实探武汉楼市翻红背后：多盘去化率超过70%

10月，武汉秋季房交会叠加“全面取消限购”、“认房不认贷”等一系列利好政策，推动楼市成交大涨，摆脱第三季度需求不振状况。

中指研究院提供的数据显示，在全国重点监测城市中，武汉10月新建住房销售12099套，环比上涨73.44%，同比上涨59.96%，环比、同比涨幅均位列第一。

证券时报·e公司记者探访武汉多个楼盘发现，价格、产品力及区位配套等性价比更高的产品受到青睐，区域、产品分化均较为明显。在去库存压力下，开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略，一场降价促销战在武汉楼市蔓延。

“武汉市场区域分化和产品分化都较为明显。”中指研究院华中市场分析师李国政接受证券时报记者采访时表示，全面解除限购后，武汉二环内受益最大，主城区热度远高于新城区。

此外，多个城区高端项目开盘去化率超过70%，高于绝大多数刚需产品。李国政表示，得益于定向精准的支持政策，如限购解除、认房不认贷、首付与利率降低、换购补贴等措施，改善类家庭出手积极性更高。

9月底之后，武汉市汉口主城有十几个新盘集中入市，同台竞技的新老项目达20多个，市场“搏杀”相当激烈。10月8日，位于武汉市内环硚口区宝丰路的航空路壹号价格跳水，以2.1万元/平方米价格售卖部分房源。此前，该项目有楼栋备案均价3.4万元/平方米，折后均价约3万元/平方米。价格一次性跳水近万元，降幅如此之大，引发前期业主维权，也受到市场各方的高度关注。

在武汉主城各大板块，目前降价跑量、争抢客户的楼盘较多。如武汉二七滨江房价约4万元~6万元/平方米，而与其只隔了一个环线的项目，首开价格不到1.8万元/平方米，瞬间刷爆了朋友圈。有业内人士告诉记者，“先不管卖得怎样、品质怎样，至少眼球和流量有了。如果首开不能爆，后面想爆就更难了”，不如调低首开价，既有了市场热度，又有了成交。

“新盘抢了老盘的流量。”有房企负责人对记者表示，卖得比较好的还是新盘，新盘本身在地价上有优势，产品定位上也很卷，特别是一些“小而美”的项目，让老盘不得不面对“价格战”的现实。

李国政表示，在去库存压力下，开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略。特别是在房交会期间，一些新项目平价入市，性价比较高，确实有效激活了市场需求。但是，这也引起了一些市场人士对“结构性分化”的担忧，当老盘的流量被更新的盘抢走，局面只会越来越卷，老盘的现金流问题值得关注。

记者在走访时发现，目前市场深度博弈，购房者的思路已经从前几年前“没得选”变成现在“都想要”，地段、产品、价格等面面俱到，才能吸引购房者的注意。有赖于10月的供销两旺，目前，武汉决定把第41届房交会延长至2023年12月31日，各项补贴和优惠政策同步延长。来源：证券时报

2023年1-10月武汉房地产企业销售业绩TOP30

政策组合拳、房交会等相关支持政策，带动武汉市10月楼市活跃度明显提升，成交规模创6月来新高。下面，让我们来看一下2023年1-10月武汉房地产市场的整体表现：

企业销售业绩

特别说明：武汉房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日至2023年10月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；图中企业联合开发项目按合同销售数据进行统计；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-10月，武汉市房企销售金额全口径第一名武汉城建集团超越200亿，10月旗下典型项目热销，销售业绩提升超过40亿元，持续稳居武汉市第一位。销售面积冠军也为武汉城建集团，共计120.4万㎡，武汉城建集团销售表现遥遥领先其他企业。截止10月末，销售金额TOP5企业均超过100亿元。TOP30企业销售额均值为56亿元，TOP10企业销售额均值已经超过100亿元，达到103亿元，企业销售表现持续分化。

特别说明：武汉房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日至2023年10月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；图中企业联合开发项目已按照权益进行分配；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

从权益销售业绩表现来看，前三名仍然分别为武汉城建集团、华润置地和中建壹品，销售金额分别为127.92亿元、115.24亿元和80.26亿元。TOP10企业销售额均值约为72亿元，TOP30企业销售额均值约为39亿元。

特别说明：武汉房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日至2023年10月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；图中企业联合开发项目销售数据归属操盘企业；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

从房地产企业操盘销售业绩表现来看，武汉城建集团和华润置地继续排名第一和第二位。万科地产10月新项目入市热销，业绩提升明显，操盘业绩排名升至第三位，共计84.66亿元。

项目销售榜单

特别说明：武汉房地产项目销售数据统计是以2023年1月1日至2023年10月31日期间销售的商品住房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-10月，武汉市住宅成交套数TOP20项目前五名项目均超过1000套。热销项目刚需为主，仅有6个项目成交均价超过2万元/㎡，有11个项目单价低于15000元/㎡。上榜项目最多的行政区是黄陂区，武汉城建天汇龙城、武汉城建融创甘露山文创城等均表现不错。

开盘方面，根据中指研究院监测，2023年10月，武汉市住宅推盘次数明显下降，推盘规模减少，共计推出3000余套，环比减少约3成，开盘去化率略高于30%，环比有明显提升。9月底双节黄金期，企业集中推盘，10月推盘减少，去化率结构性提升明显。10月开盘中有4个项目去化率超过50%，其中武汉城建万科云泊江岸区位较好，首开性价比高，去化率超过8成。

▍小结

10月中旬，据媒体报道，9月底自然资源部向各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等，或对“稳房价”“稳预期”产生积极效果。武汉跟随中央政策，10月推出地块已经取消了最高价限制。一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点核心片区，优质地块溢价率突破之前上限，或将进一步稳定房价预期。

武汉前期政策组合拳效应显现，市场活跃度明显提升，10月成交规模创6月以来新高。新增供应量降幅显著，供应节奏和规模再次放缓。市场供应端较弱，信心依然不足，购房者观望情绪仍然浓厚。武汉市房交会延期至12月31日，随着年末营销冲刺到来，开发企业营销策略或将更加积极，预计市场仍能保持一定的活跃度。来源：中指研究院

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