“金九银十”是一个传统上被视为房地产市场活跃期的时期。每年,各大房地产商都会推出各种优惠政策,包括打折、赠送家具和电器,甚至赠送地下室等活动,希望以此吸引更多的购房者。
然而,这个惯例在这个特定的经济环境中似乎失去了效力。继9月环比上涨17.9%后,10月百强房企销售业绩环比涨幅大幅回落。克而瑞研究数据显示,10月单月,百强房企实现销售操盘金额4066.9亿元,环比增长仅0.6%;与2022年同期相比,降幅达到27.5%。
尽管市场推出了诸多优惠政策,但楼市复苏的迹象仍然微弱。甚至有近六成百强房企单月业绩环比降低,有20家房企单月业绩环比降幅大于30%,有40家房企的环比降幅在0-30%之间。
那么,为什么这个传统的房地产旺季无法带来预期的复苏呢?
深入探究其原因,可以发现这并非单纯的市场需求不足,而是由更为复杂的政策、经济、购房者对房地产未来预期等共同作用的结果。
首先,供需关系的失衡,是房地产市场低迷一个关键因素。在过去的几年中,房地产市场的过度供应已经导致了库存的大量积压。即使在金九银十这样的销售旺季,也无法消化如此大量的库存。恒大暴雷、碧桂园等地产商相继暴雷,购房者对期房、新房的购买需求大幅减少,一是担心楼盘烂尾,二是担心房子品质及后期物业管理。
其次,有购房需求的人更多将目光锁定在二手房,这也是导致新房卖不动,“金九银十”大促机制失灵一个重要原因。以北京为例,国内某大型房产中介一线工作者向发现独角兽Pro表示,客户现在对新楼盘普遍不看好,就亚运村商圈的情况来看,客户对二手房感兴趣,准确来说是二手房里面建造年限较短的楼盘感兴趣。这类购房者主要考虑小区是否有电梯、未来好不好出手。据发现独角兽Pro研究,亚运村鸟巢附近的部分九几年(1990年左右)建的小区二手房成交量也不低,驱动这些小区销量的是“学区”。
此外,政策效果持续性不足,房价的下跌趋势未见好转,一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏,也是影响楼市复苏的重要因素。房价的持续下跌使得许多购房者对购买房屋的信心不足。即使他们有购房的需求,也会因为担心购买后房价继续下跌而犹豫不决。
尽管,国家出台了“认房不认贷”政策,9月份之后该政策在一线城市相继落地,受政策效应影响,成都、济南、合肥、厦门等多个热点二线城市取消地价上限,以及杭州的“杭六条”,不仅取消限购,还涉及信贷政策放宽、摇号规则调整等。
不过短暂的“购房热”过后,成交量并没有普遍上来。据界面新闻分析,弱二线和南宁、昆明、福州、无锡、常州等广大三四线城市,市场修复仍有待核心城市的热度传导,当前市场信心跌至谷底,加之居民购买力不足,整体楼市还将面临较长的调整期。
加之,疫情期间,大量的家庭失业,他们的收入受到了严重的影响。对于这些家庭来说,购房的负担变得异常沉重,潜在的购房者由于对未来经济和房地产市场的悲观预期,已经失去了购买的意愿。
总的来说,要实现楼市的复苏,不仅需要从政策层面出发,还需通过调整供需关系、稳定房价以及提供相应的经济支持等措施来刺激购房需求。
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