首次业主大会设立程序流程怎么走？指南来了

为规范成都各小区业主大会设立和

业主委员会换届操作流程

10月27日，记者获悉

成都市住建局根据相关规定

拟制《业主委员会成立及运行指南》

其中对首次业主大会设立程序流程作出详细说明

具体怎么操作？

跟随小锦一起来看~

第一步 符合业主大会设立条件的提出书面申请

（一）业主大会设立的条件（符合下列情况之一即可）

1.交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

2.首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

3.前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

（二）提出书面申请（申请主体为建设单位或业主）

1.建设单位书面报告物业所在地街道办事处申请设立业主大会；

2.建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名向属地街道办事处提出书面申请，并提供业主身份证明材料。

第二步 审核资料，成立业主大会筹备组

街道办事处收到书面报告或书面申请后十日内，进行资料审核。符合条件的，应当在收到书面申请后三十日内指导成立业主大会筹备组；不符合条件的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示。

（一）筹备组的组成

筹备组由业主代表和街道办事处、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组总人数一般为5至15人的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由街道办事处、居（村）民委员会代表担任。

（二）筹备组中业主代表应当具备的条件

首先应当是业主。不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合《四川省物业管理条例》第17条规定的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

1.具有完全民事行为能力；

2.遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；

3.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

4.具有一定的组织协调能力；

5.具有必要的工作时间。

（三）筹备组业主代表产生

筹备组中的业主代表由街道办事处根据业主自荐或者推荐确定。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。筹备组应当自成立之日起3日内在物业服务区域内书面公告其成员名单和工作职责及推选结果，公告期不少于7日。

（四）筹备组的人员变动

筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止，不得参与选举相关工作。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

筹备组成员有变动时，应当在物业服务区域内书面公示新的筹备组成员名单。

（五）筹备组会议

筹备组会议应当有超过半数的成员参加，筹备组作出决定应当经筹备组过半数以上成员签字同意。筹备组成员具有同等的表决权。筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外。

筹备组应当做好筹备组会议、业主大会会议书面记录，待业主大会设立后移交给业主委员会存档。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处印章。

（六）筹备组履行下列职责

1.确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容和形式；

2.拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

3.确认业主身份、人数和业主专有部分面积；

4.拟定业主委员会选举办法草案；

5.审核业主委员会成员候选人资格，提出候选人建议名单；

6.依法确定首次业主大会会议表决规则；

7.召开首次业主大会会议的其他准备工作；

筹备组应当按照上述规定职责开展工作。其中第1至6项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域显著位置公示。业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果书面告知提出异议者。

（七）筹备组职责的终止

筹备组应当在业主委员会依法成立之日起10日内，将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公示，在向业主委员会移交筹备期间的全部资料，将剩余筹备经费纳入业主共有资金账户后筹备组自行解散。

第三步 首次业主大会会议准备

（一）确定投票权数（在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域显著位置公示）

业主专有部分面积的确定以及在业主大会会议上的投票权，按照《四川省物业管理条例》相关法律法规和规定执行。

专有部分的车位面积计入业主专有房屋投票面积，票数不累加。

业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

（二）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容和形式

筹备组应当自公告成立之日起6个月内组织召开首次业主大会会议，逾期不能召开的，筹备组自行解散。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主表决可以采用纸质投票表决，也可以采用电子投票表决系统。

采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主或业主代表就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决；采用书面征求意见形式决定事项的,由筹备组会发放表决票，由业主投票表决。

（三）草拟三个文本草案（在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域显著位置公示）

筹备组应根据《四川省住房和城乡建设厅印发〈业主委员会工作规则（示范文本）〉的通知》《四川省住房和城乡建设厅印发〈业主大会议事规则（示范文本）〉的通知》《四川省住房和城乡建设厅印发〈管理规约（示范文本）〉的通知》要求，结合小区实际情况制定三个文本草案。筹备组制定的三个文本草案不得与法律法规相抵触，且内容与示范文本不一致的，应当在提交业主大会表决前作出书面说明并在物业服务区域显著位置进行公示。

（四）拟定业主委员会候选人条件及推荐办法

1.业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：

（1）具有完全民事行为能力；

（2）遵遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

（3）具备履行职责的健康条件和相应的时间；

（4）未被人民法院纳入失信被执行人名单；

（5）未在物业管理活动中受到行政处罚或者被追究刑事责任；

（6）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属未在本物业服务区域的物业服务人任职；

（7）遵守（临时）管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；

（8）无侵犯本物业服务区域内其他业主合法权益和公共利益的行为（如违章搭建、违规装修等行为）；

2.业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生：

（1）十名以上业主联名推荐；

（2）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐；

社区（村）党组织引导业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。

（五）审核业主委员会候选人资格，提出候选人名单（书面公示15日以上）

1.在严格核查候选人的资格的条件下，应当考虑候选人所在的物业类型、楼层和栋数分布以及在业主当中的广泛性和代表性。

2.业主委员会由5人至15人单数组成，实行差额选举，其差额比例不得低于五分之一。比如：业委会设置为9人的，其候选人不低于9+9*20%=11人。

3.候选人的基本情况的公示：如候选人的年龄、性别、住址、专有部分面积、文化程度、政治面貌、职业、简历等情况应在小区内显著位置公示两次。第一次公示15日以上，在无异议的情况下再次公示。

（六）提前15天发布召开业主大会公告

业主大会会议召开前15日，由筹备组将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业服务区域内全体业主公告，并同时告知街道办事处、社区居民委员会。

公告内容包括：会议形式、会议日期、地点、提交会议审议的事项、会务常设联系人姓名、联系电话、投票点、其他需公告的事项。

（七）准备业主签到册、委托书、表决票、票箱，确定监票人、计票人、唱票人

委托书、表决票样票应当在召开业主大会前于小区显著位置公示。

第四步 召开首次业主大会会议

按照公告时间如期召开业主大会，如因客观原因需要更改时间召开业主主大会会议或延长业主大会会议时间的，应当提前以书面形式在物业服务区域内显著位置公示。

（一）表决规则

按照《四川省物业管理条例》第十九条相关规定对业主共同决定事项进行表决。采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主或业主代表就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决；采用书面征求意见形式决定事项的,由筹备组会发放表决票，由业主投票表决。业主表决可以采用纸质书面投票表决，也可以采用电子投票表决系统（目前省住建厅电子投票系统尚在开发中，建议使用天府市民云）。

业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权。

（二）表决事项

1.制定业主大会议事规则；

2.制定管理规约；

3.选举业主委员会；

4.选聘和解聘物业服务人；

5.设立业主代表大会以及确定其职责；

6.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（三）发放表决票

业主领取业主大会会议表决票应当在业主签到册上签字确认。

（四）回收表决票

筹备组将收回的业主意见进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

（五）公开验票、唱票、计票

在投票结束后，筹备组应于采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、社区居民委员会（公证机构）的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。监票、计票、唱票人员应当由非筹备组（包括委员候选人）的其他业主担任。

（六）通报业主大会议事决定

筹备组应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业服务区域内显著位置公告业主大会决定，公示期为30日，接受业主的查询和监督。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第五步 召开业委会第一次会议

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任，并对业委会委员进行具体分工。

第六步 业主大会设立事项备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向物业所在地街道办事处备案，备案资料齐备的，街道办事处应当在收到备案材料15个工作日内日发出备案通知书，并抄送公安派出所、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门。

建议

1.筹备组应当使用成都市住建局制定的业主大会设立操作表格示范文本（见附件）。

2.为避免业主大会会议召开过程出现矛盾纠纷，在投票表决过程中，业主大会会议表决票票箱应当每日当众封箱，并交由社区做开箱前的保管。

3.筹备组在组织召开业主大会、发送/回收表决票、形成决议过程中，每一个工作环节、步骤都应有依据、有记录；形成的决议要有签字（盖章）；广泛征求业主意见，对业主提出的异议做好核实、解释工作；还应有公示、有影像资料。

4.筹备组成员应当接受属地街道办事处的指导、监督及建议，认真学习国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《成都市业主大会活动规则》、《〈成都市业主大会活动规则〉指导细则》等物业管理相关文件，确保业主大会依法设立。

成都日报锦观新闻 记者 李长乐 责任编辑 何齐铁 编辑 王淇