最近上海都成交了哪些法拍房

作为一个冷门小众赛道，法拍房开始走进我们普通人的视野，也就是这两年

去年200万套的法拍体量就够惊人了，今年热度只增不减

尤其最近，上海几套明星盘的连续成交

再次把这个小众市场的氛围烘托到了高点上

就在10月份最后一天，世茂滨江花园一套335.64㎡的高层江景房

阿里法拍

起拍价2800万，最终3002万成交

而楼上的同户型房源挂牌为4500万，这么一对比，直接打了7折

均价8.9万/平就能入住一线滨江，再次刷新了陆家嘴的豪宅低价

还有10月中旬的瑞虹新城5期

一套113平房源，也以均价10万/平法拍成交

京东法拍

而小区差不多户型，二手挂牌均价为12万/平-14万/平左右

相当于打了8折

甚至久不多见的滨江凯旋门，如今也被拿到法拍市场上拍卖了

市场价约25w+/平，法拍成交单价仅19.6w/平，同样8折捡漏

所以，虽然法拍市场存在一定的未知风险

但和二手相比，价格的巨大吸引力，却总会让这个市场引起很多人的关注

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今年法拍市场很热闹，但也是真的降了

先来看一个全国整体数据对比

数据整理自：国信达

各平台数据存在统计口径差异

法拍市场的大头部分住宅物业，挂拍和成交量，增幅都是很明显的

今年前三季度，全国住宅房源挂拍体量达到22.3万套

和去年同期的17.4万套对比，多出将近5万套

相应的，成交也水涨船高，同比增加了1.2万套还多

这种大环境下，作为交易活跃区，上海法拍房市场也很难不受到影响

所以今年上海1-10月的数据大概是这样的

数据整理自：魔都上好家

各平台数据存在统计口径差异

我算了下，这个平台上，目前共公示了973套成交

而去年全年加起来也才978套

相当于提前2个月，基本完成了去年一年的成交总量

尤其7月开始，热度持续走高，每个月的成交量都领先于上半年最高点

不过需要注意的是，虽然挂拍量的增加带动了成交量的上涨

但下半年上海法拍住宅市场的成交率却在降低

数据整理自：魔都上好家

各平台数据存在统计口径差异

这也意味着巨量供应之下，需求并未进一步跟上

尤其近几个月流拍房源明显变多了

之前我们分享过上海流拍率一直是全国较低水平，哪怕上半年也低于其他城市

而最近的数据来看，受大盘情绪影响，上海的客户们正变得越来越理性

出了政策之后，二手市场抢占了一部分客户，本质上还有因为买家更追求性价比了

因此，市场的目光也分化集中在了2个维度

一个是我们开头提到的豪宅法拍市场，好房子永远不缺关注度和哄抢者

另一个就是低价捡漏区

这也是下半年以来，上海住宅法拍成交的一个最大特点：大幅度打折

数据整理自：魔都上好家

各平台数据存在统计口径差异

而10月折价成交的房源占比高达9成，平均成交折扣也低至了7.7折

以前我们关注到的法拍房基本都是7、8折起拍

但现在，直接变成7折成交了

各法拍平台的公开数据中，68%的法拍房源成交折扣都在7-8折之间

但也有部分房源会低至5折成交

为了看到更真实具体的打折房源情况，我手动选取了近几个月内全市78个重点板块、共164个低价成交的代表案例

对比后，发现一些数据还挺有意思的

全部样本范围内，7-10月这些低价法拍房的成交价格区间

大致分布是这样的

很明显，200万-800万的刚需成交还是占了很大比重

超过了62%，成为市场主力军

而往往最先引起市场关注度的高价段房源

尤其千万级以上豪宅，占比则相对低了很多，仅占了四分之一左右

按区域来看

法拍热门区域依然是浦东

一个区的成交占比就超过了样本总量的20%

且各板块成交也比较均衡，比如金桥、川沙等热门板块，包括陆家嘴在内，基本都有2-3套成交

整体拉高了区域的成交占比，成为上海第一

其次是奉贤和普陀，排在浦东之后

而最末端的市中心核心区域，成交情况就稳定多了

包括黄浦、静安、虹口在内

无论一二手、还是法拍市场，本身供应都很难涨得起来

所以这次样本统计结果也毫无疑问，成交量都排在了末尾

02

不过总体来看，最近确实是法拍低价捡漏的一个时机

仅7-10月，法拍市场的低价好盘就比以往多得多

比如我前面手动统计的164个低价成交案例中，大致可以分为这么几类

第一种就是区域内的高成交量小区

比如普陀和奉贤的成交排名，恰好都是由单个小区带动的

不过，成交情况却完全不同

普陀的热门成交案例，是千万级的中环名品公馆

这个小区在法拍市场上一直稳定供应，一出现就会引起上万人围观

去年2月就在阿里法拍平台上架了10套房源，最终全部拍出

今年又陆续上架了12套，也全部落槌，市场认可度很高

阿里法拍

而奉贤的这个案例，就完全相反了

这几个月集中成交的棕榈滩别墅群，此前一直是高流拍率的代表，无人问津

而下半年打折力度加大之后，反而成了香饽饽

手动统计时，我注意到奉贤28套成交里，有26套都来自这个别墅小区

其中15套房源，在5折左右成交，比例高到惊人

等于从原来的总价1500万左右，降至600-700万

未来交房后，小区里一大半估计都是半价捡漏的法拍业主，想想画面也很有意思

这也是法拍市场很神奇的一点，机遇性很大，一旦把握住立省千万不是梦

不过这种情况，也只有奉贤这样的区域才会出现了

大部分法拍房源都是可遇不可求

比如第二种，那些公认的品质红盘

其中口碑一直不错的上海绿城，阿里法拍的上一次成交记录还是2019年

今年也开始上拍成交了

10月上架一套4房后，立刻吸引了近1.3万人围观

起拍价1256万，共93次出价，最终成交价约1730万，单价仅需9.98万

而同小区的同户型，今年3月成交价为2075万

相当于打了7.8折

同样的品质大盘，还有著名的中远两湾城

10月份也再次现身低价法拍市场

阿里法拍显示这套房子1002万起拍，最终成交价1137万

阿里法拍

不过相比二手挂牌的1300万来看，依然是捡漏

除了这些口碑盘，大家更关注的一些次新明星盘，最近也在低价成交

其中最惹眼的，就是今年连续霸榜的绿城黄浦湾

下半年，上海法拍房整体打7-8折，但7月份，绿城黄浦湾法拍成交价1.58亿元，高出市场价2000万

10月份，又成交了一套约1.6亿的高区四房，单价稳定在34万+/平

成了逆市上涨的代表

但这种顶流明星盘，最近也出现了捡漏机会

阿里法拍

9月29日也就是中秋节当天，一套超低价成交房源，直接跌破了底线

阿里法拍显示一开始的市场评估价是6206万

但最终落槌5582万，成交单价仅有18万/平

还包含了市值80万的停车位和11万的家具

至于为什么这么低价，原因也不太意外，平台标注了：该标的为刑事案件涉案财物处置

这也是法拍房的供需市场，与二手房最大不同的地方

所以不能完全用二手市场的价格体系来衡量

市场的机遇性和复杂性，一直是共存的

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但假如各位真看中了一套法拍房，应该怎么去拍

于是我找到了一家专门做法拍的同行媒体，体验了下小白首次法拍的流程

从体验来看，法拍并没有我想象的复杂

基本上分为三个阶段：

首先就是确定好一个大致意向，比如价格、区域、户型

然后从每个月随机出现的房源中，挑选最符合你标准的那套房子

第二步，也是务必要走的一步，实地看房

确认好房子的实况后，第三步就是按照法院要求，准时在场拍付房源了

得标后，整个交易流程15天内就能完成

如果第二步确定好，没有人占用，产权和物权基本2-4个月内就能顺利拿到

除了房源随机外，听起来都和二手没什么太大区别

不过和二手比起来，法拍市场的最大优势就是性价比了

比如瑞虹新城5期，成交价1358万

我整理了下这套房子的法拍全流程需要支出的款项部分

第一个就是报名参拍前，强制缴纳260万元的保证金

这部分是为了避免悔拍，否则保证金全部没收

拍中后，如果是按揭法拍，首套依然需要30%的首付407万

然后拿着法院盖章的确认文书去银行申请贷款，中间根据担保平台要求，支付一个金额不等的担保费用

银行放款后支付尾款，一个月左右法院会出具裁定三书，解封该房产

接下来就是办理过户、交税退税、拿产证等后续流程

期间只需要1.5%的契税，以及担保费，加起来几十万不等

算下来，总支出在1400万左右

而同户型目前在二手市场的挂牌价是1700万元

虽然税费差不太多，但法拍市场至少立省300万

这也是很多人愿意为之冒险的根本原因

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不过，最后也需要特别提醒一点

虽然法拍有比二手更让人心动的价格优势

但确实存在一定风险

法拍房之所以能流入市场，很大因素就是债务纠纷

实况中有非法占用、隐性债务、物业欠费等各种因素，要和法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等各方沟通

听起来就很复杂且头大

但也正是因为有信息差，才会比市场价便宜

和我对接的资产顾问就隐讳地透露，正常法拍一般不会出现什么大问题

而那些一眼看上去价格就不正常的房源，自带隐形风险的可能也比较大

所以除非纯捡漏，愿意承担收房过程中的时间、精力等成本，否则房子的物理现状一定要亲自确认好

那么问题也来了，如果有购房需求，你愿意选择法拍市场吗？

欢迎在评论区一起讨论~

以上正文，来自余奔雷