下调！保利、万科等中招，房企评级真相

摘要：生意、信心

有一本书叫《评级机构的秘密权力》。作者霍斯特曼几乎把标普、惠誉、穆迪这世界三大评级机构比喻成“强盗”。

2023年以来，这些“强盗”再次发起对我国房企的猛烈“攻击”，这一次甚至把矛头对准诸多以稳健著称的头部房企。

如早前的10月中下旬，惠誉下调保利发展、万科的评级，均由B+调整为B……另一边，房地产政策层面实际上利好颇多，部分市场数据也正逐渐恢复。

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为何会如此“分裂”？

1、“看空”背后

在惠誉下调保利发展、万科评级之前，另一国际评级机构穆迪就已经下调了一波有国字背景的头部房企。

9月中下旬，穆迪将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科企业的评级列入下调观察名单。主要驱动因素是销售存在不确定性，由此带来的杠杆率以及现金流变动。

10月，平安不动产也被穆迪下调评级，其主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，原因主要是受市场表现影响。

如上图克尔瑞数据显示，据不完全统计，2023年以来截至10月18日，国际三大评级机构对我国房企共有71次评级行动。

其中以穆迪的行动最为频繁：5起评级撤销，21起信评下调，12起涉及展望下调，仅有1起为维持评级。

惠誉次之，有7起下调、9起维持/上调、3起撤销。不过和穆迪“无差别”下调不同的是，惠誉还是有差别的，比如只对保利、万科下调评级，而对中海发展、华润置地仍保持原有评级及展望。

标普最少，有2起下调、10起维持/上调、1起撤销。

总体来看，三大评级机构还是下调次数居多。

从时间轴上，19起下调集中于2023年9月，穆迪一家9月的信评下调次数就有17起。

不过，和前几年资本市场对房企评级被下调反应激烈不同，这几次国际评级机构对龙头房企的行动，似乎并没有搅动太大的风浪。

2、房企融资“向内”

究其原因，一方面经过这两年洗礼，很多投资者已经对房企的财务等情况有较透彻了解，具备独立判断思考能力。一些相对稳健优质的房企被下调评级，更多可能是被当前行业整体现状牵累。

另一方面，在此前一系列“违约”事件后，我国房企境外债发行放缓，国内融资占比加重，此时的国际机构评级影响变小，因为境外评级主要影响的是房企境外融资。

如上图克尔瑞数据，近年来我国房地产企业的境外融资占比持续降低：从2019年顶峰的35%，降到2022年的15%，2023年1-9月进一步降到7%。

以龙湖集团为例，其2024年到期的境外债务几乎为0，2027年之前已无美元债。此外龙湖曾多次获得境外银团的融资，2023年上半年提取了31亿港币的银团；还多次发行境内债券，规模超过50亿元。

截至2023年上半年，龙湖银行融资占比占55%，尤其是经营性物业贷上半年同比增加了100亿，达到了400亿。其CFO赵轶在业绩会上曾表示，“在银行端，龙湖是所有大行和一些银行最好战略合作伙伴，有非常好的信用，银行端融资依然是我们融资渠道的主力。”

偿债能力方面，如今，龙湖年内境内到期公司债已基本全部还清，仅余11月到期1.19亿。此外，2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖已在过去数月进行了多次提前偿还，目前仅剩40亿港币待偿，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

可以预见的将来，优质房企境内融资渠道还会更宽松，这从高层近期频繁对房企融资发声可以窥见。

11月7日，四部委召开房企融资座谈会，参会企业包括万科、保利、华润、中海、龙湖、金地等，了解行业资金状况和企业融资需求。

更早的10月末，重要会议强调，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

3、生意、信心

对于境外评级机构而言，受制于各种主客观原因，穆迪们对中国房地产市场的判断也存在一定程度的悲观且滞后：只看到部分数据表现下滑，并未能及时将中央及地方政府的利好措施纳入考量范围。此外，我国确实也有我国的国情，国际机构们不见得能看懂。何况，他们对中国特色，真的缺乏深刻理解，低估我国政府强大的资源调动能力。

而因其悲观和滞后的属性，当下的评级不一定就代表此刻市场的真实情况。

还有就是我们都懂的：人家的专业判断有他的模式和模型，其中有公共价值，也有商业驱动。

以穆迪对中国房企评级为例，一般是由房企付费购买服务，与穆迪签约后，机构才会给予公司评级。

穆迪的评级流程类似审计，签约后，穆迪会对企业做调研，同时企业提供相关资料，给予配合。信用评级业务是穆迪的核心业务，数据显示，2022年前三季度其收入21.23亿美元。

从这个角度说，我们也不必太紧张评级。譬如过去某些年，标普、惠誉、穆迪三大评级机构唱衰过我们的银行业、股市、债市等等，结果有时候未必如此。

回到房地产市场本身。从基本面来看，中国房地产市场实际有一定复苏迹象，不过信心的恢复还需更多时间。

此前国统局数据显示，今年9月，70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和二手房合计数据在9月当月转正，环比增长2.8%，从4月以来，在连续5个月下降后首次转正。

2023年前10月，市场虽依然在底部盘整，但头部稳健房企已经凸显出韧性：销售表现好于平均水平，有边际回暖迹象。以龙湖为例，其1-10月销售额1521.7亿元，10月单月销售额145.5亿元，连续3个月实现环比增长。

前几天被“股债惊魂”的万科，也得到深圳市国资委力挺，并于近期3.94亿元赎回“20万科07”债券。

万科董事会主席郁亮曾说：黎明前总是最冷的时候，但要对将来有信心。对那些优秀房企来说，信心，或许就在不远的将来。

（本文仅代表作者观点，不构成任何投资建议）