首开测评 |洋湖天序：洋湖头排一线临湖低密改善住区，去化83%劲销3.9亿

伴随教育、商业、产业及轨道交通等综合配套的爆发式兑现，洋湖片区发展愈发完善，成为主城高价值热点板块之一。洋湖天序地处板块头排位置，一线临洋湖湿地公园，区位地段价值突出。全盘纯板楼改善产品定位，集中供能+双强企背景加持，毛坯首开性价比优势突出，去化超八成。

（区位图，涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺）

首开表现

毛坯首开优惠力度大， 认购近4亿

项目10月21日在北辰国荟酒店进行摇号首开，推1-2#栋142㎡小高层（63套）、8#栋179㎡小高层（68套）以及9#栋202㎡洋房（40套），共171套房源，折后均价14500-17900元/㎡，首开优惠力度较大，去化142套，去化率83%。

认筹208组，首开现场到访人气较高。

（现场图，仅供参考）

项目回顾

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土拍情况

溢价15%熔断，华润置地8%中签率摇号中得

项目地块编号[2023]长沙市007号，于2023年4月经过13家企业16轮报价触发熔断，由武汉润置房地产（华润置地）以溢价率15%，楼面价7936元/㎡摇号竞得。

根据地块的出让条件，该项目须采用区域集中供冷供热。地块一线临洋湖大道，是当前不可多得的一线临湖景观纯住宅地块。

根据近三年周边土地成交情况来看，洋湖片区项目大部分是溢价15%成交，楼面地价在7000-8000元/㎡区间，容积率均在3以下。其中洋湖天序容积率更低，体量规模更小，更适合打造宜居型住区。

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批前规划

开发快速，拿地到批前仅三个月

项目整体开发周期高于平均水平，2023年8月3日进行批前公示，距离摘地仅3个月时间，摘地到首开约半年时间。

根据批前公示的布局图可以看到，项目围绕中轴园林规划10栋小高层/洋房产品，其中西侧为10层的洋房，东侧为17层的小高层。

项目整体布局做了精细考量，把建面约142㎡小户型产品排布在了一线临湿地公园区域，建面约179㎡16-17层小高层、建面约202㎡10层洋房产品围绕中轴园林排布在东西两侧。

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项目入市

踩上限购放松节点，开放实景展示区

项目踩准节点，在922限购放开新政实施以及黄金双节前开放生活体验区（营销中心），据项目统计，十一期间来访破千组。

（生活体验区实景，仅供参考，以实际交付为准）

项目宋韵美学生活体验区的呈现了公区大堂、园林景观和大户型装修体验馆。

公区大堂是归家礼序的第一境，用黑松和迎宾水景构建浓厚的归家仪式感。大门造型端庄典雅，景观树对称布置彰显尊贵感。

（生活体验区实景，仅供参考，以实际交付为准）

生活体验区则采用宋代极简美学风格，巧妙地用坡檐屋顶、原木，保留宋代建筑的立面特征，原木与落地窗的组合透露着一种轻奢之美。

（生活体验区实景，仅供参考，以实际交付为准）

生活体验区的开放，为未来业主呈现出了更多可观、可感、可触的真实体验，更让未来业主提前感受到项目产品的品质。

项目解析

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企业优势

一线绿档强企华润置地+华发股份联袂开发

洋湖天序是华润置地联袂华发股份打造的2023全新改善人居作品，集两大绿档强企雄厚实力为一体，给客户提供强有力的品质交付保障。

蓄势前行，行业TOP地位坚实

华润置地是华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，进入地产行业20余载，业务覆盖商业地产、写字楼、住宅、文化体育、长租公寓等，位列2022年房地产开发企业综合实力排名第6名。

华润置地坚持稳健的财务管理政策，持续优化财务结构增强财务弹性，负债率和融资成本维持行业低位水平。截至2022年底，“三道红线”继续稳居“绿档”，信用评级处于行业头部。

华润置地深耕长沙18载，从生根到深耕，始终坚持“可持续发展”和“区域深耕”的长期主义战略。

在长沙开发项目13个，商业项目2个，整体布局多点开花，持续获取优质土储，巩固其优势地位。近三年陆续开发打造了长沙悦府、长沙润府等明星标杆项目。2023年1-9月长沙九区县营销金额位列权益口径榜单第一，踏上行业TOP新征程。

稳居绿档千亿国企，行业TOP12

华发股份是珠海综合型国有企业华发集团旗下地产开发板块，在房地产领域深耕细作40余年，坚持科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，布局国内一、二线核心城市，已进驻全国近50个重要城市，打造了超200个精品项目，实力雄厚。

2022 年名列“房地产开发企业综合实力 TOP500”第 20 位，“中国房地产企业销售业绩排行榜”第 18 位，2023年跻身“中国房地产百强企业”第 12 位，三道红线持续绿档。

进驻长沙5年时间，合作开发了招商华发天汇、招商华发依云曦城、滨江府1913和洋湖天序项目，2023年华发携优+5.0体系首现长沙，重磅在开福中心打造华发四季云玺项目。从项目布局来看，均分布于长沙核心区域，专注高端作品。

另外洋湖天序项目的物业公司是华发物业，是全国首批一级资质物业公司，是中国物业服务百强企业第16位。构建独有的“5优”服务体系，为客户打造精细化物业体系，贴心物管服务模式。

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区位优势

洋湖核芯区头排占位，革新临湖居住范本

项目地处的洋湖生态新城，是湖南湘江新区形象展示区及总部经济区，片区定位为“集总部经济区、生态湿地区、绿色宜居区”三位一体的城市副中心。

随着洋湖生态新城片区开发步入尾声，后续待出让地块逐年减少，目前洋湖一线临湿地公园的位置暂无新房项目在售，洋湖天序头排占位的价值更加凸显。

项目距离洋湖湿地公园的最短直线距离约50米，本次首开推出的1#、2#栋更是坐享约7200亩湿地公园湖景视野，仅63席。

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配套优势

坐拥约7200亩湿地公园景观，享优质全维配套

洋湖生态新城历经10余载的开发建设，各类配套已全面兑现，片区内外交通便捷，城市级高端商业聚集，教育配套齐全，高端医疗完善，生态景观优越。

洋湖天序坐享片区全维兑现配套，直面约7200亩洋湖湿地公园。

（涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺）

生态方面，项目与约7200亩洋湖湿地公园仅一路之隔，附近还有谢子龙影像馆、李自健美术馆等多家艺术场馆，文化艺术氛围浓厚。

商业方面，城市级商业资源环伺，约3公里范围内拥有宜家荟聚购物中心、卓伯根商业综合体（在建）、龙湖天街、洋湖水街、长沙京东MALL（在建）等多个大型商业综合体。

教育方面，片区内微机派位，享受洋湖区域内的优质教育资源。板块内优质中小学聚集，规划10所中小学，已建成中小学9所，雅礼洋湖实验中学、雅礼洋湖小学、长郡双语洋湖实验中学、麓山国际洋湖实验学校、中加学校、博才洋湖小学、湘江实验小学已正式开学，随着竹塘学校项目（与项目一路之隔，预计2025年开学，信息来源洋湖生态新城官微）的建设开工，洋湖教育资源将迎来进一步的提升。

交通方面，通过三纵（含浦大道、坪塘大道、潇湘南大道）三横（二环线、洋湖大道、三环线）主干道可通达全城。但是项目距离地铁3号线洋湖湿地公园站较远，公共交通便利度欠缺。

医疗方面，投资40亿的湖南妇女儿童医院已投入使用，是大型三级甲等专科医院。

4

产品分析

142-202㎡纯板低密住区，面向改善群体

项目全盘共三个户型，分别是建面约142/179㎡四房小高层，建面约142/202㎡四至五房洋房，精准适配刚改、改善置业需求。

盘点片区在售项目面积及总价段可见，洋湖天序总价段及首付处于中低区间，大面积产品的首付更低，性价比优势突出。

项目赠送较高，户户拥有半赠送功能房间，可根据不同的家庭需求自由设计，比如书房、健身房、电竞房、茶室等等。所有户型都配置了深浅阳台，相比传统的一字型阳台拥有更好的采光和更宽阔的视野。

1#、2#栋小高层建面约142㎡3+1房2厅2卫，3-3.5开间朝南，整体格局方正，尺度舒适。约6.4米大面宽阳台与横厅相连，拥有大平层的尺度感。主卧带独立衣帽间，尺度开阔舒适。

（建面约142㎡装修体验馆实景，仅供参考，以实际交付为准）

8#栋小高层建面约179㎡3+1房2厅3卫户型，独立电梯厅，整体布局方正，空间尺度舒适，四开间朝南，其中三卧室朝南，双套房设计；约6.7米大面宽客厅连接景观阳台，视野开阔；餐厨一体化设计，生活动线流畅。

（建面约179㎡装修体验馆实景，仅供参考，以实际交付为准）

洋房建面约202㎡4+1房2厅3卫户型，4+1多功能空间格局，根据生活需求灵活定制。约17.2米阔绰面宽，横厅连接约9.7米宽景阳台；主卧专属套房设计，可设计步入式衣帽间和双台盆卫浴。

（建面约202㎡装修体验馆实景，仅供参考，以实际交付为准）

洋湖天序占据大洋湖头排地段，享片区全维配套，两大强企背景加持，产品赠送高，面积段全面覆盖改善客群，毛坯首开实现超八成去化率。

周驰珺18390809567

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来源/克而瑞湖南

撰写/曾旭丹

审核/蔡嫣

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