四级法院七年审理的案件：恋爱期共同购买房屋，分手后如何分割？

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编者按：田某与谢某系自由恋爱并举行订婚仪式，双方父母按照中国传统习俗正式见面商谈田某与谢某婚事，田某父亲更是将部分购房款项直接付至谢某账户，双方以缔结婚姻为目的购买涉案房屋，并有将该房屋作为婚后居所之共同意愿，后因该目的未达成而产生财产返还纠纷。

恋爱期间共同购买的房屋，在分手后如何分割？一审和二审法院均将案由认定为“共有纠纷”，而最高法再审认为，本案案由应为“婚约财产纠纷”。本案经过北京东城法院、北京二中院、北京高院、最高法共计四级法院，历经七年（2016-2023）审结，其中的观点很值得在实践中借鉴。

特别说明：文中当事人姓名均为化名，如需引用案例请自行检索。

北京东城法院一审

内容来源：北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13910号民事判决书，“中国裁判文书网”2018年9月6日发布。

一审法院认定事实：田某、谢某曾系恋爱关系。田某未取得北京市商品房购房资格。2012年6月6日（恋爱期间），谢某与李某（案外人，卖方）及北京某房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋买卖居间合同》，以谢某名义购买了北京市东城区某街一号院8号楼802室房屋（以下简称涉案房屋），该房建筑面积99.04平方米，房屋总价款人民币380万元、居间费4.3万元、各种税费共计20.25万元。合同约定买方于签约当日支付定金30万元。合同签订当日田某支付居间费4.3万元，并向李某通过银行转账支付购房款定金20万元。2012年6月6日，谢某在北京银行东直门外支行办理了尾号为4032的北京银行借记卡。2012年6月27日，该卡收到了两笔汇款金额为100万元和150万元（此笔款项为田某之父田某某汇来的房款）。2012年6月28日，谢某向李某转账支付购房款2297500元，其余款项20.25万元用于支付各项税费。2012年6月30日，田某转账向李某支付购房款人民币197310元。2012年7月2日，谢某向银行贷款100万元，贷款期限为360个月。同日，涉案房屋登记在谢某名下。

2016年11月1日，田某起诉谢某所有权确认纠纷一案，要求确认田某为涉案房屋共有权人。原审法院于2017年4月17日作出（2016）京0101民初20342号民事判决书，驳回田某的诉讼请求。该判决法院认为部分认定：“根据已经查明的事实，田某向李某支付购房定金20万元，支付购房款197310元，并向居间方支付居间费4.3万元。谢某称上述三笔款项系田某代谢某所支付，对此，田某不予认可，谢某亦未提供证据予以证实，故谢某该主张法院不予采信。田某之父田某某向谢某转账人民币150万元，在转账时备注为“房款”，转账时间为2012年6月28日，与谢某向李某支付房款时间相契合，故田某所提该笔款项系购房款的主张，法院予以采信。现谢某称该笔款项系田某某对谢某的赠与，但未能提供充分的证据予以证明，故谢某该主张，法院不予认可。购买涉诉房屋时，田某、谢某尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉案房屋。虽涉诉房屋产权证登记在谢某一人名下，仍应认定涉诉房屋由田某、谢某共同所有。但由于田某未取得北京市购房资格，无法成为涉诉房屋所有权人，故田某要求确认其为涉诉房屋共有权人的诉讼请求，法院不予支持。田某可就出资款及其他权益，另行主张。”上述判决作出后，田某、谢某均未上诉，已于2017年5月12日生效。

本案审理期间，田某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，北京某房地产土地评估有限公司于2018年1月26日作出评估报告，确认涉案房屋按照毛坯房标准评估价值为1016.13万元。田某支付评估费27800元。

本院认为，案由应当准确反映案件所涉及的民事法律关系的性质，本案原告以共有物分割纠纷案由进行诉讼，但生效裁判文书驳回了确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求，故本院认为该案由不当。鉴于生效的裁判文书明确表明原、被告基于恋爱关系，为结婚共同出资购买涉案房屋，该房屋应认定为由原、被告共同所有，但因原告未取得北京市购房资格，才判决驳回原告要求确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求，故本案涉及的法律关系实质为共有纠纷。公民的合法财产受法律保护，且生效的裁判文书明确原告可就出资款及其他权益，另行主张。根据已经查明的事实及生效裁判文书认定原告针对购买房屋共出资204.031万元（含中介费4.3万元,原告自愿按照204万元作为基数进行计算），被告虽对原告向中介交纳的房屋定金10万元不予认可，但根据买卖合同约定的定金数额、原告之父的转款情况、被告未提供证据证明其额外给付定金等情况，可认定上述款项确为原告出资。原告自行支付中介费，本院视为其自愿负担。鉴于税费为购房所发生的合理费用，原、被告在恋爱期间，出于结婚目的共同出资购买涉案房屋，故购房所需的该笔费用应由双方共担。鉴于税费、中介费均系一次性支出，不因房屋的价值变化而发生变化，故原告主张与上述费用对应的增值收益，本院不予支持。综上，本院依法确认原告在购房款中的出资额为189.575万元，鉴于购房款总额为380万元，则原告购房出资比例为49.888%。被告未提交充分证据证明原告出资购房系基于与被告间存在赠与或债务关系，故本院对其上述答辩意见，不予采信。原告要求被告按照原告出资购房的出资比例返还原告购房出资款及相应的增值收益，本院认为于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零四条之规定，判决被告谢某于本判决生效后30日内返还原告田某购房出资款及相应的增值收益共计506.93万元；

北京二中院二审

内容来源：北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6413号民事判决书，“中国裁判文书网” 2018年9月6日发布。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢某上诉称田某的出资系其向田某的借款，但根据查明的事实，田某之父田某某向谢某转账时明确备注款项性质为“房款”，田某并无向谢某出借的意思表示，谢某亦未开具借条或进行还款的意思表示，双方并不存在债务关系，故本院对谢某的该项上诉意见不予采纳。

田某与谢某以结婚为目的共同出资购买了涉案的房屋，因田某未取得北京市购房资格，涉案房屋产权登记在谢某的名下，生效的文书已经认定田某可就其出资及其他权益主张权利。原审法院根据田某在购房款中的出资额认定田某购房出资比例，并无不当，本院予以确认。田某要求谢某按照田某出资购房的出资比例返还田某购房出资款及相应的增值收益，于法有据，本院予以支持。

北京高院驳回再审申请

内容来源：北京市高级人民法院（2019）京民申612号民事裁定书，“中国裁判文书网”2019年4月8日发布。

本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,田某之父田某某向谢某转账时备注款项性质为“房款”，谢某未出具借条或进行还款的意思表示，谢某主张涉案款项系债务关系，依据不足。田某与谢某以结婚为目的共同出资购买涉案房屋，因田某未取得北京市购房资格，涉案房屋产权登记在谢某的名下。生效的民事判决已经认定田某可就其出资及其他权益主张权利，现田某要求谢某按照购房出资比例返还出资款及相应的增值收益，于法有据，应予以支持。二审法院依据查明的事实，所作判决并无不当。综上，谢某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

最高法裁定提审

内容来源：最高人民法院（2022）最高法民监10号民事裁定书，“中国裁判文书网” 2022年11月2日发布。

二审上诉人谢某与被上诉人田某共有纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）京02民终6413号民事判决，北京市高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京民申612号驳回再审申请民事裁定，已经发生法律效力。本院审查认为，该判决确有错误，应予再审。裁定本案由本院提审。

最高法依职权再审

最高人民法院（2022）最高法民再166号民事判决书（见北京市东城区人民法院(2019)京0101执2793号之一执行裁定书，“中国裁判文书网”2023年4月1日发布。）

最高人民法院再审认为，[1] 民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定。本案中，根据已经查明的事实，田某与谢某自由恋爱并举行订婚仪式。双方父母按照中国传统习俗正式见面商谈田某与谢某婚事，田某父亲更是将部分购房款项直接付至谢某账户。因此，能够认定双方是以缔结婚姻为目的购买涉案房屋，并有将该房屋作为婚后居所之共同意愿，因该目的未达成而产生财产返还纠纷。双方讼争的民事法律关系性质符合婚约财产纠纷特征，因此，本案案由应为婚约财产纠纷。一、二审法院认定案由不当，本院予以纠正。

关于谢某是否应当返还田某已经支付的购房款及相应增值收益的问题。《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情況下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。本案中，房屋在购买后存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属争议，当属婚约财产纠纷。基于该类纠纷的法律性质，本案要考量两个方面的因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。据此，本院综合本案上述全部案件事实及理由，酌定由张某返还李某350万元。

综上，依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6413号民事判决书和北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13910号民事判决书；二 、谢某于本判决生效后30日内返还田某350万元；三、驳回田某的其他诉讼请求。本文转载自“最高判例”，如侵删。