广州这些项目爆改后，“潮到风湿”！

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|陈羲龙

图片来源|除特别备注外，其余来自各项目方

在中国商业发展长河中，千年商都广州，因商而兴盛，因商而拓城。

当城市化进程进入“下半场”，广州城市商业发展也由增量建设迈入存量提质的赛道，这考验的不仅仅是开发运营能力，也包括了改造过程中的对城市文化保育与商业创新尺度的拿捏，讲究的是克制与取舍。

近年来，因城市更新、退二进三持续深化演进，一个个潮到出圈的存量“爆改”MALL，成为当下广州新兴商业的“显眼包”。

仅最近3个月，广州市中心接连迎来珠江·星火1926、粤·潮楼NEW IN、1906科技园扬韬广场等由菜市场、存量商业、卷烟厂改造而来的项目焕新亮相。

而在此前，广州也已沉淀了众多“退役”物业活用的出圈案例，永庆坊、东山口、太古仓、琶醍……一批批不输于新mall的旧改场，成为年轻人喜爱的时尚打卡地。

它们在保留城市记忆的同时，也给商业创新发展带来了丰富多元的参考样本。

图片来源：视觉中国

退二进三

旧厂改造与“广式”情怀留存

2200余年建城史，广州积淀了广府文化、千年商都的独特底色，以及大量富有独特历史文化价值的工业印记。

伴随城市发展，广州响应“退二进三”政策，即“制造业向外走、服务业往里走”，由此，一批批旧厂房改造拉开序幕，一个个“爆改后”的商业MALL登上崭新舞台。

区别于“推倒重建”，广州不少存量更新项目仍保留着独特的“广式”印记，既通过商业手段让城市空间重获生命力，又保留了在地记忆与人文传承。

//1906科技园扬韬广场：卷烟厂变身年轻潮玩活力场

坐落广州荔湾区陈家祠地铁站A出口，1906科技园扬韬广场（下称“扬韬广场”）前身是广州卷烟厂二厂，自2011年工厂主要生产功能搬迁后，这个占地近5万㎡的厂区闲置多年。

在“老城市新活力”的改造理念下，2022年6月，荔湾区政府引入扬韬科技，让这座民族工业遗址蜕变为扬韬广场，成为集新科技、新业态、新消费于一体的开放式街区，其中西区已实现试运营，项目整体将于今年底全面绽放。

扬韬广场改造前后对比

▶▶留存工业记忆的时尚空间

扬韬科技在改造中坚持尊重历史、文化、生态的原则，延续了卷烟二厂的建筑形象，在外立面设计上沿袭原有的橙色主基调并赋予其更具现代活力的色彩，留存部分工业记忆，同时将原本封闭式厂区改造成开放式园区，支持24小时营业和办公，打破时间与空间限制。

广州卷烟厂二厂改造前后对比

为盘活一栋栋散落的厂房、办公楼，项目还在园区建筑二楼外立面加建1500米漫游连廊，实现各特色主题街区的互联互通，形成人流全通型动线，激发整个园区的活力。

▶▶广州首创公园式穹顶立体街mall

在设计创新方面，项目借鉴东南亚城市设计理念，以钢结构支撑、高强度、轻质的天蓬将街区穹顶加盖，并利用空中立体连廊、双首层设计、公园式错层露台等建筑手法，重金打造了广州首个公园式穹顶立体街mall。

室内中庭以逾13米的透明采光顶棚，将室外自然光引入室内，配合独特的通风系统，打造室温宜人的街景拱廊，营造出开阔明亮的空间感和在公园里逛街的舒适感。

▶▶打造6大特色主题街区

除了打造广州首个公园式穹顶立体街mall，项目还根据工业园区的空间改造进行主题划分，组成6大特色主题街区：

• 广州首个公园式穹顶立体街mall——无国界餐饮、轻潮生活集合地

• 独栋科技先潮体验空间——新能源、3C数码多元集锦

• 潮玩乐趣沉浸场——Live House新趣发生地

• 榕树里漫游街——日咖夜酒格调生活圈

• 赛博朋克茶饮街——社玩打卡新聚点

• 夜肆烟火里——网红风味探店热门地

契合主题街区调性，项目引进了多家主打“年轻力”的网红餐饮品牌，包括粤陈记·煲仔粥、也是大排档、麻蒲碳烤肉、肥蛙大排档、猫员外精酿啤酒馆、HotStone Texan BBQ等涵盖城市首店、区域首店、大众点评必吃榜前列品牌、米其林网红店、品质老字号等，一店一特色，着力打造24小时不打烊的年轻潮玩活力场。

//太古仓：120岁码头蜕变广州艺术休闲地标

太古仓码头，历史可追溯到1904年，由英国太古洋行修建，是老广口中的“白蚬壳”，曾供轮船公司使用的仓储码头，是广州港口对外通商的历史缩影。

太古仓是广州仅存的T字形码头，已被列为广州市保护性文物，在2008年伴随“三旧”改造进行活化复建，由广州港集团投资改造。

太古仓码头改造前后对比

该项目运用“修旧如旧”的改造方式进行外观修缮、结构加固和内部功能置换，并依托沿江、T字码头等优势，保留红墙仓库、游艇、集装箱等元素，打造成集文化创意、展览、观光旅游、休闲娱乐等功能于一体的广州新“城市客厅”。

图片来源：视觉中国

太古仓一期为太古仓码头及仓库区，包含3座T字桥码头、8个仓库及20个游艇泊位：

码头区域参考国外渔人码头的成熟做法，结合太古仓码头工业遗址的特性，引进了“集装箱”元素，通过有规则的拼装及绿化，构建具有强烈项目印记且可满足日常经营的户外经营场地，引进了酒吧、餐吧以及游艇销售等业态，提供渔人码头式的时尚、休闲消费内容。

• 1号仓为国际葡萄酒采购中心，主打原汁进口葡萄酒的展示、交易，配以葡萄酒讲堂等，是葡萄酒爱好者学习交流的平台。

• 2号仓为创想会客厅，创想会客厅打破传统餐饮经营模式，主打共享概念，以场地出租为主，通过互联网+休闲娱乐、特色餐饮服务、商品定制的跨界“混搭”模式，全力构建“市民会客厅”创想空间，满足亲朋戚友、同学聚会、企业年会对饮食、文化、娱乐的需要。

• 3号仓为春风十里首店及太古仓展示库，通过与T形码头和珠江游船联动，承接过卡地亚、LV、玛莎拉蒂、奥迪、奔驰等品牌的展示活动。

• 4、5号仓为太古仓live house聚集地，倾力打造的亚洲旗舰级LIVE HOUSE，广佛城市青年文化新地标。

• 6、7号仓为电影院和配套餐饮，其中太古仓电影库是国内第一家水岸影城，MR·ROCKY洛奇先生餐吧则是在太古仓少数享有户外江景的餐厅。

• 8号仓为唐苑酒家和火锅连锁品牌刷牛满餐厅组成，唐苑酒家太古仓店2012年被评为国家五钻级酒家。

游艇泊位由太古仓游艇会管理，主要经营游艇销售、会籍管理、游艇租赁、婚纱摄影等业务。

目前，太古仓一期东侧的复建区旧厂地块更新改造工程，已取得三旧改造批复并规划实施中，计划打造为太古仓二期项目，预计于2024年建成。

此次太古仓复建区旧厂地块占地面积约2.3万㎡，规划有3栋办公塔楼、裙楼及7栋商业独栋，旧码头工业遗迹展示空间等，预计总建面约8.5万㎡，建筑风格结合了太古仓码头英式风格的红砖墙，以及广州岭南风格的坡屋顶结构，打造海珠区独具一格的商业街区。

建成后，太古仓将大幅增加商业体量，通过业态的改造与升级提高太古仓整体定位，融合稀有的滨江互动场景和历史文化，将打造集文化创意、商贸展馆、游艇旅游、休闲娱乐、私人邸府等功能的新城市会客厅，推动单一消费模式转变为引导式连续消费，成为广州市以港口码头文化为主题的世界级艺术休闲地标 。

//珠江啤酒文化商业：原啤酒厂“发酵”成酒搭子们的微醺场

珠江啤酒厂，在国内啤酒界有着“南有珠江”称号，其中最广为人知的一张名片，是由货运码头和生产车间改造而来的年轻潮流打卡地——珠江琶醍啤酒文化艺术创意区。

珠江啤酒厂改造前后对比

2015年，珠啤股份响应“退二进三”城市发展战略，把广州这一沿江工业遗产项目改造成为珠江啤酒文化商业，总投资近50亿，建设规模达25.9万㎡。

▶▶保留独特工业风：作为广州沿江工业遗产项目，珠江啤酒厂采取“修旧如旧”的改造方式，保留、升级区域内具有工业历史意义的建筑，如东煤棚、包装车间、汽机锅炉间等，其中麦芽仓、旧烟囱成为珠啤的标志性建筑，传承珠江啤酒文化特色。

麦芽立仓改造前后对比

▶▶契合主题的啤酒博物馆：在珠啤文化传承上，其结合泛博物馆概念，以珠江英博国际啤酒博物馆作为啤酒文化输出的源头，将啤酒文化与各个空间的创新文化相结合。例如：

• 水处理间→潮流买手及创意零售

• 麦芽立仓→艺术展览空间

• 35吨炉→SUN IN SKY艺术空间

• 一期糖化间→珠江精酿啤酒体验中心

• 珠江琶醍→国际风情酒吧街

• 东煤棚→MEDIA SPACE媒棚多功能活动空间

• 汽机锅炉间→观景平台及珠江啤酒总部办公

▶▶融入一线沿江夜景、艺术文化空间等品牌：

一番改造后，珠江啤酒文化商业项目也引进了一系列代表年轻潮流文化元素的网红品牌，如Zistar、Studio ONE MORE、WMS、和懿、陶醉馆、SUN IN SKY艺术空间等。

一方面，餐饮品牌主打啤酒美食，沿着露天江畔美景，音乐文化为辅，成为广州新兴夜经济名片。另一方面，潮流买手及创意零售、艺术类品牌融入啤酒厂各类改造空间，呈现独特的艺术展览。

上述各个文化商业空间及品牌内容，融合了文化旅游、餐饮文化、时尚潮流、乐活运动、夜的乐章、文创艺术、娱乐空间和商务配套，通过动线串联，构筑成为泛博物馆中“后工业时代最独特的艺术品”，实现啤酒文化基础上的“再创造”。

赢商网了解到，珠江啤酒文化商业还将进行新一轮改造升级，包括新建珠啤总部大楼、啤酒文化中心；改造煤棚、麦芽立仓；拟将包装车间改造成为国潮新地标；引进超高端酒店及商业综合体项目等，计划于2025-2027年陆续落成。

包装车间改造效果图

城市更新

老城区新商业的蜕变新生

除了旧厂房改造，广州在城市更新上还拥有微改造、全面改造、混合改造等独特组合拳，为超大城市转型发展探寻新路径。

有别于大拆大建的形式，广州率先启动老旧小区改造工作，在“修旧如旧”改造方式指导下，新的商业载体也在老城区展露新颜，焕发新活力。

//粤·潮楼NEW IN：老广初代潮流记忆的经典焕新

在北京路和文明路交界的潮楼位于北京路182号，早于2005年亮相，是广州老商场之一。

项目临近六号线北京路和一号线公园前双地铁站，周边还有3个大型公交车站，成为很多消费者在逛北京路步行街必经之地。潮楼，因粤语发音和“潮流”一样，也承载着老广的初代潮流记忆。

在东升控股集团旗下尚榕发展的升级改造下，更名为粤·潮楼NEW IN，并于今年国庆前全新亮相。

项目在改造上保留建筑特色及本地文化基因的同时，通过重构内部空间及动线，打造垂直立体化的岭南意蕴“街梯式”户外空间，构建“多首层”商业，集合潮流零售、场景式体验、新生活方式艺术展览、社交活动为一体采用“商业“+"艺术”+“场景”结合的新商业模式，延续广州潮流文化基因，打造新一代青年新生活方式聚场。

▶▶开放式的“182阳光街梯”：寓意项目地址“北京路182号”的历史源头，街梯联通L1-L6层，能将北京路中心的景色尽收眼底，还可根据活动主题随时变身成街梯美术馆、街梯客厅、街梯花园。

▶▶L6层打造“向上”引流的宝藏打卡地：粤·潮楼在L6层设置了具有度假氛围的城市营地、填满粉色爱心海洋的 阳光屋顶，以及记录广府文化的尚榕文化展厅，实现更多向上生长并汇集人流的立体空间。

▶▶恣意呈现的潮流品牌：契合商场改造的复合空间，给予各地潮牌和主理人自我表达的场域，包括ARTCLE×NAG·潮流品牌买手店、以服装、酒吧、餐饮、视觉、音乐为跨界的ARTCLE携手全球潮流时尚集合管理平台NAG（New Accolade Group），并集合了Ori Frederiqo、Crying Center、Iconslab等潮流品牌，以及公路商店、撒米DIY潮牌工厂、今后柠檬茶、吐司猫、巴渣食堂等广州首店和华南首家日咖夜酒专门店Tims天好咖啡。

//一方东山：老化大楼蜕变潮人聚集地

在有着百年历史记忆的城市街区广州东山，一方东山前身是建设于1975年的商业大院附楼，改造前大楼整设施老化、部分区域残损，物业租金水平大幅度低于周边租金价格，远不能体现其商业价值。

在融入越秀区“东山印象·新河浦”片区发展规划基础上，广东省商业集团自主投资3300万元，对原建筑风貌、业态、街区景观、社会生活习惯、营商环境进行全方位改造，以新业态新模式激活历史文化街区。

图片来源：赢商云智库拍摄

一方东山于2022年5月20日开园，同比改造前租金收入大幅提升将近100%，周末单日人流超2万，成为新河浦地区最大的文创产业聚集地、地标性建筑和“网红打卡地”。

▶▶融入在地元素的建筑特色

一方东山的改造，尊重城市规划条件和地方文化特色，对建筑进行局部改造与更新。

整体项目以传统元素结合现代工艺的手法创新表现，透过砖红色外立面与骑楼拱门设计，让整个园区融入了东山口及新河浦片区的清水红砖墙西洋式的建筑风格，使建筑焕发新生，彰显时代文化。

项目中庭独特的时光沙漏旋转楼梯设计、具有小资情调的露台花园、中庭广场设有大片的涂鸦墙……以多维度创意体验空间，彰显着创新文化意蕴的风格，展现出专属于年轻人的潮流文化态度。

▶▶引入“潮到风湿”的品牌

近年火起来的广州东山口，随着越来越多的潮流主理人在历史悠久的红砖瓦房中开出了买手店、潮流店、酒吧和咖啡餐饮店，席卷了一波风潮，成为当地潮流风向标。

图片来源：赢商云智库拍摄

作为东山口旧楼翻新项目，一方东山也顺应当地“潮到风湿”的市场调性，引进潮牌wassup、广州精品咖啡品牌store by.jpg、急急脚咖啡公司、得闲發財、Steam 咖啡·葡萄酒·餐酒馆等品牌，以及英国经典鸭舌帽品牌KANGOL headwear中国总部等30+品牌，为充满烟火气与历史韵味的街区，增添了新潮文化与“自由生长”的生命力。

//珠江·星火1926：肉菜市场“变身”老街区新地标

位于广州中山四路与德政中路交会处，今年新开业的珠江·星火1926项目，前身是周边老街坊喜爱的德政街肉菜市场。

由于地铁建设，以及《广州市历史文化名城保护规划》实施，规划要求项目需设置骑楼，建筑立面要符合历史文化名城建筑规定，与周边的文物、历史建筑协调呼应。

与广州农民运动讲习所旧址、南越王博物院、万木草堂等众多文明古迹为伴，珠江·星火1926在打造上以老广新潮聚集地为定位，带来潮流与历史文化交互融合的商业体验。

尤其是在建设设计上，珠江商管特邀德国GMP公司和美国建斐室内设计公司操刀，联手打造具有岭南风情的新商业体，通过中西合璧，实现传统与创新结合。

▶▶充分考量广州老街区的城市肌理：应用附近南越王宫博物馆相似色调的雅韵红砖墙，配以来自于岭南木窗花纹样的雕花铜屏，呈现契合越秀老城文化底蕴、如同博物馆般外立面。

▶▶再续昔日传统骑楼界面：以广州当地极具建筑特色的骑楼进行再现，连绵的骑楼通过高低错落的柱子营造出不同的挑高，给予强烈的空间感和醒目的视觉标识。

▶▶借鉴岭南特色建筑的开放空间：项目四层绿色商业街，参考岭南建筑重要的开放空间——传统阳台，利用阳台空间运营搭建广州街道景观亮丽的风景，赋予商业与休闲的功能。

在品牌组合上，珠江·星火1926既保留了当地烟火气，如以核心主力店姿态进驻的食品超市永旺，填补菜市场改造后老街坊的消费需求。另外，还引入麦当劳&中信书店、潮豪轩、美心烘焙所、美奈小馆、M Stand等一批首店品牌，满足新生代对新潮元素的追求。

//永庆坊：首个旧城微改造再现广州最美骑楼街

永庆坊位于广州最美骑楼街——荔湾区恩宁路，早在1931年已建成，与龙津西路、第十甫街、上下九步行街共同组成广州最长的骑楼街。

恩宁路被广州市政府作为实行旧城改造新模式的试点，并在2016年提出“微改造”的城市更新模式，而永庆坊则是首个旧城微改造项目，由万科负责改造、建设和运营，分为两期开发。

• 一期定位“广州文创休闲新地标”，已在2016年开放；

• 二期改造面积相当于一期的10倍，于2020年全面开街。

项目在改造过程中，保留社区原有肌理，对街区进行局部修补，聘请专业的西关建筑施工团队，对建筑进行立面更新和修缮，并在运营层面上融入文商旅的思路，呈现出差异化路径，为城市更新树立了标杆、示范作用。

▶▶其一，保留历史文化的魂

永庆坊对历史文化古迹做了很好的保护和加固，保留了李小龙的租居、粤剧博物馆等西关大屋建筑，镌刻着厚重的文化印记。

另外，项目更打造广州首个非遗街区，集结十余位非遗大师的工作室，囊括“广彩、广绣、珐琅、牙雕、榄雕、醒狮、饼印、箫笛、古琴”等非遗文化项目。

▶▶其二，新手段赋能老街区

永庆坊把街区的历史和文化用年轻化的手段去呈现。

如，结合“食在广州，味在西关”在地特点，永庆坊特别打造了老字号集合店“荔枝食集”，一站式集结陈添记、银记肠粉、開记甜品、鸳鸯王奶茶、恩宁刘福记、阿婆牛杂、八珍煎饺等老字号美食品牌，还有点都德饼铺、莲香楼、华辉拉肠博物馆、嘉乐蛋挞王、恩宁雪糕行等老广味道。

又如，有着“中国最美书店”之称的钟书阁，独栋红砖楼门店在永庆坊内呈现“复古藏书阁”的观感，可一窥永庆坊对传统建筑的保育和功能活化，以及其独特空间形态与网红品牌相互碰撞的丰富可能性。

此外，项目还引入网红港式茶餐厅太哼冰室、今崎烧·关西寿喜烧、地下酒吧Old House、露天美式音乐自选酒吧VINI BAZAAR、性价比之王Helens海伦司小酒馆、秉承一贯复古风格的急急脚花式冰饮厅等50多个新品牌，为老城生活的“烟火气”带来新派诠释。

在广州寸金寸土的市中心，商业增量发展几近饱和，正因此，老百货、“退役”老厂房等城市更新项目改造，让广州存量商业市场有了新的“增量”挖掘点。

卷烟厂、码头、菜市场、百年老街……这些爆改案例的背后，也给广州城市商业的转型升级带来新的商业内容与思路，在“新”与“旧”、“传统”与“新生”的碰撞中，保留在地的历史印记与人文情怀，刷新了商业空间的想象边界，这对于国内商业地产项目焕新升级来说，具有较大借鉴价值。

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