“云上”法律服务直通车｜关于“住改商”的这些疑问，带你一起来了解→

编者按>>

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本期“云上”法律服务直通车

将聚焦“住改商”相关法律问题

一起来看看

“住改商”是指在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改为商业用房或经营性用房。“住改商”既包括利用住宅从事商业经营，用作餐饮、娱乐、洗浴或作为公司办公用房等，也包括因生活便利需要，利用住宅开办小卖部、超市、理发店、早点铺等行为。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定的“业主”是指将自有房屋改为经营性用房的房屋所有权人以及房屋的承租人、借用人。非业主的使用人在使用物业时同样受该条内容的约束。有利害关系的业主应从以下几点进行认定：

01

应当具有法律规定的业主身份

实践中，基于合同或法律规定的具体居住或者物业使用人，拥有与业主相同的权利。

02

必须是合法权利受到或者可能受到侵害的业主

这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、专有权、区分所有权等。

03

损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系

从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主。建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：行为人需遵守法律、法规以及管理规约的规定；经有利害关系的业主一致同意。特别注意的是，此处法条明确为“一致”同意，实践中，只要有利害关系的业主不同意，“住改商”行为就不具备合法性。另外，业主的一致同意需以明示的方式表达。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的不以已经造成实际损害为限。即若是已经造成现实损害，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任；若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。

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供稿｜民四庭 徐俊杰 查攀

编辑｜沐沐 栗子

校审｜橙橙

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