积金贷款缩期，支持住房公积金贷款展期和变更还款方式。

此外，厦门还在提升商品住宅品质、降低开发企业成本和支持开发企业加快销售等方面给予利好政策。在降低企业成本方面，厦门明确，支持企业使用银行保函缴纳土地竞买保证金，加快土拍后土地竞买保证金退还，免除新出让商住用地土地出让金支付期限内的利息。

厦门上一次优化房地产政策是在今年9月。彼时，厦门对岛外放开限购限售，并调整优化二套首付比例。

当时政策出台的背景是，厦门房地产市场已经降至冰点。

克而瑞数据显示，今年三季度，厦门商品住宅供应29.8万平方米，环比下降53.7%，同比下降49.5%；成交25.65万平方米，环比下降61.9%，同比下降34.18%。

尽管上述政策起到了一定的效果，但厦门楼市表现仍然弱势。数据显示，今年10月，厦门一手住宅成交1382套，环比上涨94.65%，同比下跌38.22%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，触发厦门进一步优化房地产政策的因素有两个，一方面是10月市场下行超出了预期，岛外退出限购和认房不认贷的效果并不明显；另一方面，根据住建部部长最新的表态，房地产新模式下，商品房回归商品属性，更多用法律和市场的手段来调节。

“相比其他热点城市，由于购买力比较强劲，且范围很大，厦门房地产市场的弹性比较大，上涨快，下滑也快，这是政策调整很重要的又一个原因。”李宇嘉续称。

调整预期

在当前房地产市场平稳运行的前提下，厦门全域放开限购对市场是否会带来刺激作用有待观察。

一位不愿具名的房地产分析师在接受21世纪经济报道记者采访时谈道，“今年的政策出来很密集，我们一开始看法比较积极，包括广州放松部分区域限购等，都觉得是重要信号。但是目前观察下来，政策释放的购买力其实比较有限，就是对观望很久迟迟没有下手的这部分（消费者）有用，很快也就消化完了。”

除了厦门以外，南京、成都和杭州等城市也在今年下半年陆续优化了房地产政策，从目前的观察来看，取消后市场表现普遍都会有不同程度的回暖。

以成都为例，中指研究院数据显示，今年10月，成都新建住房成交套数10728套，同比上升15%，环比上升19%；成交面积147万平方米，同比上升20%，环比上升22%。

一位成都当地的房地产人士告诉21世纪经济报道记者，从全国范围来看，成都楼市今年的表现是比较好的，“政策调整后会好一些，但其实没有多大的推动，因为现在买房除非是刚需，否则还是观望比较多。”

从这个角度来看，随着房地产市场回归理性，限制性政策的存在其实已无必要，它们的阶段性任务已经完成。

至于未来其他城市是否会跟进，取决于多方面。目前，各方的共识是，二线城市仍有空间，而一线城市则要依照市场而定。

可以看到的是，一线城市目前也在进行一些政策微调，最新的是深圳。深圳公共资源交易平台公告显示，深圳挂牌龙华、坪山两宗宅地。其中，龙华宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，取消了“商品住房销售价格”。这是深圳在土拍规则上所做的一些微调。

多位深圳的开发商、专家在接受21世纪经济报道记者采访时表示，深圳之后在公积金贷款等细节方面仍有进一步微调的空间，但是大方向上“深圳一直定力比较强”。

中指研究院市场研究总监陈文静也指出，预计未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市全面取消限购。

陈文静表示，一线城市限购政策调整力度取决于市场恢复程度，参照广州近郊取消限购，北京、上海、深圳未来也有望按照因区施策、因需施策优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等。