成都楼市未来，核心区域赢家通吃，边缘区域满盘皆输。

　　未来成都楼市大概率会是：核心区域赢家通吃，边缘区域满盘皆输。

　　什么叫赢家通吃？

　　未来成都核心区域，不仅房价还具有上涨的可能性，而且买来自住便利度高、居住实用性强，如果用来出租，租金表现也会越来越强。

　　什么叫满盘皆输？

　　未来成都边缘区域，房价不涨甚至下跌可能更大，同时自住便利度低，拿去出租要么只能便宜低价租，要么直接租不出去。

　　之所以会这样，是因为人口流入疲软，以目前全国人口情况，未来即使发展强势的重点城市，人口流入趋势也会逐步下滑。

　　成都本身就是一个核心区域居住需求的相对集中，而边缘区域住房供应又过度分散的城市，人口流入的疲软会直接导致少部分核心区域依然供不应求，但大部分边缘区域会出现供大于求的情况。

　　简单讲，成都核心区域的房子未来依然不够住，但边缘区域的房子越来越多到根本住不完。

　　至于核心、边缘如何划分——就是简单粗暴的以地理位置划分！

　　处在城市交通路网、建成区域最中心的五城区+高新区就是核心。

　　双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、天府新区，这些近郊城区里部分地铁路网及三产集中的板块就是次核心。

　　除此之外就是边缘区域。

　　用地理位置划分看似随意，但成都无论是交通、还是主要的产业和商业活动，就是在以核心区域向周边扩散的方式在进行。

　　说得更直白点，成都未来买房，归根结底就是看人。

　　一方面看人口的聚集程度，另一方面看人口居住资金成本水平。

　　后期区域人口居住需求的多少，决定了区域价格涨跌的可能方向，而区域人口居住资金成本又决定了价格的上限和下限。

　　区域要想房价还能涨，基础条件是有足够多的人需要在这里住，至于区域价格的高低，取决于该住这里需要付出的成本。

　　以城南高新区和城北金牛区为例。

　　只要两个区域有足够的人口居住需求，那未来它们都有上涨的可能性，但高新区整体人口居住资金成本更高，那它的房价上限就更高。

　　而人口居住资金成本，就是看租金！

　　区域，甚至具体到楼盘，租金的高低就体现了现有的居住价值。

　　一些房价贵，而房租便宜的楼盘（除学区），在现阶段就是一些购房雷区。

　　因为居住价值不高，支撑高房价就全靠高预期，而现在成都楼市预期低迷，靠高预期换高溢价房价的区域，基本上就是死路一条。

　　说这里，必须提醒一下购房者，现阶段的成都，已经难以支撑整体楼市在未来有过于强烈的上涨预期，在这样的情况下，买房就需要考虑租金表现。

　　房价没涨，起码有租金撑着。

　　你买的房子微涨，不涨甚至下跌，如果没有合理的租金支撑，面对房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来可能出现的房地产税等等成本，你会亏得很惨。

　　有些购房者总是天真以为，目前成都的租售比很低，觉得房租很便宜，所以未来房租还能涨。

　　很抱歉，就如我前面所说，我们分析未来成都边缘区域因为实际居住需求少，而房子供应过多，会使得区域房租表现极差。

　　特别是最近几年成都的新房，基本上都是精装房。

　　边缘区域的新房，如果买来自住还好，就亏点房价。但如果买来投资，想靠升值和租金赚钱，那么恭喜，你基本上会亏得血本无归。

　　因为价格跌的同时，基本上租金收益会很差，房租低了，折旧成本不划算，价格稍微高一点又租不出去。

　　成都租售比低，不是很多人认为的租金太低了，而是房价太高。

　　这是如今大城市普遍存在的问题，房价太高，以至于让人产生租金很便宜的错觉……

　　实际上，是在租金已经很高的情况下，房价居然能更高。

　　觉得成都房租便宜的人，扪心自问，成都打工人一个月才几个钱？

　　成都什么工资水平，大家心里没数吗？

　　以2022年工资数据为例，成都年平均工资不过96413元。

　　且不说平均工资主要是少部分高收入，拉高了整体数据，收入中位数远低于此，就算是96413元每年，平均到每月不过也就八千块钱。

　　考虑到这是税前工资，如果再除去代扣或代缴的个人所得税、社保和公积金，平均下来每人每月到手不过也就六千多块钱。

　　六千多的到手收入，在成都已经算是非常不错的工资水平了，就这种情况，你们觉得一个月不算物业费，水电气网费，光房租就要一两千块钱，能叫便宜？

　　所以别扯什么租售比低，更不要说，就算房价不涨，未来房租也要涨这些鬼话。

　　人口趋势不能好起来的区域，未来就是满盘皆输的界面。

　　租售比的确可以靠涨租金来增高，但未来成都多数地方的租售比提升，会是通过房价下降来实现。

　　等房价低了，租售比自然就高了，是吧？