厦门土拍，并非凉凉？钟宅地块超水平发挥？

厦门今年第四次土拍，7家房企报名，上午九点半开拍，只有建发举牌，加价一亿，其余开发商不举牌，没有任何加价的意思。最终，建发竞得2023P12地块，成交楼面价46214元/平，成交总价48.4亿元，溢价率2.11%！

这个土拍流程只花了五六分钟就结束了！

昨天很多人预测土拍单价冲5破6，最终，竹篮打水一场空！之前，也有的自媒体讲过，如果樘月北地块比天琴海便宜，那他要把景观树给吃了；也有的自媒体把昨天预测单价破5的文章麻利删除掉，避免出现粉丝取关的尴尬情况。

总之，很多人对今天的土拍抱有很大的期望，指望能够打响楼市火爆第一枪；但是，此次土拍却只有建发吆喝，其它开发商没有配合“演出”，最终低价格成交；那么，是否代表土拍凉凉，未来楼市走向凉凉？其实未必，请理性看待此次土拍，没必要对未来抱有悲观情绪，不是此次土拍不给力，是钟宅板块不给力！是此次的2023P12地块不具备破5万的优势！

去年和今年厦门思明和湖里总共出让17幅地块，有13幅地块成交楼面价仅4万+，只有4幅地块成交楼面价破5万+。

破单价5万的地块分别是华润筼筜悦府、中海峯汇里、招商湾湖臻境、保利天悦。

华润筼筜悦府地处思明西，具备地块稀缺，供应量少的优势。

中海峯汇里地处思明东，具备城市界面新、配套齐全、地块稀缺的优势。

招商湾湖臻境具备瞰二线湖边水库景观、三个大公园环绕的优势。

保利天悦具备瞰二线湿地公园、五缘湾景的优势。

这4个楼面价破5万的楼盘，他们要么是所处的板块土拍供应量少而受市场追捧，要么就是具备景观资源优势而受开发商青睐！而大家指望能破5万的2023P12地块，两种优势都不沾，只能拍个4.6万/平！

同样级别楼面价4万——4.6万的其他地块，要么学区吸引人、要么景观、要么配套齐全生活方便，而今天土拍的地块什么优点都不沾，没有具备一个地块该有的个性。

今天的厦门土拍，该地块是超水平发挥，并非凉凉！

怎么说？还是参考上面土拍地块表格，同样是钟宅板块：

能看到一线景观的建发五缘湾海，拿地楼面价是47891元/平，需要竞配建面积3000平，隐形楼面价51407元/平。该楼盘双地铁口、商圈临近钟宅凤凰中心和芳邻里商业街，总之就是具备景观资源、生活便利的优势。

能看到二线景观的国贸天琴海拿地楼面价45175元/平，需要竞配建面积8300平，隐形楼面价是48525元/平。该楼盘卖点是临近2号线地铁口、景观资源。

而这个2023P12地块，处在钟宅板块，没有地铁口优势，没有景观优势，东、西、南三面皆被住宅楼盘紧紧包围，北面跟钟宅民族学校一路之隔，离商业配套较远，楼面价能达到46214元/平已达到它的极限了，这个成交楼面价比它的邻居楼盘国贸天琴海贵了1039元/平！

该地块无竞配建面积，以上那两个楼盘有竞配建面积，建发五缘湾海的隐形楼面价比它贵5193元/平，国贸天琴海的隐形楼面价比它贵2311元/平；这两个楼盘未来进入二手房市场，还能凭借下景观优势混得风生水起。纵观钟宅板块内的楼盘，要么景观好、要么价格低、要么读五缘第二实验名校，而这个地块，除了离钟宅学校近，读书方便；要什么没什么，未来如何卖？

除了此次土拍地块硬伤较大，钟宅板块市场行情是呈现下跌趋势，有以下几个因素：

1、 钟宅板块配套不齐全，在五缘湾片区七大板块里面没有突出优势。

交通还算方便，没有大型商业配套，生活购物还需要依赖内湾板块的商场，钟宅民族学校也未挂牌，也没有显眼的文化休闲配套，也没有产业，总之，就是板块内没有一个配套能够拿出来做为代表秒杀一下五缘湾片区另外六个板块！（具体板块分析请参考表格）

钟宅板块除了国贸天琴湾是天选之子，独揽了一线景观资源，前途无量。其他楼盘，就没有这么幸运。

2、 新房楼盘没有一二手倒挂的优势。

五缘湾二手房高溢价必备三要素：a、占据一线景观资源；b、读成熟名校；c、户型赠送率高；例如天琴湾就占据了湾、海、湿地公园三重景观和就读五缘第二实验；例如五缘湾外湾板块的新景国际外滩、鑫海湾、宝墅湾、中铁元湾等就占了这三要素！

如果三要素都不沾边的一手房楼盘跟三样都沾的二手房对比一二手倒挂优势，那就是“耍流氓”。

钟宅板块内，就读五缘第二实验学校、能看二线内湾景观的国贸新天地9月份、10月份成交单价只能在6万出头！

钟宅板块内，就读五缘第二实验学校、看不到景、社区品质高档的建发央玺10月份成交单价也只在6万出头！

拿地楼面价5万的五缘樘月，可以说是进入钟宅板块“入场券”最高的楼盘，早期房子加车位和精装包需要捆绑，购房成本单价高达8万—9万！而近期五缘樘月出现一套特价房，单价才6.2万。

所以未来，就读未挂牌名校的钟宅学校、看不到景、社区品质可能高端、户型可能升级的2023P12地块，入市后，一手房能卖高价吗？交房后，二手房能保本吗？

3、 钟宅板块内安商房、安置房环绕，共7000多套！冲击钟宅板块一二手房市场！

钟宅板块内有几个安置房安商房项目不仅价格便宜，还能看景，价格3万多4万多；比如钟宅新家园行情价4万—4.5万，有地铁口和一线湾景，钟宅南苑行情价4.8万左右，有二线湾景和中式园林，钟宅北苑3.5万单价起步，部分楼栋离商场近、也离五缘湾景观近。所以，不是这次的厦门土拍不行，是这个地块在钟宅板块里面跟它的左邻右舍商品房、安置房、安商房没法比。未来2023P12地块入市，估计也要卖个6万单价起步吧，价格无优势，交通商业无优势、景观无优势，未来的路怎样走？

综上所述，对于钟宅板块而言，2023P12地块的拿地楼面价是超水平发挥了！对于厦门，这是一场正常的土拍，并非凉凉！此次拍的地块资质应该是这一两年最差的了，能卖到4.6万单价，还有点卖高了！唱空大可不必，拿地楼面价低，开发商在钟宅板块还有发展空间；若拿地楼面价太高，未来去化压力大，只能给五缘湾其他一手新盘“做嫁衣”！所以，理性看待！