新盘扎堆，西安高铁新城板块能否突围？

云起时营销中心 中房君摄

在南至曲江、航天，北至大明宫、渭河界的城市中轴线上，高铁新城仍是主城的价格洼地，只要有价差，就会有需求。

石青玲丨发自西安

在几个新项目高调发声之后，西安高铁新城板块终于引起了购房者的关注。

2011年1月，西安的第一座高铁站——西安北站正式投用。其后，北客站地区经济和产业发展计划提上日程，高铁新城的概念应运而生。初出茅庐，高铁新城面临着定位不明确、规划不详细的窘境，这为其后来的缓慢发展埋下了伏笔，导致区域的产业导入、人口导入相对缓慢。

由此开始，高铁新城开始了一波三折的命运，如今借力“北跨”，高铁新城迎来了新的定位与机遇，区域价值也在多年默默无闻的耕作之后开始升级。

只是，此一时彼一时，当全国楼市都面临着供需变化的时候，高铁新城能否异军突起，需要打上一个问号。

命运坎坷的高铁新城

西安高铁新城2.0版本 图片来源：悦西安

2018年，高铁新城迎来了新的机遇。

这一年，西安市委、市政府经过一年多的科学论证和慎重考虑，终于决定将西安北客站周边约19平方公里土地划给经开区。高铁新城移交后，为便于管理，经开区将原草滩科技创新示范园区域与原高铁新城进行合并，形成一个总规模42平方公里，更大、规划更高的高铁新城“2.0版本”。

此后，高铁新城片区在规划、招商等方面明显提速。根据新的规划定位，高铁新城是西安打造国际性综合交通枢纽和国际化中心城区的桥头堡，将围绕“丝路门户、枢纽新城”定位，加快发展智能制造、研发设计等现代产业，同步打造集综合交通、特色商贸、娱乐休闲、生态宜居于一体的现代化新城。

产业上，高铁新城以项目为王强产业，紧盯总部经济、新金融、星级酒店、商业综合体、医疗康养、国际化社区等重点开展系统招商、精准招商。2020年的5月份，西安市规划局公示了经开区起步区5宗土地规划信息，以高铁站为核心，将在这5宗土地上，建设7栋高层建筑，包括5栋150米+超高层建筑，最高将达350米，形成西安北站旁边“最都市”的天际线，引入苏宁、恒大、绿地、复星等企业。

然而，在发展中，这些项目纷纷遭遇了停工危机，诸多烂尾楼成为了“城市胸口上的一道伤疤”。中房君走访了解到，因建设单位与总包单位存在工程款纠纷问题，复兴丝路总部项目暂时停工；西部网货城烂尾5年一动不动，鹏瑞利项目目前也处于停工状态。

而在停工一年多之后，绿地之心项目于今年10月份获得了秦农银行9亿元的融资额度，有望复活。此外，据阿里拍卖平台信息，西部网货批发中心于近日发布公告，公开招募重整投资人，或有望重整盘活。

草滩板块新盘扎堆

板块供应情况/中房君制图

这仅仅是高铁新城的一隅。不同于商业的没落，高铁新城板块自划归经开区以来，赶上了西安楼市的“腾飞”。

整体来看，高铁新城是很典型的“商职住分离区”，以西安北站为核心区，规划高规格商业、写字楼宇，上述超高层即位于该板块；居住区则位于尚林路、尚稷路、草滩二路一带，各大房企也纷纷在此拿地，区域供应从2020年起开始提速（如上图）。截至目前，该板块聚集了星雨华府、恒大国际城、绿城柳岸晓风、中南紫云集、合悦华府等住宅，居住氛围已初现雏形，而在接下来的这几个月里，这里也将迎来新盘扎堆的局面。

目前，区域内的在售红盘为白桦林悦，均价约17500元/平方米。从9月份至今，项目共进行了2次推售，共614套房源。其中，9月份项目首次推售297套房源，核验通过了305个家庭，需要摇号，第二次加推则平销。

该项目位于尚林路上，占地约50亩，容积率约2.6，规划8栋小高层产品，建筑面积面积约114平方米~143平方米。周边配套上，项目东侧一路之隔就是经开一校尚林校区（经开五校），北侧就是紫薇湖、西安湖、渭河城市运动公园，手握教育+生态两大王牌。

作为区域内在售的红盘，白桦林悦也是区域“价格标杆”。据云起时置业顾问介绍，项目将于12月份入市，单价将与周边持平。项目主打区域内首个“第四代住宅”的概念，共规划了7栋楼，544户，首开两栋小高，建筑面积约114平方米、143平方米。

该地块是西安草滩建设发展有限公司（下简称“草滩建设”）在2023年1月2日竞得的，总价5.41亿元，折合1109.95万元/亩，楼面地价5945元/平方米。据置业顾问介绍，这是草滩建设的第一个项目。在行业集中度越来越高的当下，品牌可以说是云起时的“硬伤”。

轨交·绿城江语云庭沙盘图 中房君/摄

而噪音则是轨交·绿城江语云庭的不利因素之一。作为TOD项目，主打第四代住宅的轨交·绿城江语云庭毗邻地铁4号线草滩停车场，且与地铁14号线仅一路之隔，后期噪音干扰是购房者需要考虑的因素。

该项目是2022年11月份西安轨交摘得的地铁4号线草滩停车场物业综合开发项目，紧邻地铁14号线渭河南站，拿地之后，西安轨道交通通过公开招募代建方，最终绿城中标，也就是目前即将入市的轨交绿城江语云庭，产品涵盖高层、小高层、洋房、叠拼、商业大平层及商墅等多类业态，采用第四代住宅设计，首开108平方米~143平方米高层、小高。

“我们项目是目前这个区域咨询量最多的，项目预计12月入市，价格大概率与周边价格持平。”轨交·绿城江语云庭的一位置业顾问说道。

在这些即将亮相的项目之外，据中房君不完全统计，目前该区域仍有白桦林天成、白桦林境、和瑞府、春鸣里等6个项目待入市。

主城价格洼地

虽然新盘扎堆，但整个区域一直面临着认知度较低的问题。

一位曾参与过该板块某项目策划的人士表示，从2018年至2021年，西安房价在3年内上涨2倍，但草滩板块仅上涨了1.3倍，可见区域认知度并不高。这与区域面貌不无关系，中房君驱车从云起时至白桦林悦营销中心，相继路过了徐福记国际集团东莞徐记食品有限公司、西安米旗冷冻食品有限公司、西安小六饮食股份有限公司等企业。

“草滩板块虽然有产业，但都是以食品加工产业为主，而且是物流集中地，大货车出没，出了小区就是工厂，居住氛围差，景观的开发也不如曲江、浐灞、港务等区域，这么多年给人的印象就是偏、远、荒。”一位购房者说道。

“目前来看，这些园区不太可能搬走，比如康师傅2014年才搬过来，怎么可能短期内再次搬迁。”在附近居住的一位人士说道。在这样的区域认知下，区域购房群体多以地缘性客户为主。据上述几个项目的置业顾问介绍，项目的购房群体也多来自周边。

不过，在合富研究院看来，高铁新城底子是很好的。这首先表现在交通上，高铁新城汇聚了地铁2号线、4号线、机场城际、14号线四条地铁线路，放眼整个大西安，只有高铁新城一处有如此密集的地铁线路。

其次，高铁新城北接渭河，沿着河堤路，有着渭河城市运动公园、草滩公园、紫薇湖以及渭河水系资源，这些天然河流、城市绿地都是主城区极为稀缺的资源。此外，高铁新城沉淀了不少经开区的教育资源。区域主干道尚稷路沿线，自东到西，经开三小，经开八小，经开第五学校（在建），经开一小，一中，经开十八小，博爱国际学校，经开第四学校等，资源密集。

与此同时，高铁新城的发展也开始提速。2022年，经开区发布了《四新战略》，定位高铁新城为“都市新中心”， 聚集500强科创、研发企业总部；建成一批软硬件国内领先的医疗、养老及大健康项目；布局一批图书馆、美术馆等公共文化体育设施；规划一批大型商业综合体，山姆的落地也是一种印证。

这离不开西安市的“北跨”战略。“西安市要‘北跨’，把渭河打造成西安的城中河，必须要解决高铁新城的发展。”一位不愿具名的业内人士说道。

经开区10月销售均价 图片来源：西安地产视线

“在南至曲江、航天，北至大明宫、渭河界的城市中轴线上，高铁新城仍是主城的价格洼地，只要有价差，就会有需求。”对于高铁新城板块的未来，合富研究院分析认为。据西安地产视线发布的数据，10月份，在中心城区中，经开区的均价仅高于城内。