南京突发重磅新政，提升住宅品质！

10月30日，南京市出台《南京市建设工程规划设计方案审查办法》及政策解读，对商品房的建设有了一系列明确的规范，文件提及，鼓励住宅设置层高不低于3.6米的架空层；要求新建商品住宅封闭阳台、原则上人车分流、外立面使用高品质的耐脏、耐老化、易清洗的建筑材料，新建住宅小区内供居民使用的小规模风雨连廊不计入容积率…

划重点：

一、 文件明确建筑面积、容积率、建筑高度、层高、建筑密度、绿地率等具体指标的审查要求。

这几类情况不计容积率，计建筑密度：

1、新建住宅小区内供居民使用的小规模风雨连廊；

2、按相关规范要求配置的配电房（含开闭所）、垃圾分类收集用房、居家养老服务用房；

3、新建住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的。

另外，建筑悬挑部分结构层高满足要求的可不计入建筑底层占地面积。

二、文件细化了建筑间距、退让、竖向设计、建筑平面、建筑立面、停车设施、BIM等规划管理的相关要求。

紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅建筑应当采取满足声环境要求的技术措施。当卧室、起居室（厅）布置在噪声源侧时，外窗应当采取三玻两腔等隔音降噪措施。剧院、商业、展览馆、体育场等人流、车流集中疏散的大型公共建筑及住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑按配建标准设置的停车位应当采用自走式停车位。

三、在容积率、建筑高度等方面的新变化。

住宅建筑（除低层住宅以外）底层可布置层高不小于3.6米的架空层，且底层仅以柱、剪力墙及必要的楼梯间落地，可整层不计容。

新建住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。新建住宅小区内按照相关规范要求配置的配电房（含开闭所）、垃圾分类收集用房、居家养老服务用房可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。

新建住宅小区独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。建筑悬挑部分（或建筑下方为通道的部分）结构层高不小于9米的，可以不计入建筑底层占地面积。

四、在建筑高度和层高方面要求。

住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不得超过3.6米。住宅建筑（含酒店式公寓）露台和屋顶不得设置无实际使用功能的建、构筑物，非住宅建筑屋顶构筑物不得设置连续实墙。

严格控制规划核实后在屋顶改建、扩建各类建、构筑物。酒店、办公、研发建筑的结构层高不得超过4.5米（原为4.2米），超高层酒店、办公楼、研发建筑的结构层高不得超过4.8米。商业建筑的结构层高不得超过4.8米，其中自持的大型及以上商业建筑的首层结构层高不得超过6米。

套内建筑面积超过200平方米的住宅起居厅，其中超层高起居厅面积不得超过该户套内建筑面积的20%，且层高不得超过7.2米。

五、在建筑间距和退让方面要求。

高速公路两侧的住宅、学校、医院等噪声敏感类建筑与高速公路隔离栅的距离宜控制在200米以上。新建住宅小区内应当打造优良的公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集用房、变配电间和开闭所等配套设施应当与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。

六、在建筑平面和外立面上要求。

住宅每栋总户数不得少于三户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米。住宅建筑应当结合建筑立面统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施。生活阳台最小进深不得小于1.5米，阳台最大进深不得大于2.4米。建筑外立面材料应当使用高品质的耐脏、耐老化、易清洗的建筑材料，鼓励使用经绿色认证的绿色建材。

新建住宅和宾馆、医院等公共建筑应当统一设计、安装太阳能热水系统，宜采用集中式太阳能热水配置系统，并应当结合建筑立面、屋顶设计做好美观处理。建设工程规划设计方案图纸应当按相关建筑设计规范标注各类建筑功能。不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注，应当根据建筑结构、围合及平面关系将其表达为阳台或室内建筑功能空间。

七、在停车设施方面要求。

原则上应当采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。住宅小区入口处有条件的应当设置出租车停靠泊位和共享单车停放区域。设有地下机动车库的各单元电梯，均应当通达至每层地下机动车库。鼓励在住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与民用建筑保持安全距离；该场所应当纳入小区总平面方案同步报审，其设计标准应当与小区住宅相协调，体现高品质。

政策全文