编辑|闷油瓶
区域之争,不进则退。
当前广州楼市里实力相当,且PK最胶着的区域,当属天河和海珠。
尤其海珠,彷如风口上起飞的猪,这两年不断挑战着天河的霸主地位。
就以土拍举例,是资本给区域价值的直观打分。
在广州楼面价TOP10榜单里,除了越秀南地块稳居宝座,其余9席均被天河、海珠瓜分,一个5宗,一个4宗,几乎不分上下。
以往几乎天河一家独大,如今要被海珠后来居上?
我们不妨从经济潜力、配套比较、楼市热度等层面分析,为大家探秘:
天河和海珠,谁才是真正的广州“顶流”?天河和海珠买房应该怎么选?
1
经济PK
天河之强无需质疑,海珠稳坐最大黑马
买房跟着经济、产业走,是显而易见的道理。
今年上半年,天河以3147亿GDP的成绩,5.2%的同比增速,把其余10个兄弟区远远甩在身后。
其势如破竹之势,放眼全市都是绝对的T0水平。
相比天河的“毫无悬念”,海珠反而“惊喜最大”。
从上半年GDP增速比较来看,海珠以8.2%的成绩,成为上半年主城区经济增长最猛的地方。
而再翻看近五年GDP增速,海珠以33%的成绩紧随天河其后,二者飙得相当接近。
值得注意的是,近五年主城GDP排名中,仅海珠由18年的第六名,超越了白云晋升至2022年的第五名。
区域经济与各区的CBD、产业发展深深挂钩。
目前天河产业以总部经济、金融商贸为主,珠江新城+金融城的黄金组合一家独大,去年产生GDP总量高达4012亿,接近天河的2/3。
而海珠的产业情况,更显均衡性和创新性。
一方面,本身海珠有深厚的产业基础。比如中大纺织商圈,作为全国纺织原料的集散地,聚集有63个专业市场、2.3万间商铺,直接关联就业人群超200万,这里创造的上下游产业链,交易量就达到千亿级规模。
另一方面,海珠也有全面的产业集群分布。
东部的琶洲,主要负责引领广州的会展和数字经济,亿元税收楼宇超8栋,可以独当一面;
中部的国际创新谷,搞科技合作,紧挨布匹市场,由于去年的公共卫生事件,产业转型在快马加鞭中;
西部的文商旅融合圈,有浓厚生活底子,走历史文化和city walk这一套。
本轮PK,天河肯定是一哥,但坐拥琶洲,多核发展的海珠,开始厚积薄发,新一轮的经济后劲已经势不可挡。
2
配套PK
海珠烟火气十足,天河集万千宠爱于珠城
根据广州2023经营性用地供地蓝皮书显示,海珠的配套分布相对均匀,无论商业、医疗、休闲文体等,在西中东部都各有遍布。
海珠西有江南西、太古仓等潮人商业聚集地;海珠中有万达、合生等中端mall,以及景观地标广州塔、海珠湖,华南第一学府中山大学等;海珠东则有保利&万胜等高端商场。
而天河的资源聚集度就过于偏袒了。
珠江新城至天河北一带,集万千宠爱于一身,不仅有省博物馆、海心沙、大剧院、天体这些顶级文体配套,重奢的太古汇、天环、K11、IGC...更是海珠拍马也追不上的级别。
至于金融城、智慧城这些,只能说未来可期,所以从这一点来说,海珠是大家的海珠,而天河却是珠江新城的天河。
教育方面,天河和海珠的省一级小学持平,大家都是10所。
但到了初高中,天河断档式领先,比如华附、执信、省实...放眼全市都相当炸裂,对海珠单方面碾压,这个就没什么好说了。
有意思的是,广州客流量最大的10个地铁站中,海珠一个区占了4个,已连续两年超过天河,海珠地铁客流在全市地位中变得越来越重。
由此可以说明,随着琶洲写字楼陆续交付,这里正成为与珠江新城抗衡的强就业中心,为海珠带来大量人口导入。
而海珠本身亲民的烟火气息,均衡浓厚的生活氛围,也体现在强劲的流量吸附力上,不断挑战着天河霸主地位。
3
楼市PK
总价千万级客户,更热衷选择海珠
讲完经济发展、配套建设外,我们再来看看二者的楼市成绩,毕竟真金白银最能代表大家的选择倾向。
根据广州中原数据显示,今年1-9月,天河成交一手住宅达2126套,海珠成交一手住宅达2081套,彼此相互胶着,堪称“天王山之战”。
从成交均价和涨幅上来看,上半年天河成交均价达80600元/㎡,以15%增速跑出全市最猛的上涨行情。
相比之下,同期海珠房价上涨了7%,但高达96827元/㎡的成交均价,已稳稳压过天河一头。
事实上,再把时间线拉长来看,你会发现从2018年开始,近六年海珠的房价涨幅已超越了天河。
海珠从43572元/㎡上升到96933元/㎡
天河从55373元/㎡上升到80600元/㎡
即便是去年最艰难的时期,海珠仍跑出30%涨幅,就升值潜力而言,可以说海珠无所畏惧,只有自己才能打败自己。
究其原因,是因为海珠中东西部都有改善型项目放出,近几年也掏出不少沿江宅地、CBD贵地,尤其琶洲樾、琶洲南TOD等高端住宅入市,拉高海珠整体均价。
而天河的供应,则主要集中在东边,最能打的珠江新城断供已久,土拍节奏在今年才开始加快脚步。
反应到千万级豪宅市场上,管你天河是经济中心还是钞能力一哥,富豪们就更热衷于选择置业海珠了。
今年前8个月广州成交的3329套1000万以上总价新房中,海珠区成交了1145套,排名全市第一;天河成交了754套,排名第二。
由此可见,海珠在广州豪宅市场上,会比天河更加吸晴,是广州最近两年“钱袋子”争夺战的最大赢家。
关于天河和海珠的选择问题,最后来稍微总结下:
如果是追求高端城市界面,顶级CBD的商务文化配套,天河自然是不二之选,但买家只能往东或者往北去了,以“越近珠江新城越好”为选筹基准。
这里推荐楼盘有五山的保利天瑞、梅花园的越秀天河·和樾府,一个是保利天字系,一个是越秀和樾系,都是各自产品力代表的革新作。
若是追求成长性、舒适的生活烟火气,海珠会更适合你,这里选筹就丰富很多了。
1)稍微刚需点的,可以看看海珠西6-7万/㎡;
2)改善型客户,可以考虑海珠中的沥滘旧改,或后航道新盘,7-10万/㎡价位不等;
3)豪宅定位的,直接上琶洲不用想,五大金刚预算足够随便挑;
那么,对于海珠和天河,你更喜欢哪个呢?
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