上海豪宅汇：海上和集楼盘点评+单元楼层户型优劣选择篇

一、写在最前：高房价下买房，动辄成百上千万！在考虑了区域、地段、配套以及房价后，诸位还有多少时间精力去关注楼盘内部楼栋、单元、楼层以及户型的优劣选择问题？购房前闭着眼买买买，事后可是要吃大亏的。

毕竟，承载诸位毕生积蓄以及未来几十年居住时间空间的，是房子本身而非其它乱七八糟，诸位以为然否？

所以，烦请大家在买房时也多花些时间精力在楼盘、单元、楼层以及户型本身的优劣选择上吧，若能顺利避开一些不利居住、投资价值又不显的房源，受益的终归还是你们自己。

二、文章范围：本文范围是对楼盘进行全区域范围内的横纵向对比简评；对楼栋、单元、楼层提供部分选楼建议，重点对99㎡、179㎡户型进行居住投资价值综合分析盘点。

怎么说呢，自08年获得建筑学学士学位以来，本人共为全国房开设计/优化设计了67个楼盘，为广大购房业主盘点了1000+楼盘、近4万户型。

毫不夸张的说，市面上绝大多数楼盘户型在我眼里都是存有缺陷的，而我要做的就是去发现它们、告知诸位、以供诸位决策。

但总有一些楼盘户型是没有太大问题的，反映在文章上就是点评字数寥寥。这里我要提醒诸位：大家买房不就是想要买到优质好房源么？如果连我这种级别的老油条都找不出问题都词穷，那你们还犹豫什么？选楼，字越少真的是越好。

便是退一万步，花顿饭钱求一心安又何妨？相较于当前的房价，百八十块总不至于让诸位伤筋动骨吧？

三、楼盘点评篇（基础分50分，大指标30+布局10分+景观10分）

今天，我要跟大家聊的楼盘是来自于上海杨浦的海上合集（我就在海上海，倒是挺近，所以最近倒是没少去溜达）。

容积率3.44（平，横纵向对比而言，一般）；绿化率35%（优，非常不错）；停车位配比1.20以上（优）。

如果我得到的数据没问题的话，那么仅就大指标而言，可以给予本盘80分优秀评级（优于市面上80%以上楼盘）。

选房观：房价之所以那么高，高在地段，而非洋房跟高层的差距，更非面积的差距。从这个角度上讲，我觉得高层没问题。除此之外，你们说750万的房子变成1500万容易，还是1500万的房子变成3000万容易？你们也得考虑一下接盘侠的态度啊。

选房观：开放式街区，鼓励方向肯定没问题。但我觉得吧，正常居家，谁会喜欢这个？就比如中兴路一号，安静才是住所的第一诉求吧？

办公配套也好，商业物业也罢，现在安排的井井有条，将来呢？价格都到这了，称一声豪宅不过分吧？非得花心思研究这些？还是低区业主就该忍受这些？

我再举个例子好了，连廊中间户你们不喜欢，说是私密不足。那现在你们的北侧是近距离的办公楼，你们作何感想？

选楼观：整体而言，可以给予本盘二星一般评级，刚需盘（优于市面上70%以上楼盘），投资＞刚需＞改善。建议业主精选楼栋、单元、楼层以及户型。

四、单元楼层优劣选择篇

在单元的优劣选择上：2号楼当优于1号楼优于5号楼优于3号楼优于4号楼优于6号楼，整体差距倒是不大，所以在选房时不妨优先考虑低价楼栋。楼王？不存在的。

在楼层的优劣选择上：对于1234号楼，鉴于本盘的特殊性，我倒是觉得中区跟高区没啥区别，那么楼层溢价就可以不存在，哪个便宜选哪个。

而对于56号楼，从上往下挑选楼层吧，反正都已经到这里了。

担心被挡光？放心，哪怕被挡，挡的也只是日照。相信我，中区楼层的采光差不了。

但对于低区，我还是建议大家远离上面蓝色、红色的图框区域。具体情况肯定得具体分析了。

选房观：3号楼跟6号楼的楼间距诸位看到了吧？这也是为什么3号楼西首单元只有9层的原因，日照指标连最基本的冬至日1小时都达不到呗。

五、99㎡户型核心盘点

这厨房有点怪，所以是燃气灶跟洗菜池的位置在户型图上示意错误了还是？开窗就会有风，燃气灶很难放在风口也就是开窗处；洗菜池就没这个影响，反而需要采光更多一些。

联排玄关柜、餐边柜、电视背景墙呈一线展开。怎么说呢，尽最大可能去解决刚需户型收纳空间不足的问题本就该是开发商应尽的责任，可为啥市面上此类格局还是那么少？

客厅、次卧、主卧的尺度看着差不多，但说实话，此类格局我认为客厅最宜居的轴线尺寸还是3.6米，次卧2.8米，主卧3.3米。

次卧跟主卧以及北书房开门贴临，此类格局最不宜三代同堂业主共住，所以你们也别天天想着这事，父母住酒店享受一下没什么大不了，后续也方便回家。

选房观：可以判定本户型为刚需户型，可以给予本户型85分三星评级，购买建议的话，本户型自然最适合三口之家刚需自住。

选房观：99㎡户型有边户也有中间户，怎么选？答：低区优先考虑中间户，中高区优先考虑边户，一准没错。

理由有二，其一是连廊中间户属刚需范畴，边户则属于改善范畴；其二是楼盘周边环境太过复杂。细品一番，相信你们也会有自己的答案的。

六、179㎡户型核心盘点

明侯梯厅叠加电梯入户，入户体验相当美好；进门就是联排玄关柜，再接一个单独的收纳柜，这套组合拳打的漂亮。但我总觉得此处来个子母门效果会更佳。

U型大厨房，改善标配；外接餐边柜、岛台，使得大片的空白（浪费面积）也有了安身立命之所，处理手法倒也不错。

我想起了前几天某位业主的留言：不要怕浪费面积，真等我住进去了之后，再大的留白都会被充分利用的。此刻我深以为然。

独立大客厅挺好，但凹阳台多少会导致餐厅这边的采光指标不佳，所以在楼层的选择上诸位需要稍加注意。大面宽小进深的客厅，属实不喜。

另外，大家看到南次卧套这个衣帽间了吧？处理的很巧妙，除非是三代同堂改善自住，否则对于其它家庭而言，两卫的配置真的足够了，衣帽间真的会比暗卫更舒适更宜居。

开发商在这里预留了卫生间排气道，也就是说这里即可给三代同堂业主打造次卫，也可以为二孩家庭预留收纳空间，此处应有掌声。

选房观：三套型格局非常契合轻奢之道，可惜没有南北通透以及三开间朝南指标相伴。因此可以判定本户型为轻奢户型，可以给予本户型85分四星不错评级。购买建议的话，本户型最适合二孩家庭改善自住。

选房观：面积越大房价越高，179㎡户型的总价都快2000万了。这个价格搭配这个楼盘，我觉得还是略有问题。控制在140㎡左右增加点核心竞争力该多好。

七、写在最后：楼盘点评到这其实已经差不多，若是再进一步，肯定就需要实地看过盘、待诸位提供更为详尽的资料后进行一对一的定制级选楼策了。

所以还是那句话：些许浅谈若能帮到诸位哪怕一丝，本人荣幸之至！我谨希望以自己的专业以及职业，在您掏出毕生积蓄的同时，让您少一些后悔，多一些底气。【END】