上海一居民买了法拍房10年住不上，多次诉至法院均败诉，今年终于……

10年前买的一套法拍房

却始终住不进去？

从2018年起，上海检察机关两次就本案提出抗诉。直到今年，当事人朱先生才搬进了期盼已久的新房。11月8日，最高人民检察院官方微信号披露了这段曲折离奇的故事。

法拍房被占

两家法院均称应由对方受理

2013年时，28岁的朱先生和父母还一同蜗居在一间只有12平方米的小屋里生活。在为儿子物色新房时，中介向朱老伯推荐了一套法拍房。中介称，因为房子已被查封，无法进入屋内查看，只能带朱老伯他们看同小区同户型的房子。担心出岔子，朱老伯在签订委托代理拍卖的格式合同时特意写上了“自该房产证拿到后三个月内交房”一行字。

2013年4月9日，朱先生通过浦东法院司法竞拍取得案涉房屋所有权，同年9月25日拿到房产证。可当一家人兴冲冲地去看房时，却发现原来的房主孙某竟然还没搬出。孙某表示，自己正在和别人打官司，还没结束法院就把房子拍卖了，所以坚决不肯搬出。代理拍卖的公司态度敷衍，无奈之下，朱先生只好向浦东法院申请强制执行。

然而，浦东法院认为，拍卖须知所附的“特别规定”已载明“标的以现状拍卖，有人占据使用。委托人和拍卖人不负责清场，拍卖成交后买受人须自行负责清场事宜”，遂拒绝了朱先生的强制执行申请。

2014年4月，朱先生以房屋所有权人的身份向房屋所在地嘉定法院提起排除妨害之诉，请求法院判令孙某迁出该房屋。嘉定法院一审认为，朱先生系通过司法拍卖取得该房屋，应向原拍卖法院及浦东法院申请交付房屋，对起诉裁定不予受理。朱先生不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于同年6月维持一审裁定。2015年5月，上海市高级人民法院驳回了朱先生的再审申请。

一年半过去，事情又回到起点。朱先生拿着嘉定法院的生效裁定再次向浦东法院申请强制执行，再次遭到拒绝。2017年7月，朱先生向浦东法院提起同样的排除妨害之诉。浦东法院一审认为，孙某的住所地和案涉房屋均不在其辖区内，其没有管辖权，故对朱先生的起诉同样裁定不予受理。朱先生不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院维持一审裁定。2018年6月，上海市高级人民法院又一次驳回朱先生的再审申请。

至此，从拍下房屋之日算起，已经过去4年时间，朱先生辗转于三级五家法院之间，得到的结果只有“不予受理”“不予支持”“驳回再审申请”，入住新房的诉求始终未得到解决。

第一次抗诉

裁定由嘉定法院受理案件

在漫长诉讼中，朱老伯自学了大量法律知识。在他的建议下，2018年10月，朱先生向上海市人民检察院第二分院申请监督。

检察机关经调查核实认为，孙某曾与案外人杨某签订的房地产买卖合同已被法院生效判决确认无效，朱先生通过司法拍卖程序善意取得该房屋的所有权，因此，孙某不具有合法占有使用该房屋的权利，朱先生有权请求法院排除妨害。

2019年3月，上海市人民检察院向上海高院提出抗诉，指出当事人朱先生通过司法拍卖取得案涉房屋，法院既未将拍卖房屋强制执行移交买受人，又不受理买受人提起的要求无权占有人孙某迁离房屋的民事诉讼，使朱先生事实上丧失了通过司法途径排除孙某非法侵占其合法房产的权利，属于程序失当，法院理应依法受理朱先生的起诉。

2019年7月，上海高院再审认为，朱先生通过司法拍卖受拍涉案房屋后，要求由法院帮助清空房屋，结清相关费用，诉求正当，应由法院予以解决。考虑到系争房屋坐落于嘉定区，且朱先生已向嘉定法院起诉，故撤销原一、二审裁定，该案由嘉定法院立案受理。

2019年11月，嘉定法院经审理认为，案涉房屋的拍卖公告中已写明法院不负责清场，朱先生在参与竞拍时明知系争房屋的占有使用权存在瑕疵，且不能通过司法强制交付取得实际占有权，现房屋的占有使用状态与拍卖时并无变化，朱先生基于上述明知有瑕疵的所有权又诉求排除妨害缺乏依据，故判决驳回朱先生的诉讼请求。

朱先生不服，提起上诉。2020年6月，上海二中院维持一审判决。朱先生申请再审后，2021年11月，上海高院驳回了他的再审申请。

再次抗诉

双方庭外达成和解

事情又回到了原点。拿着判决书，朱先生又找到了检察官。这样引出了本案的关键问题：法院在拍卖须知中表明的“不负责清场”是否合法有效？

检察官研讨后认为，根据最高法院的相关司法解释，对于司法拍卖房屋，除有依法不能移交的情形外，法拍房的买受人有权向法院申请强制执行，法院应依法受理申请并予以强制执行。本案中，法院在“特别规定”中告知不负责清场的行为，有违司法解释。而且，上海高院2017年2月出台的关于司法拍卖的实施细则中，明确规定法院负责对拍卖标的清场。

2022年6月，上海市检察院依职权再次向上海高院提出抗诉。抗诉意见书指出，上海二中院的生效判决违背了物权法（民法典物权编）的相关精神，错误地认为法院在系争房屋拍卖公告中注明其不负责清场的“特别约定”合法有效，从而免除法院司法强制交付职责，导致通过司法拍卖竞得系争房屋的买受人朱先生不能有效行使权利，既有损司法拍卖的公信力，又有违法律规定，应予纠正。同年7月，上海高院裁定提审本案。

今年4月27日，上海高院再审开庭审理本案。检察官发表抗诉意见指出，当事人拍下法拍房后，可以通过执行救济渠道，要求法院交付法拍房，因为最高法院有明确规定，不得将未清场的房子交付拍卖。或者可以依法向法院提起对于原居住人的排除妨害、搬离迁出的民事侵权诉讼。不能把两条路都堵死，让买下法拍房的权利人无路可走。

据悉，在多方努力之下，朱先生与孙某达成了和解，孙某搬离并腾空房屋，交付给朱先生。因此，今年6月，上海高院裁定终结本案。

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作者：王闲乐

微信编辑：安通

校对：皮小姐

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