看得到的确定性，还剩10个

原创 张岳

中国房地产又一次站在了十字路口，最近一连串大消息，大动作，信息量超大，影响很深远。
其中有两个信息特别值得关注：

第一个信息是新一轮“房改”，“14号文”审议通过，让商品住房回归商品属性，是近期楼市最热的话题。

第二个信息是土拍大变革，自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

把两条信息放在一块解读，意味着大城市的远郊别墅可能突破价格限制，成为下一轮楼市周期的王者。

而深圳将成为四个一线城市中最特殊的存在，相比于北上广，深圳的土地严重稀缺，居住矛盾突出，未来想大规模建造别墅并不现实。

在此背景下，深圳一些存量的、拥有山湖稀缺资源的低密度别墅产品将变得有市无价。

值得关注的是，现在只需总价9XX多万起，就能在华为产业基地旁买到万科棠樾的别墅产品，拥有“山、岛、湖、园”稀缺资源的同时，可享深圳城市中心半小时生活圈的便利，目前仅剩10套，这是能在深圳拥有一套别墅的绝好机会。

01

确定性，源自强有力的底层逻辑

万科棠樾，位于东莞塘厦，与深圳直线距离仅约2km，通过大坪高速出入口接驳梅观高速，快速通往福田CBD、南山科技园，或沿深圳外环高速可快速抵达光明科学城和前海大空港。

区位示意图

华为的布局，让万科棠樾的确定性进一步加强。

今年8月，华为全资子公司东莞极目机器有限公司在塘厦拿下约900亩工业用地，这是华为近年来拿下的“巨无霸级”地块。

同天，华为投资控股有限公司全资持股成立东莞棠雅实业投资有限公司，注册地址就在东莞塘厦。据华为官方声明，该房地产公司主要承担建设、管理华为数万员工的园区配套人才房功能。

今年4月，东莞国资（东莞锐信仪器有限公司）拿下了塘厦大坪社区56万㎡产业用地，地块拟从事新一代信息技术、新材料、高端装备制造等行业。

实拍图

而在去年5月，「华为赋能中心临深片区」在塘厦举行揭牌仪式。

从以上这些大动作不难看出，塘厦就是华为着力打造的下一个产业基地。

华为的推进速度太快了！如下图所示，左侧是华为在塘厦拿下的约900亩工业用地，今年7月拿地，8月动工，到现在已经封顶了！右侧是东莞锐信仪器有限公司拍下地块，目前也处于热火朝天的施工中，两大产业基地预计很快就能投入使用。

左：华为塘厦产业基地施工图 右：东莞锐信仪器有限公司拍下地块

如下图所示，从香蜜湖数字能源总部基地——坂田总部研发基地——九龙山新能源生产基地，再到华为塘厦产业基地，一条“华为产业走廊”已然打通深莞。

华为产业走廊示意图

而万科棠樾就位于塘厦华为产业基地旁，由高新产业汇聚的大批企业主、创业者和高知群体，以及由此构建的新企业、新经济、新模式将成为项目最扎实的基本面。

02

复制，香蜜湖不败神话

近十年来，尽管深圳楼市起起伏伏，但香蜜湖永远坚挺，它被市场誉为“穿越周期的王者”。

包括最近3年，在深圳房地产市场的下行周期，还有成交均价不跌反涨的热门成交片区：其中成交价涨幅最高的，就是香蜜湖片区，涨幅超过31%。

而香蜜湖逆势上涨的原因，就在于地段足够核心，资源足够稀缺，圈层足够高端。生活在这里的超级富豪，不受经济周期的影响，他们对豪宅的购买力没有因市场下行而减弱，各种利好政策反而促使他们抄底优质资产。

从地段、资源和圈层等维度来看，万科棠樾正复制香蜜湖的不败神话。

但从天赋资源和产品奢阔来看，万科棠樾正全方位超越香蜜湖。

悦心岛是棠樾收官之作，背靠大屏障森林公园，三面环水，半岛拥湖，在约1400亩湖山之上，仅建造约3.6万方建筑体量，容积率仅0.44。

实景图

清晨时分，执桨登舟，由码头出发，穿越碧波荡漾的企洞水库，只见山影修幽，水色连天，朱鹮翩翩而过，白鹭雪翎翻飞，宛若仙境之感。

实景图

“14山、9岛、13湖”，悦心岛被列山峻岛环绕，湖光山色交织，又静依“全球最大高尔夫球会”，与“绿色翡翠”大屏嶂森林公园仅一路之隔。

实景图

联袂豪宅设计专家gad和园林大师种地景观，设计图稿几度推陈出新，坚持精益求精之匠心，创筑七十二座“限量版”藏品佳宅，梦想每一庭院湖山尽得其盛。

效果图

建面约520㎡“湖之墅”，约16.1米面宽的客厅落地窗，宛如“IMAX”巨屏，山水画卷尽收眼底。客厅进深约8米，实际面积高达126㎡，举办盛会，享受生活，皆有余裕。

奢阔客厅与花园无界相融，工作片刻，沏茶而静，湖山美景尽收眼底，清风拂面，宛如置身人间仙境，生活美好自此展开。

实景图

建面约660㎡“湖之墅”，精妙构思“四大观景露台”，巧妙融入自然之中。

入户露台极大，仿佛一方江南小园，鱼池荡漾，又有照壁守护隐私，空间自由自在。客厅露台直对湖光山色，父母房也设有独立露台，双露台嵌入“湖心”，湖波山影一览无余。

实景图

像棠樾悦心岛这样的产品，不仅深圳市场绝无仅有，放眼整个湾区都少有少见。

03

分化，抢占核心的机会
回顾过去1年，这一轮楼市调控松绑的过程，本质上是一场购买力“重新分配”的过程。

资金持续流向更有价值的城市/片区不可逆转。为了寻找确定性，大量中产和有钱人将普通资产置换为优质资产，由此带来资产的进一步分化。

经济和楼市都是周期性的，城市、产业和经济的发展总是有规律可循。

在新一轮房改和土拍大变革的背景下，唯有深圳的别墅产品让我们看到了穿越周期的确定性。

不要错过下一个香蜜湖，万科棠樾收官之作-悦心岛，建面约320-1000㎡半岛湖山墅，总价9XX万起买入深圳别墅的机会，只剩下最后10套！