土拍市场大变天！取消土地限价，取消郊远区容积率1.0限制......

新政之后，不仅是绵阳楼市开始躁动起来，土地市场也开始变得热闹起来。

土拍也趁着这波热度，加快了节奏。一大波土地相继批复，准备出让。

据统计，就本月挂出的地块就有8宗地。

（其中三宗成交）。

预计约438亩地，供地主要来自于涪城区、高新区、科技城新区。

除了热闹的土地市场，有关于土地市场的政策又传来了一个爆炸性的消息！

据国内某知名财经报道称，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

多个信源透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

（图源网络）

这里有两个重点：

1、建议取消土地拍卖中的地价限制；

2、建议取消郊远区容积率1.0限制等；

新政之下，绵阳楼市热度提升明显，新房的数据回暖较为明显，到处都是一派热闹的景象。

很多人都认为政策可能已经到底了，然而种种迹象表明，后面可能还有大招！

一旦土地市场规则发生变化，或新房限价规则发生变化，楼市将会有一场大风暴！

取消地价限制，重回价高者得？

首先从取消地价限制和容积率两点上，我们各自分析一下。

目前绵阳的土地竞拍规则是：采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。

简单点来说就是价高者得。这样就很明确了，“取消土地拍卖中的地价限制”的意思也是，不再限制土地上限价格，重回价高者得。

开发商们最终不再靠运气拍地，而是拼财力、拼实力，同时这也非常考验开发商的成本计算能力。

据了解，目前全国已经有多城市落实了这一新规，比如济南、南京、成都、合肥等热点城市，已经落地。

10月9日，济南发布土地公告，原来有“住宅用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取“限地价、竞建筑品质、现场摇号”的表述。

（图源网络）

最新的文件仅显示“按照价高者得原则确定竞得人”，不再显示“设立最高限价”等相关表述。

这一土地规则变化会产生什么影响？主要或表现在以下3点：

1、核心地块竞争将会进一步激烈，地价将创新高。

2、房产企业中，有实力的将拿到更多优质地块，分化或进一步加大，强者恒强。

3、拿地成本提升了，可能也会传导到房价上，或改变甚至瓦解新房限价体系

小小的一段字就宣告着土地市场要变天了！取消地价上限就意味着取消新房限价，不排除未来豪宅和核心地段的改善盘价格会更上一个台阶，毕竟富豪都不缺钱，缺钱的是我们这些普通人。

容积率调整，远郊或将出现别墅产品

内容除了提及取消地价上限，还说到了“取消远郊区容积率1.0限制”。

众所周知，容积率与产品类型有着直接的关系，容积率越小，产品密度越低，代表了产品更加优质，居住体验感更强。

说到这里，就给大家详细说说关于住宅容积率大小的排行，让大家对它也有一个充分的了解。

排名如下：合院/别墅＜排屋＜叠墅＜洋房＜小高层＜高层＜超高层，这就是一个简单的排序了，越往后的产品当然密度更大，越靠前的产品密度当然更小。

从近几年的土拍数据来看，绵阳出让的住宅用地没有一宗容积率低于1.0，新增的低密房源主要以叠墅、洋房以及合院为主，在早年间的全国实行的“限墅令”后，能见到的独栋别墅越来越少。

那么绵阳的土地会不会出现容积率低于1.0呢？当然不行，在今年九月发布的《促进房地产市场平稳健康发展十八条措施》中，有关于容积率的问题再次得到了说明。

（图源绵阳人民政府截图）

在此内容中提及：房地产开发建设用地在出让前，满足一定要求前提下可申请适当降低新供应土地的容积率指标及商住比例，但是其中有个硬性条件，城镇住宅用地容积率不得低于1.0（含1.0）。

所以，想要出现容积率1.0以下的土地几乎是不可能了。

而今，自然资源部发文建议取消容积率≥1.0的下限，也就意味着未来远郊地区的房产形态将会越来越丰富。不仅仅会有高层产品，还将会有别墅等低密产品。

其实在哪个城市都存在这样的情况，市中心地方小，地价贵，寸土寸金就建高层住宅，郊区地方大就建别墅之类的。

现在最不缺房的就是远郊，如果还是像以前那样盖高层住宅，根本没人买，开发商也不会去拿地。

市场需求已经发生巨大变化，大众不缺房子住，但是缺好房子住，今天自然资源部的土拍建议，就是为了适应新的房地产市场发展而进行的调整。

此外，小编还发现了，今年绵阳出让的这些土地中，仅有两宗地，容积率在1.0-1.2之间，适合打造别墅等低密产品，位于永兴镇狮子山村片区。

相信以后如果自然资源部发文后，或许接下来，我们能在绵阳看到更多差异化的产品。

那么会不会在绵阳推行？

相信难度还是很大的。目前主要针对的是一二线大城市，像绵阳这种三线城市很难推行。

我们来说说原因：

其一，关于下调容积率低于1.0，这个问题其实就已经有了答案，从最新的政策也能看出，目前绵阳的住宅容积率不得低于1.0。

而且，目前的绵阳市场大多数还是以刚需为主，到目前为止也是到了一个刚改的阶段，对于大批量的改善产品的消费能力还是有限。

其二，关于取消地价限制，取消地价限制之后，其实也意味着新房限价也随之取消，房地产市场正式进入白热化阶段。

新房限价一旦取消，伤害的是整个市场的购房人，地价和房价是由联动的，高层当时担心地价涨的太猛会引发房价上涨，于是在2021年下半年，全国开启了第一轮调控风暴，当时几乎是所有的热点城市调控把“限地价”加上去了。

限地价，就跟新房限价一样，划一条最高线，那到了最高熔断价格怎么办呢？

那就竞配建、竞自持，谁承诺配建的市政配套、保障房、商业自持面积、租赁房面积等等越多，这块地就是他的。

总之，限来限去，有些地方的地价是越拍越高，而开发商最后的拿地成本就越来越高，而随之而来的就是房价的上涨，这样的结果就是我们买房的门槛变的更高。

虽然此前绵阳也有过“地王”现象的出现，但是也只属于极个别的土地情况。从本月绵阳出让的三宗土地来看，两宗土地以底价成交，一宗土地以溢价率0.88%成交，并未有过所谓的高溢价成交。

而且目前绵阳的土地市场正在密集放量，短时间之内也不可能会出现高价地块，所以在房价这一块各位也不需要担心。

此外，针对执行“取消地价限制”对于绵阳来说其实影响也是很小的，毕竟绵阳的房价均价摆在那里，无非是各区域的价格有所偏差，但不至于很离谱，房价过于高了，相信很多人也是不会买账的。

最后，如今绵阳的市场趋于一个稳定的状态，我们不用也不需要来打破这份平衡，因为我们大部分人购房都是刚需购房，本来买一套就已经掏空了几代人的腰包，而随着门槛价的上涨，我们又将掏出一部分来，这样对于我们谁来说都是一件不情愿的事情！

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