测评：中建玖玥府比西红门橡树湾更好？

在北京的地产圈流行这么一句话：如果你不知道买哪儿，那就买橡树湾!

其实这句话的注解并不是橡树湾有多好，更多的是对西红门东这个板块的认可，而已经开发了三期的橡树湾更是西红门霸主，长期霸占北京楼市的月度销冠。

另外，这句话也并不代表西红门这个板块有多大的增值潜力，毕竟南城。

小窝的理解是：基于未来规划（学校+地铁）以及还有更多的待拍土地，西红门这个板块安全的底足够厚。

未来楼市很难大涨，甚至买错就有跌的风险。西红门这个板块对于有居住需求的刚需和刚改人群来说保值是没有任何问题的；

说说中建玖玥府：今年7月25日，经过14轮竞价，中建玖合以总价54.05亿+2.6万㎡现房销售面积摘得大兴西红门6004、6006地块，其中6004地块为配建的托幼地块，6006地块案名定为：中建玖玥府；

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玖玥府成交楼面价约4.16万元/㎡，销售指导价期房6.6万/㎡，现房指导价6.8万/㎡。小区规划19栋住宅，由8-15层的洋房和小高层组成，共计1117户。

从楼栋分布来看，小区东边为小高层设计，主力户型是87-109平小户型。西区为大户型改善的洋房；

户型分布为：79平洋房东西向三居、98平洋房三居、99平三居、108/109平三居、134平四居、154-170平洋房四居；小高层得房率78%，洋房得房率高达87%；

以下是初版户型图，由于项目还未取得规划许可证，最终户型图以官方公布为准。

户型鉴赏

1、玖玥府把三居户型的面积下探到79平，功能性非常强。这个对于想要买入该板块的刚需客群来说真的很香，但这是东西向户型。该户型有望做到普宅，首付35%，也就是163万。

这样一来橡树湾77平两居真的不占任何优势了；

2、98平户型是传统的两面宽三居户型，有网红270°边厅户型分布在小高层中，得房率77.65%。还有一栋洋房户型，得房率高达82.52%；

3、108平户型跟橡树湾三期109平户型类似，南向面宽更宽，而且两个卫生间能做到全明。橡树湾有个暗卫；另外108平还有一个270°边厅户型，客厅面宽5.1米，这个户型届时肯定要抢，不过应该也会有溢价；

4、134和154的改善户型就是市面上经典的四叶草户型了，没什么挑剔的，就等样板间出来看装标吧；

5、售楼处做了三个样板间：98-108-154平，目前正在赶工中，预计中下旬出来；

上周六玖玥府售楼处低调的开放了，下午去逛了一圈，没什么人，这让我有点意外。置业顾问告诉我说：由于没有拿到规证，他们也没有大肆宣传！

从沙盘图来看，玖玥府确实要比橡树湾更好，用销售的话来说他们的品质和装修要吊打橡树湾；

主要体现在以下几个方面：

1、玖玥府地块比橡树湾三期宽，更容易排布出好的户型结构；

2、外立面造型上玖玥府以生命之翼为设计理念，正面采用了铝板+石材显得外观更时尚大气，而且还有精装的入户单元和挑空大堂；

3、玖玥府的小区园林做的还不错，参考了“逍遥游”的设计灵感，打造了多个不同的景观园林带；

4、小区还配建了1600平的会所，有4条恒温泳池、健身房、家庭私宴等，而且会所还有12米高的瀑布；

5、据说装修方面用材全部是一线品牌，而且是全屋收纳。不知道这个全屋收纳能不能赶上万科东庐；

中建玖玥府的样板间和最终价格还没出来，所以不太好跟橡树湾进行详细的对比。从大面儿上来看，玖玥府是要比橡树湾强的。

但有一点，这仅仅是在价格相同的情况下。目前橡树湾三期109平户型成交价在6.3-6.5万得房率74%左右。129/149成交单价在6.5-6.7万，得房率78.8%；

如果玖玥府想通过品质来卖高价就不太现实，洋房的单价估计会超过6.6万，拭目以待吧！

对了，由于市场下行，加之玖玥府马上贴身肉搏，而且南城竞品较多。就在玖玥府售楼处开放的前一天，橡树湾把渠道的佣金提高了，正好小窝返现多了几万；

另外最近华润一期好像深陷维权风波，小红书上闹得乌烟瘴气，双方好像都比较强硬，都不怨妥协，华润的公关和处理问题的态度有待商议。这一定程度上也影响了三期的销售；

华润也感受到了来自竞争对手的压力，两家品牌开发商贴身肉搏对于买房人来说是好事啊！

关于西红门板块的规划和未来潜力我已经讲过多次了，这里不赘述。

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