房地产“种子选手”遭遇信任危机，市场信心再次直面冲击波

在认房不认贷、存量房贷利率下调等一系列房地产提振政策出台后，今年的楼市“金九银十”并无太大起色，根据房地产研究机构克而瑞发布的数据，刚刚过去的十月份，近半数百强房企业绩同环比双降，规模房企仍陷负增长困局。

在充满挑战的市场环境中，几家长期被视为“优等生”的混合所有制房企，突然被悲观情绪笼罩，不仅遭遇股债双杀，还面对楼盘交付的信任危机。

这一时刻，信心堪比黄金，规模最大的混合所有制房企万科（000002.SZ）携其国资股东站出来积极应对市场质疑，第一大股东深圳地铁表达了强力支持的态度。来自股东的进一步信用加持，或将为这些房企赢得喘息之机，为市场各方的信心修复创造条件。

各方担忧情绪升温

最近，上海嘉定几个金地期房楼盘的业主群炸开了锅，不少人担忧潜在的交付风险，部分业主甚至每天都跑去工地，查看有无工人在岗施工。

事情源于位于嘉定马陆的金地峯汇一期业主突然发现项目的工程进度变慢了，从9月到11月新进展不多，结合近期金地集团掌门人交班以及一些市场传闻，这些花了数百万元购房的业主们慌了起来。上海嘉定一直是金地的深耕区域，多个项目同时在售，2023年还新拿了两块地。

要是放在过去，这是一个可以闭眼入的期房项目，购房者无需担心烂尾风险——根据天眼查，该项目背后的股东包括金地集团和中铁建。金地是一家混合所有制房企，素以稳健著称，其第一大股东是险资富德生命人寿保险，第二大股东是深圳市福田区国有资产监督管理局；而中铁建是实打实的央企，信用背书很足。

而现在，即便业主亲眼看到工地现场有工人，他们仍捏了一把汗。“会不会是表演式施工？”一名业主表示。也有业主认为：“现在一点风吹草动就让大家如惊弓之鸟，还是不要自己吓自己了！”

在一批民营房企以及示范性房企爆雷之后，市场的担忧情绪，似乎传递到了几家混合所有制房企身上。

“招保万金”，即招商、保利、万科、金地，被称为上市房企四强选手，它们都有雄厚的背景和较为优秀的管理体系，在房地产行业内一直占据重要位置。根据克而瑞的统计榜单，截至2023年上半年，保利、万科、招商、金地的操盘业绩全都位列行业前十，分别是第1名、2名、5名和10名。

但担忧情绪不仅吹到了第十名金地身上，就连位列第二名的万科，都感受到了来自市场的寒意——10月下旬以来，万科遭境外评级机构降级，随后多只美元债大跌。

万科也是一家混合所有制房企，其第一大股东为深圳国资委旗下的深圳地铁集团。

“万科的房子还能买吗？我不敢去冒险，十分犹豫。”近期一直在看房的一名购房者对记者表示，自己原本非常看好万科某楼盘，但在看了一些市场传闻以后，对这类混合所有制房企的交付能力也产生了些许怀疑，只能继续持币观望。

在这种市场心态下，楼盘的产品力、物业服务等似乎都成了次要因素，房企的国央企属性成了购房者最先考虑的要素。比如在上海嘉定，就有金地和万科项目周边竞品的销售人员打出了软广——“这时候你就要考虑买国企的房子了，值得放心”。

实际上，截至目前万科和金地都无任何公开市场违约，是地产行业“决赛圈”中所剩不多的种子选手。今年以来，金地在债券兑付上付出了相当的努力——上半年金地兑付到期债券本息超122亿元，近期遭遇股债下跌后，仍及时安排了多项债券的兑付，年内所有公开债券均已按期偿付本金及利息。今年年内，万科也已经没有境外债务到期，境内待偿还信用债仅剩3.8亿元。

市场信心急需重建

尽管金地与万科的“还贷记录”良好，市场情绪并非无风起浪。

去年年底，中国人民银行和银保监会联手推出16条金融举措促进房地产市场平稳健康发展；今年8月底以来，房地产提振政策频出，包括存量房贷利率下调、多个城市全面取消限购、认房不认贷等。

利好政策刺激下，房企销售仍呈现疲软状态。根据克而瑞发布的数据，2023年10月，近六成百强房企单月业绩环比降低，近半数百强房企同环比双降，规模房企仍陷负增长困局。根据中指研究院发布的数据，排名前100房企前10月销售总额为5.3万亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。

在前十房企中，万科前10个月合约销售额为3116亿元，同比下滑8.5%；金地合约销售额为1329亿元，同比下滑27.5%。

“市场的疲软、业绩的下滑是一个方面，更为重要的是，我们担忧混合所有制房企国资背景大股东的支持力度不够。”一家基金公司内部人士对记者说道。

毕竟，今年远洋集团已宣布公开债务违约，其第一大股东是中国人寿，这似乎印证着国资背景并不是房企的“免死金牌”。

对于金融机构担心的国资股东支持力度问题，万科及时回应。11月6日，万科拉来深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰共同召开线上会议，向市场传递信心。会议现场，深圳国资委表态：“如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”

深圳地铁也表示，将根据市场情况支持万科，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

这是截至目前混合制房企的国资背景股东对外释放的最强发声。

此前金地也已披露，公司正与二股东深圳市福田投资控股有限公司商讨，福田投控根据区域发展的需要，为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。

“如果有了进一步的信用加持，恢复金融机构信心，打消购房者和供应商疑虑，这盘棋就能活，企业进入新的良性循环。”上述基金从业人士表示。

“整体房地产行业环境充满挑战，市场应有更多耐心，支持这个行业中有能力有担当的企业穿越周期，而不是看着他们倒下。”一名房地产资深从业者对记者说道。

对于购房者十分关注的新房交付风险问题，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，购房者应关注具体楼盘销售端的情况和资金监管事宜，在资金监管严格且销售端情况良好的条件下，可以比较放心地购置新房，一般来说国企、央企以及头部的混合所有制房企项目目前不会有太大的交付压力，如果实在担心交付风险，购房时选择二手房则能完全规避这一问题。