旧改大变天，房票安置怎么玩？

近日（10月24日），《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（以下简称“专项规划”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。

最瞩目的是，“专项规划”明确：广州将探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题。至此，广州成为首个官宣“探索房票安置政策”的一线城市。

早在8月中下旬，就有消息称广州市住建部已讨论用房票安置代替回迁房安置；紧接着，《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》流出，点明了房票安置的含义和路径，引发越来越多的猜测和热议。近两月过去，官方终于发布“专项规划”，正式坐实了房票安置促进城市更新改造的决心。

珠江新城，高楼与平房共存 网易房产摄

房票安置究竟是什么？

近期官方发布的“专项规划 ”暂未对“房票安置”展开具体 的阐释，业内普遍参考8月流出的“建议稿”。

图源网络

据“建议稿”的说法， 房票安置就是征收人将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（住宅、商业、商办、工业和车位）的一种房屋安置方式。

实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

另外，“建议稿”也附上了房票安置的许多灵活优惠措施，如：

（1）选择房票安置的给予政策性奖励，同时以现金方式奖励被征收人3个月的临迁费。 （2）使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数。（3）据规定，被征收人使用房票购买的商品房，价格不超过货币补偿的，可免征契税。（4）在新购房屋交付前，被征收人子女保留原被征收拆迁住宅片区所在学区的入学资格。（5）房票使用期限内未使用的；已使用但未超过面值的85%；已使用且超过面值的85%（含），都可分规则兑换成现金。（6）满足一定条件可转让房票。（7）房票面值不足以支付购房款的，不足部分可按现行规定办理商业性个人住房贷款或公积金个人住房贷款……

网易房产摄

房票安置，不免让人联想到2015年的“棚改货币化安置”，即拆迁人按照市场评估标准对被拆迁人给予一定货币补偿从而取得房屋产权，当年带来了房价飞速升温高企的“副作用”，挤兑了普通居民在购房上的需求平衡。

除了货币化安置，棚户区改造的安置模式还有实物安置，其可进一步划分为异地安置和原地安置。货币化安置的优势是资金周转迅速，安置周期短，有效去除楼市库存，但也容易带来资金压力大、房价迅速升温高企的劣势。与之相对，实物安置的成本较低廉，资金压力小，但建设周期长，库存量增大。

“棚改”时期，国内其实也有许多城市同步推出房票安置制度。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，与当年相比，今天各地的房票政策本身并没有太大变化，截然不同的是房地产市场的供求关系发生了重大转向。

定性而言，如果说当年的房票制度是房地产市场规模快速做大的助推剂，今天的房票制度更像是短期内地方政府稳楼市的定心丸。一方面是为了提高推进旧改的效率，另一方面也是为了活跃商品住房市场，以及实现定向去库存。

作为首个官宣探索房票安置政策的一线城市，同时也是率先执行“认房不认贷”、调整限购政策的一线城市，广州相比北京、上海、深圳而言，其城市更新改造的压力更重、更迫切。

某“开拆”区域 网易房产摄

据克而瑞监测，至2023年第三季度末，广州全市共有451个整村改造项目正在推进，“专项规划”更是明确，至2035年要累计推进155平方公里的城中村改造。这也是本次“探索房票安置政策”的提出受到广泛关注的根本原因。

房票安置大趋势 村民观望浓厚

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道采访时表示，在房地产存量时代，房票安置政策是一个大趋势，其他一线城市也会跟进。

广州村民选择房票安置的约为30%，更多的是观望。一方面，村民习惯了原有的生活模式，“住一套、租两套”，租金收入稳定，也对原住址有乡土情结；另一方面，房票安置兑换的商品房面积要比安置房面积少，一般会打六折，居民对此接受度可能不高。总体来讲，不应过高预估房票安置政策对广州的效果。

目前，有媒体称全国已有近60个城市出台房票安置制度，重点城市包括厦门、南京、郑州、贵阳、温州、鄂州等。

如南京、郑州都提到，被征收人选择房票安置，可获得一定比例购房奖励。

图源南京市人民政府官网

图源财联社

贵阳提到，被征收人购买商品房可按规定减免税收。

图源 贵阳市政府办公厅

厦门则在今年4月底已经发行首张房票，8月首批凭房票购买国企资产的业主实现交房。

图源厦门市人民政府官网

诚然，每个城市对房票安置的探索都各有侧重。但同时，各城也明确表态，房票安置是作为一个选项，与货币化安置、实物安置等模式一起供被征收人灵活选择，充分尊重他们的安居意愿。

某旧改小区 网易房产摄

在回迁和现金补偿之外，房票安置被有关部门和企业寄予厚望，而村民则更多的只是观望。如何达成多方共赢？被拆迁户迅速有房子住，不用长时间在外租房；房企的商品房库存去化率提升；政府前期对城中村改造的巨额资金投入减少……就看各界如何博弈了。

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