原拆原建：北京46年筒子楼更新样本调查

11月9日，北京市丰台区马家堡路68号院2号楼，即将改造的一栋老旧危楼。 摄影/于帅卿

谈起对于新房的期待，孙女士表示，这次改建将极大改善居住条件，现在我们就盼望着能按时交付，早点住进新房。

于帅卿／发自北京

从北京南站东南口出来，步行不到20分钟后，一栋朱红色（马家堡路68号院2号楼）的4层小楼映入眼帘。这栋建于1977年、已经有46年“楼龄”的革制品厂4层小楼即将迎来一次改造，且意义重大。

按照政府规划，因入住年久，马家堡路68号院2号楼将实行“原拆原建”，即把老旧楼房进行大规模拆除，在原址上再建新楼。这一项目的改建将以政府主导、居民共同决策的形式展开，政府、产权单位、居民三方共同出资推进。

11月9日，记者在现场看到，2号楼的73户居民目前已经全部搬空，附近的17户平房居民也纳入此次改造中，根据目前的进度，拆除工作将在今年12月份左右完成，明年初启动重建，项目建成后将有90户居民搬进新居。

“该改建项目的居民征询率、参与率、签约率均达到100%。集中交款从11月6日开始，截至9日下午已有60多户居民进行了房屋初审，交纳了首付款，居民配合度很高。”北京市丰台区房管局现场工作人员介绍。

“多高兴的事儿，现在就盼望着早点住进去。”在北京市丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目集中交款现场，一位居民满脸笑容的表示。

如今，这栋筒子楼不仅记录了老革制品厂工人的酸甜苦辣，也将为正在推进的城市更新提供一个鲜活的案例。

在城市更新的推进进程中，北京市丰台区马家堡路68号院2号楼原拆原建的经验能否推广？

“原拆原建模式是值得肯定的，对房地产市场不会带来冲击，对地方政府不会增加公共服务设施配套负担，居民生活品质也能得到极大提升，这种模式会起到很好的导向作用。”清华大学建筑学院城市规划系、土地利用与住房政策中心主任田莉表示，但复制推广起来还面临着一系列问题，一是北京老旧小区改造项目较多，政府财政补贴很难全覆盖；二是原拆原建改建中会面临集体行动的困境，如果居民在出资、改造方案等方面达不成共识，会造成改建难以推进的局面。

不过，“原拆原建”模式已迈开重要一步，将会引发更多反应和想像空间。

居民100%同意

11月9日，丰台区马家堡路68号院2号楼。摄影/于帅卿

马家堡路68号院2号楼是1977年建设的一栋4层框架轻板简易楼，建筑面积1921平方米，居住着73户居民。

在这栋房子里，一条宽1米左右的走廊将住房分立在两侧，各家的灶台靠墙边则摆满了走廊，地面及墙面满是油污，走廊顶棚密布着各类管线，一眼看过去，逼仄、昏暗且混乱充斥着这栋居民楼。

“每层居民都是共用一个卫生间、一个水房。”一位居民表示。

据西罗园街道马家堡68号院2号楼家委会孙女士介绍，这里原本是革制品厂，20世纪70年代时这栋楼是企业的办公楼，后来随着企业发展、人员规模扩大，改成了员工宿舍。

“随着人口的增多，15.7平方米房子根本住不了一家人，尤其是一到做饭时间，整个楼道都被炝锅的味道、锅碗瓢盆的声音充斥着。”孙女士补充说。

11月9日，丰台马家堡路68号院2号楼的内部情况。摄影／于帅卿

“大部分住户都在楼道内使用液化气罐做饭，公共电路也出现老化，非常不安全，这是我负责这里后最担心的问题，好在一直没有发生过灾情，让我感到很欣慰。”北京丰台城市更新集团项目负责人李经理表示。

据了解，2006年，北京市革制品厂破产后，2号楼的产权单位变为丰台城市更新集团。改建项目经过北京市丰台区房管局老旧小区办、丰台城市更新集团长达两年的漫长沟通才最终立项。

新楼规划：4层扩建至6层

北京丰台马家堡路68号院2号楼户型图及改造后效果图。摄影／于帅卿

目前，马家堡路68号院2号楼73户居民已经全部搬空，附近的17户平房居民也被纳入此次改造，共有90户居民会在两年后搬回新居。

改建后，2号楼将从原有的4层扩建为地上6层，限高17米，增加电梯、无障碍通道等设施，适当增加室内使用面积，确保每户都有独立厨房和卫生间，以改善居民居住条件。同时，将扩建出地下一层，增加商贸服务业，满足居民日常购物需求。

北京丰台马家堡路68号院2号楼户型图及改造后效果图。摄影／于帅卿

记者在现场的户型图上看到，此次改造设计了A、B、C三类户型，C户型面积稍大，套内面积在40平方米左右，建筑面积50平方米左右；A、B户型的套内面积则在30平方米左右，建筑面积40平方米，较过去每户15.7平方米的使用面积均有所增加。

此外，平面图上清晰地规划出了每类户型的起居、卧室、厨房和卫生间区域，楼梯和电梯间也在楼层平面图上清晰标注，从居住功能上看较为完备。

地下一层为新扩建区域，设计有物业办公室、配电室、弱电室、社区物业配套用房等。新楼建成后，还将配备专业、正规的物业公司，让居民享受到现代小区的便利。

谈起对于新房的期待，孙女士表示，这次改建将极大改善居住条件，现在我们就盼望着能按时交付，早点住进新房。住户赵先生也表示，每户都有厨房、厕所，面积也大，生活条件可以改善了。

“对于改造方案我们现在100%是同意的。”赵先生坦言，说实话一开始也有顾虑，主要是拿不出那么多钱，对于月工资6000元的我们来说确实有些困难，后来想想能住新家，还有产权，就都同意签了。

租赁房本变为个人经济适用房房本

马家堡路68号院2号楼的这次改造资金是多方共担。据介绍，2号楼改建资金将由政府、产权单位、居民三方共同出资。其中市、区两级政府补贴合计约1111万元，产权单位主要承担扩建地下室费用，居民则主要承担增加室内面积的费用。

这改变了过去由政府全盘操办的模式，转为了居民和政府共同决策，居民自筹为主、政府补贴为辅的全新模式。

实际上，在老旧危楼房改造方面，“原拆原建”这种方式过去也曾被提及，但由于缺少政策依据，始终无法落地。2020年6月，北京印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，也被称为“178号文”，打通了“原拆原建”落地的制度堵点。根据178号文规定，“原拆原建”的改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担。

对于居民出资的费用规划情况，北京丰台城市更新集团工作人员表示，“改造过程中，审计将全程介入严控造价，如地质勘探、设计、拆迁、电梯等花费，一毛钱花在哪儿都会和老百姓说清楚，确保全过程透明。”

改建后的2号楼首付款为23万元，由于该改建项目实行一房一价，收房后会根据抽签结果再交尾款，据实结算，多退少补。此外，由于该项目属于危旧楼房改造，不属于拆迁项目，两年重建期间居民需要自行解决过渡问题。

在产权方面，改造后，居民手中的房本也将从租赁房本变为经济适用房房本，拥有正式产权。后期居民可以根据个人意愿，通过“经改商”手续，变成个人商品房，不影响二手房交易和买卖。

目前，丰台马家堡路68号院2号楼居民的租凭房本。摄影／于帅卿

目前，该改建项目进入集中收款阶段。据现场房管局工作人员介绍，“集中交款从11月6日开始，居民配合度很高。”

“原拆原建”可否复制推广？

当下，“老破小”换新是一个大课题，大部分房子年代久远，问题和隐患都比较多，生活上也存在诸多不便，居民的各种诉求变得强烈，改造迫在眉睫。

北京丰台区马家堡68号院2号楼“原拆原建”的经验能否推广？

“作为‘原拆原建’的探索试点，该项目在示范性上有独特之处，由原来4层扩建至6层，增加了面积，使居民的居住条件得到改善。另外，此次政府方面支持力度大，使得产权方和居民获益多，愿意推进改建，保证了项目的实施。”清华大学建筑学院副教授、博士生导师、院长助理唐燕表示，对于推广来说，难度在于政府是否会持续出资且改建项目面积是否持续增加方面，这是探索的要点。

易居研究院研究总监严跃进认为，此类项目获得改造与房产项目本身特点相关，从房龄来看，为1977年的简易楼，此类房产本身很难按照过去的老旧小区改造方式进行，即性价比不高且改造难度大。此外，该项目建筑面积为1921平方米，属于体量可控、改造成本可控的项目，所以在原拆原建方面难度相对小。从居民的构成来说，主要为90户居民，对小区的情感也丰富，且此类小区的周边配套齐全，属于非常优势的区域，居民愿意出资配合改造。

实际上，“原拆原建”的老旧小区改建模式此前在一些城市也有出现，如成都武侯区的中央花园二期就试图采用原拆原建改建方式重建小区，但截至目前仍停留在前期阶段。该改建项目是由业主带头成立拆旧建新筹备组的“自拆自建”方式，即争取政府部门允许，然后自行招募开发商负责改造，目前该项目在规划、资金等方面存在一桎棝。

不过，北京丰台区马家堡68号院2号楼落地后，将为老旧小区改造趟出一条新路，更多的项目或将走出困局实现新生。