香山樾比印香山矮了半栋楼

香山樾效果图

每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是楼花。

一个中年男人，身穿粉色衬衫，掏出一个印有“大吉”的牌子。

这个139天前的北京拍地画面，在10月31日的香山樾产品发布会上被演讲者赵峰提及。当时，台下那位搞玄学的男人，估计脸红了，他是越秀地产北京公司总经理董毅。

在20年来供地仅为个位数的香山别墅区拿地，董毅豁出去是值得的，他从旭辉华北区域总裁降格到越秀，也是值得的。只是，在香山樾亮相的场合，董毅好像连上台的机会都没有。

为了香山樾的亮相，它的两大股东越秀地产和北京城建集团派出多位高管站台，还把故宫博物院原院长单霁翔也请来了。

怎奈，单院长是个网红，气场太强大，玩起了绕口令，他讲三山五园，把香山樾的光芒给压下去了，令主持人听后，讲话都有点磕磕绊绊了。

这场发布会持续90多分钟，讲香山樾产品的内容并不多，告诉小区的大门是朝山开，窗户大好看景，简略讲了宋代建筑风格、香山书院、古树中央聚场、天青色瓷板与蓝眼睛石材等，连户型图也没有亮一张，只称面宽进深比在0.9-1.37。

或许，这是香山樾刻意传出的调性：隐贵。

没有太多的增量信息啊，楼花还得拿从公开资料去入手。

朝向重要性

摊开香山樾的总平面图，在7.3万平方米的地块上，要盖400多套房子。没有选择做叠墅，而是大平层，从180平米到270平米。

与它相隔几百米的印香山，占地面积只有其四分之一，容积率同样为1.05。

社区面积的大与小，没有绝对的好与坏，还得看买家的需求。社区小，清静些，纯粹些，进出方便；社区大，人杂些，景观可施展的空间大，配套及公共空间多些。

由于地块的限制，印香山的朝向，选择了东偏南30度，而香山樾是正南正北。这一点，香山樾是要强于印香山的。

选一套2000万元以上的豪宅，朝向还是蛮重要。

但香山樾也有硬伤，它的地底下曾发掘出25座清代平民墓葬，还有一座庙。不过，有些人觉得，埋过人的地方，一定风水不错，这也得看买家是否忌讳。

香山樾的发布会，重提“隐贵”这个词。实际上，这个词更适合于印香山，它的户型面积都在210平至240之间，户数只有99套。

好巧不巧，早在9月9日，印香山也搞了一场产品发布会。有兴趣者，可以拿两场发布会的调性做个对比，会蛮有意思的。

地势玄学

细节藏在魔鬼中。

楼花拿着放大镜，在香山樾和印香山上找出了一个关键差异，是在地势上。

香山樾南高北低。靠北的10栋楼，海拔62.40米，中间的12#、13#海拔62.8米，再往南的的17#和16#海拔高63.2米，南面的19#、20#、21#、22#、24#、25#、26#的海拔为63.6米，27#为62.7米。整体上看，南面的楼，比北面高了足足1.2米。

印香山南低北高。北面的配套楼、1#、2#的海拔为68.5米，中间的4#、3#、5#、6#的海拔为67.4米，最南端的7#、8#、9#、10#的海拔为66.9米。最南面的楼，比最北面的低了1.6米。

一高一低、一低一高，香山樾和印香山在地势走向上是反的，虽然这个绝对值不大，但放在只有12米高的建筑里，它代表了超过10%的南北地势高斜度。

从这组数据中，楼花还看到了一个关键点，两个项目都在北辛庄西路，但北面高差6.1米，南面高差4.2米。这表明，印香山的绝大部分房子，要比香山樾高出足足半栋楼。楼花打听到，印香山比路面整体抬高了3米以上。

如果从印香山向东北望香山樾，是俯瞰的。另外，在中国传统的建筑地形地势上，讲究的是北高南低，认为风水好，而南高北低，住在里面的人，容易气场紊乱。

风水，信则有，不信则无。

层高之谜

香山樾和印香山，还有一个不解之谜：它们的楼限高12米，一共4层，每层的层高是多少？

"3.1米！"两个项目的销售小姐姐，不约而同地向楼花给了答案。但在香山樾的发布会上，并没有公开披露。

12米÷4层=3米层高。如果按置业顾问所说，每层3.1，那它们的楼高至少要达到12.4米。

这“偷”出的0.4米，从哪变来的？

秘密在于檐口高度。檐口高度，是指室外地坪至屋面的屋面檐口(最低点)或屋面现浇板顶的高度。香山樾和印香山都选择了坡屋顶设计，只要檐口与室外地坪之间的高度为12米，就符合限高的要求。

第一、二、三层，每层高3.1米，那前三层就是9.3米。如果按照檐口高度来计算，顶层（第四层）就只剩下了2.7米了。楼花请教了专业设计师，认为坡屋顶借助飘檐，可以实现内增高；另外，还可以将室内窗户顶上部分做成斜屋顶，这个斜屋顶的投影宽度一般不会超过90公分。

如此一来，顶层就出现了新特点，南北靠窗斜坡，和3.1米的标准层高混合，甚至会出现像香山樾所说，顶层达到了3.5米高的现象。这是有可能的，也是合理的。

香山脚下，寸土寸金，如果没有3.1高的空间尺度，绝对是在暴殄天物。幸好，香山樾和印香山很有办法。