光山县发布《关于进一步规范光山县物业管理工作的通知》

近日，记者从光山县人民政府办公室获悉，为进一步规范光山县物业管理工作，经光山县常务会研究通过，由光山县人民政府办公室于2023年9月11日印发通知《关于进一步规范光山县物业管理工作的通知》(光政办〔2023〕39号)（以下简称《通知》），现将《通知》有关内容解读如下：

一、《通知》制定的背景

住宅小区的物业管理工作综合性强，与民生息息相关，不仅需要广大业主的积极参与、配合，更需要属地政府、住建、公安、市场监管、城管、卫生、环保等多个部门，会同调解、仲裁、司法部门构成的综合管理体系，各司其职的对物业小区进行监督管理。随着2017年1月物业管理资质证书取消和物业行业市场化，物业管理主管部门已从之前的一家管，逐步转变为物业政策指导的服务部门，为了着力解决群众反映强烈的突出问题、各行政主管部门监管存在的短板问题，光山县历经一年半的时间，通过梳理全县的物业纠纷、查找相关文件、借鉴外地先进经验、征求有关单位意见和请教市局领导、结合我县实际情况后，研究制定了本《通知》，为理顺属地和各部门之间关系，强化物业管理工作形成合力，治理小区凸显问题打下了坚实的基础。

二、《通知》主要的内容

《通知》主要包括指导思想、基本原则、部门职责、建章立制、工作要求五个部分。

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持一切以人民为中心的发展思想，凝聚共识，构建“县政府统一领导、属地政府具体负责、住建部门业务指导、各行政主管部门齐抓共管”的工作机制，强化物业管理各方主体责任，依法推进住宅小区物业规范化、长效化管理。

（二）基本原则。将小区物业管理工作纳入基层社会治理重要内容，强化物业属地管理；县直相关部门执法职能延伸覆盖到小区，及时处理小区突发事件和矛盾纠纷，遏制违法违规行为，消除安全隐患，维护小区环境秩序；充分发挥各行政主管部门行政监管和行业引导作用，进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化的运作机制，保障物业服务环境稳定有序。

（三）各主管部门职责

1.物业管理和物业服务指导部门。县住建局为我县物业管理和物业服务工作的指导部门，负责贯彻国家、省、市有关物业管理的法律、法规宣传工作，制定全县的物业管理相关政策和办法；负责研判和处理物业管理中的投诉；负责对物业服务质量进行监督管理等工作。

2.组织部门。负责深化党建引领，将“红色物业”创建作为基层党建治理能力提升的重点工作，对物业服务企业党员人数不足的，指导社区党组织下派社区党员建立党组织。

3.乡镇人民政府（街道办事处）。按照属地管理原则，负责筹建首届业主大会、选举产生业主委员会，并指导业主委员会换届工作，监督业主委员会依法履行职责；负责组织召开辖区内物业管理工作联席会议，化解物业矛盾纠纷、处理信访投诉，协助做好行政执法进小区等工作。

4.各行政主管部门。公安局：查处物业服务企业和业主的违法行为。消防救援大队：查处物业管理区域内的消防安全违法行为。市场监管局：督促物业服务企业做好费用收、支公示，受理乱收费投诉，解决因费用引发的矛盾纠纷，对小区内电梯等特种设备和水电气等计量设备进行安全监察。自然资源局：核实公共设施的建设工作、在不动产登记时明确物业管理用房的权属、核验专项维修资金的缴存工作。卫健委：负责物业管理区域内卫生服务、开展防疫演练、二次供水的监测和监管。生态环保分局：检查小区内企业经营时的污染环境行为。人防办：指导和监督检查人防工程的使用、维护与管理。民政局：负责监督管理物业管理区域内的社会组织。人社局：负责处理物业服务企业的用工劳资纠纷。城市管理局：负责指导物业管理区的绿化建设工作。体育服务中心：负责指导开展全民健身，运动体育器材的维护管理。 司法局：为业主、物业服务企业提供法律咨询、法治宣传服务。人民法院：负责物业纠纷案件的审理。供水、供电、供气等专营单位：负责各自产权的线路等设施设备日常管理、维修和养护工作、委托物业服务企业（其他物业服务人）代收相关费用和对相关设施设备运行管理的，要签订书面协议并在物业管理区域内明显位置向业主公示。

（四）建立健全物业管理各项制度

1.完善前期物业管理制度。新建住宅小区通过公开招投标的方式招聘物业服务企业（5万平方米以上），将收费项目和费用标准在售楼部明显位置公示。

2.完善建设、验收、移交制度。开发建设单位要在水电气等专营单位的指导下进行同步施工、同步验收。质量验收合格后监督开发建设单位履行办证和质量保修义务。

3.完善小区收费制度。小区综合验收合格交付业主使用后，前期物业服务企业严禁向交房业主收取《合同》以外的费用，对发现违规收费的物业服务企业，县市场监管部门调查核实后，对其进行立案查处。前期物业服务企业要对业主、装修公司（人）告知安全装修事项、发现违规、违法装修行为要及时制止，并第一时间向有关行政主管部门报告。严禁物业服务企业出售或让业主在指定地点购买装饰装修材料、对发现“强买强卖”、阻挠和变相阻挠业主装饰装修材料进小区的，县公安部门要对其从严从快打击。

4.完善业主委员会制度。街道办事处、乡镇人民政府负责把责任心强、有正能量的党员干部推荐为业主委员会任主任兼任小区支部书记，形成社区党组织领导下的“小区党组织+业主委员会+物业服务企业”三方联动格局，全面加强党组织对业主委员会的领导和监管。

5.完善物业服务制度。物业服务企业要按照《物业服务（管理）合同》履行职责，做好质价相符的物业服务，事关物业收费等业主切身利益的问题，提前协商、沟通，并及时公布。对违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的可以通过上门催交、小区内公示、向人民法院提起诉讼，不得以业主不交纳物业费用为由停交或者限制业主交纳水、电、气等费用。要服从政府统一指挥，配合和落实相关工作和安全生产第一责任人责任。

6.完善无物业小区物业全覆盖。街道办事处、乡镇人民政府可采取“统一打包”方式，公开选聘符合条件的物业服务企业进行管理，引导业主树立有偿服务的理念。

7.完善住宅维修资金拨付制度。需维修电梯等特种设施设备，县市场监管、公安、消防、人防等部门要对设施设备的维修进行指导、监督和验收，因1/3以下业主阻碍导致特种设施设备维修不及时造成损失、出现险情或发生事故的，县公安机关依法追究相关人员责任。

8.完善物业管理联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府召集相关职能部门，根据现行法律法规进行研判，协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

（五）相关工作要求

各主管部门要明确一名科级干部具体负责物业管理工作，形成物业管理工作的强大合力；加快物业服务规范化建设，鼓励企业做大做强，构建管理规范、服务优质、竞争有序的物业服务业体系；县电视台、网站等新闻媒体要正面宣传引导，不仅要客观公正报道物业服务纠纷事件，还要公开曝光业主的不良行为，积极引导广大业主依法、理性维权。

信息来源：光山县人民政府办公室

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