上海土拍揽金478.8亿！浙系、徽派等40家房企围剿上海滩

10月25日，上海第三批第二轮集中供地落幕，为期两天的土拍中，浙系、徽派等40路房企参与了这场抢地大战，最终民企遗憾团灭，10宗地块全被央国企收入囊中，总揽金478.8亿元，平均溢价率2.34%。

其中，4宗底价、2宗溢价、4宗封顶成交。据悉，本轮封顶摇号地块比例仅4成，是今年以来的最低值，而底价率也达到了40%，也是今年以来的最高值。

（上海今日土拍揽金408亿，中海被禁3年后以240.16亿底价拿下“地王”）

Part.1

这些房企最幸运

在此次土拍中，成功竞得地块的房企有金桥、外高桥、浦开、浦发、港中旅、招商蛇口、南山、象屿、保利发展、华发、西岸开发、中海、华润置地、建发。

其中港中旅、招商蛇口、象屿、华发这几家房企，他们所拿到的地块都是报名数超过两位数的热门地块，都是以封顶价成交，尤其是华发，以24分之1的概率，成功摇中了本次最火爆的青浦赵巷镇地块。

另外，虽然都是拿地，不同地块的拿地金额差距还是很大的，在僧多肉少的上海市场，有几家房企拿地金额很大，比如说中海和西岸开发、华润置地、象屿地产。

此次土拍总成交价最高的地块被中海联合西岸开发以240.16亿元竞得，超过了总成交金额的1/6，该地块总价仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

据悉，该地块体量高达67万方，汇聚了住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态。

另外华润置地以约70亿元的底价斩获位于宝山大场的丰翔路TOD地块；象屿以34.63亿拿下了嘉定新城地块。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，象屿在今年土拍中也有一定收获，在上半月的土拍中拿下一幅宅地，今年第一批集中土拍联合其他房企拿下2幅地块，因此今年土地储备还是不错的。而嘉定新城是关注度较高的区域，产品去化上不会有太大压力，未来会贡献不少收入。

Part.2

各大派系抢占上海滩

“沧海笑，滔滔两岸潮……”有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有门派。

近年来，上海每一场土拍都“含浙率”不低，尤其是一些竞争激烈的热门地块，大多都闪现了浙系房企的身影。

其中，最显眼的要属绿城、大家这两家具有国资背景的房企。

一批次土拍中，19宗地块，绿城参拍了9宗，参与度占比近半，只不过最后都空手而归。

但在二批次的土拍中，绿城报名了10宗地，一举摇中了3宗地，且全部都是热门地块，平均每个地块都有15家以上的房企争抢，总拿地金额139亿元，也是二批次上海土拍中，唯一一家拿地金额超过百亿的房企。

目前3宗地块案名已公布，分别为绿城沁蘭园、绿城春晓园、绿城留香园，有望于今年4季度入市。

其实，不止是上海，今年以来，绿城在很多一二线城市，都表现出了进取的势态。在前不久发布的1-9月新增土地榜中，绿城以1071亿新增土地货值，位居第6位。

而在此次土拍中，绿城又联合同属于浙系房企的坤和报名了青浦赵巷地块的竞拍，该地块也是此次最热门地块，吸引了24名竞买人、33家房企参与竞拍，除了绿城和坤和外，一众参拍者中还有同属于浙系房企的大家房产和维科。

风头第二的大家房产，今年首批供应中也参拍了5宗，但并未取得战果。到二批次上半场，大家联合钱江、维科等浙系房企，参拍了6宗，最终成功拿下浦东曹路、嘉定新城2宗地，总成交价约25亿，也是上半场唯一竞得2宗地的房企。

值得注意的是，与其他派系房企相比，浙系房企偏爱抱团拿地，尤其对中小体量的浙系房企而言，组建联合体已经成为他们外扩的固定模式。

今年首批土拍中，除了高频铁三角“大家、钱江、维科”外，中天美好联合天阳地产参拍了青浦西虹桥地块；浙江交投就联合象屿、天安等房企，参拍了3幅地块，最终成功拿下普陀桃浦地块，总价37.78亿元；到了二批次供地，浙江荣盛也选择与临港集团合作以38.74亿的底价竞得了临港地块。

除了浙系房企，在上海土地市场上比较活跃的还有安徽房企。

而这其中莫过于安高和安联了，此次土拍中，安高不仅独自报名参拍了闵行浦江镇地块，还联合安联又报名参拍了青浦赵巷地块。

天眼查app显示，安高和安联两家公司背后大股东均是安徽交控，由安徽省国资委全资控股。

自上海集中供地以来，安高和安联就频繁出现在土地市场上，且参与的多以热门地块为主。

据统计，2021年至今，安高和安联已在上海斩获土地3宗，拿地金额接近82亿元，其中青浦朱家角地块（安联湖山悦）已清盘，青浦华新地块（安联虹悦）续销中，浦东唐镇地块（安高申宸院）首批房源已售罄，后续待加推。

此外，在今年的前两批次土拍中，安高和安联共报名参拍了闵行莘庄、青浦洗虹桥、杨浦平凉社区、闵行华漕镇等9宗地块，但运气不佳未有斩获。

除了安高和安联这两家熟面孔，还有一家徽派房企也比较惹人注意，就是安徽置地，二批次土拍中安徽置地独自参拍了青浦西虹桥地块，而在本轮土拍中，其又独自报名参拍了青浦赵巷地块，遗憾的是没得到幸运女神的眷顾。

公开资料显示，安徽置地早前的项目基本上都在安徽省内，近年来，秉承着“根植合肥，建树安徽，东进江浙沪”的区域发展战略，积极布局杭州和上海。据悉，今年前9个月，安徽置地已参拍地块6宗，合计打保证金约17.3亿元。

Part.3

保利发展是拿地最积极房企

虽然本次土拍降温明显，仅3家央国企报名4宗及以上的地块，但保利发展依旧是拿地最积极房企，10宗地块，报名了6宗，参与度高达6成。

而且保利发展在二批次首轮土拍中，也是报名地块数量最多的房企，6宗地块报名了4宗，可以说，在参与土地竞拍积极性这一块，保利发展稳居前三甲，重仓上海的意图相当明显。

据统计，加上此次摘得的松江洞泾地块，今年以来，保利发展共拿下5幅地块，涉资金额100.98亿元。

此外，本次报名地块数量多的房企还有象屿地产、招商蛇口，其中象屿地产报名了5宗地块，招商蛇口报名了4宗地块，也有所收获。

招商蛇口，在上海土拍市场的地位自是不用多说。

公开资料显示，2020年招商蛇口斥资约百亿元在上海拿地，拿地金额占到上海前三；2021年，招商蛇口在上海拿下6宗含宅地块，总涉资248亿元，涉资金额及数量均位居榜首；2022年，招商蛇口在上海拿地10宗，累积权益金额212.96亿元。

而今年以来，招商蛇口已拿下5幅地块，涉资金额153.64亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，基于前些年拿下的地块做根基，招商蛇口在上海的销售排名靠前。这种结果导致招商在上海拿地坚决程度相当高，每批次都会参与多个地块的拍卖，深耕上海的意图相当明显。

象屿地产，今年上海房地产市场最大的“黑马”。相关数据显示，今年前9月，象屿地产在上海的销售额更是直接闯进前三甲，仅次于招商蛇口和保利发展。

这家出身厦门国资的房企，近两年不断在上海跑马圈地。2021年，象屿地产与招商蛇口、江苏海鸿联合拿下青浦西虹桥宅地；紧接着又搭上龙湖、国贸地产摘得临港新片区地块；之后又与路劲、招商蛇口一起竞得西虹桥另一宗地块，3宗地块总成交价约112.28亿元。

2022年，象屿地产又联合与招商蛇口先后摘得紫竹科学园2宗、西虹桥1宗地块，此外，又分别联合路劲、北蔡、同进摘得了嘉定南翔、宝山罗店以及嘉定菊园地块，6宗地块总成交价167.85亿元。

而在50余家房企激烈竞争的上海2023年首轮集中供地中，象屿地产更是出尽风头，分别联合浙江交通、招商蛇口竞得普陀桃浦、浦东新场两宗宅地，成为上海土地拍卖大赢家之一。