上海
最近，“以公司名义买房”又火了起来。
以公司名义买房并不是什么新鲜事，早在2012年，住房限购的政策下，广州豪宅的销售中，以公司名义买房的买家就占了3-4成左右。
而且北上广深等地创业密度高，企业密度大，有资格以公司名义买房的人也更多。
但是，以公司名义买房，真的是给富人的福利么？
01
有什么好处？
用公司名字买一套房产的好处，简单来说就三个字，不限购。
因为限购政策只是针对个人，不针对公司。
除此之外，如果有正常运营的公司，那么房子作为公司资产，还可以提取折旧，减少公司的企业所得税。
那以公司名义买房坏处有哪些呢？
02
有什么坏处？
好处一两句话能概括，但是这坏处，一句话说不明白。总结来看主要有两点：
税费高，手续复杂；
对个人而言，现金流压力较大。
首先，以公司名义买房，缴纳的税费显著高于个人，而且购买房屋时需要核实各种身份资料，手续复杂。
用公司名义买房，未来出售的时候增值税税率更高，没有税收优惠政策，同时需要额外缴纳较高的土地增值税。
（1）增值税
个人购买房产满两年再转让的话免征增值税，不满两年的税率是5%。
公司产权住宅出售增值税均按差额征收，无论是否满两年均产生差额增值税，税率是5%-9%。
（2）所得税
个人所得税的税率是20%，“满五唯一”可以免征个人所得税。
企业所得税的税率是25%，不可免征。
（3）土地增值税
个人是没有土地增值税的。
公司的土地增值税是按（转让收入-扣除项目金额）*四级超率累进税率（30%-60%）征收，或由税务机关按成交价格的5%的核定征收。
以公司名义买房，除了交易的时候需要多缴税，在持有环节也需要每年缴纳房产税和土地使用税。
（1）房产税
个人不需要缴纳。
公司每年都需缴纳房产税，约为公司自用房产原值*70%*1.2%。
（2）土地使用税
个人不需要缴纳。
以公司名义买房，每年需要缴纳土地使用税，约为房屋面积*土地级别标准收费/年（18元-30元/平米不等，30元居多）。
举个例子，在北京，如果你以公司名义花500万元买了100平米的住房，5年后以700万的价格售出，那么需要交的税为：
房产税=500万*70%*1.2=4.2万
土地使用税=100*30=0.3万（以30元/平米计算）
契税=700万*3%=21万
印花税=700万*0.05%=0.35万
土地增值税=（700万-500万）*30%=60万
增值税=（700万-500万）*5.6%=11.2万
企业所得税=（700万-500万）*25%=50万
税费合计147.05万元。
但是如果你是以个人名义购买的这套住房，且是你的唯一住房，同样5年后以700万售出，你只需要交契税，免交个人所得税，免交增值税及增值税附加税：
契税=700万*3%=21万
对比一看就知道，公司名义买房比个人买房的税费高了100多万。当然，个人买房还要根据实际情况，需要交的税和税率可能会有所不同，具体情况应具体分析。
因此，如果买房的目的是投资，“以公司为名义购房”，未来交易时产生的税费基本上可以吞掉你的投资收益。所以一定要好好算算账，比较多出来的税费与投资收益、帮助公司节税的效果，孰轻孰重。
其次，以公司买房的现金流压力会比较大。
因为企业经营贷款的期限比较短，一般在10年左右，这就意味着同样的贷款本金情况下，其月供会比20-30年期限的房贷高很多，现金流压力会更大。
03
写在最后
富人以公司名义买房，更看重的其实是不限购，可以在房价低迷阶段入手多套，利用公司现金流运作，再在房价高涨时抛出，在过去房价暴涨的十几年，这确实让很多公司赚了很多。
不仅如此，一些上市公司还通过抛售房产的方式，用卖房的收入来粉饰自己的业绩，让利润扭亏为盈。比如2022年，上市公司广聚能源就为优化资产配置，盘活公司存量资产，抛售深圳22套房产。
由此可见，以公司买房更偏向于投资行为，而不是普通人的游戏。
如果你在网上刷到“公司名义买房相当于5折购入”，“用公司名义买房省钱还降税”之类的消息，一定要擦亮眼睛，谨慎判断。
（主笔 / 惠璇 嫚玲）
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