江苏
2022年7月，孙某与王某以及居间方常熟市某中介公司三方签订《房屋买卖居间合同》，约定王某向孙某购买常熟市尚湖镇某小区的房屋。后孙某与王某双方签订《存量房买卖合同》，在支付定金、办理网签后，双方就等着贷款下来办理过户，然而王某却因征信问题被银行拒绝贷款，最终导致未能完成交易。双方为此产生纠纷，孙某诉至常熟市人民法院，要求王某支付违约金20万元。
审理中，王某辩称，在网签前已告知中介担心征信有问题会导致房屋贷款无法办理，但中介告知必须办理网签，其才答应，并支付了定金。因贷款没有办下来，中介告知孙某后,孙某表示要将房子卖给别人，并要求撤销网签备案登记。王某则向中介表示要退还定金，不退定金，不撤销备案。后三方约好办理网签撤销手续，但王某一直没有收到定金，网签撤销因此未办成，双方僵持不下。经法庭建议，为减少损失，双方办理了案涉合同的网签备案注销手续，但关于违约责任问题双方意见不一。
法院经审理后认为，孙某与王某签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循并全面履行。王某签订合同后，未能按约定支付购房款，并欲解除合同，构成根本违约，但并无合同解除权；孙某作为守约方，享有合同解除权。王某主张其系因贷款无法办理致无法支付购房款，但该事项在合同中并未作为免责事由进行约定，相反合同中明确约定王某因银行征信等造成银行拒绝贷款，导致无法履行合同的，应由王某承担违约责任。
本案中，《房屋买卖居间合同》既有定金约定，也有违约金约定，故孙某有权选择主张定金罚则或违约金责任，但不能同时主张。现孙某在房屋买卖合同已解除的情况下主张王某支付违约金，符合合同约定，有事实和法律依据，应予支持。综合考虑当事人实际损失、合同履行情况、过错程度等因素，法院最终判决王某支付孙某违约金85000元，该款与应退还定金5000元相抵后，王某还应支付80000元。
该案判决以后，王某自动履行完毕，现已生效。
无论是新房还是二手房，买房人如选择按揭贷款，应提前查询个人征信情况，了解银行贷款手续。一旦因征信异常导致无法贷款，无法支付购房款而产生的违约行为，买房人应根据合同约定和法律规定承担相应违约责任。买卖合同双方都应信守合同约定，若不顾合同约定，恣意妄为，扩大损失，将会加重违约责任。
供稿 | 尚湖人民法庭
编辑 | 龚 蒙
排版 | 叶奕凡
审核 | 过铁军
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