签订经营性房屋租赁合同需要注意的条款—出租人视角

房屋租赁合同在社会中广泛存在，不少人对于房屋租赁合同都是直接套用网上下载的模板或是使用中介的模板。关于租金支付方式、押金没收方式等，此类模板合同用于自然人之间的小额房屋租赁合同基本不会有太大问题。但这些模板合同往往并不全面，对于租金较高的经营性房屋租赁合同房屋，使用此类模板合同就可能会出现较大问题。故本文蔡律师以出租人视角，简要阐述一些签订经营性房屋租赁合同时需要注意的条款，同时并提供相应的合同条款供大家参考。

一、税费负担条款

“……租金为不含税费价格，无论法定的税费缴纳义务人是否是房屋所有人或是出租方，由于本合同所产生的包括但不仅限于向税务等部门缴纳的各种税费均由承租方承担并且自行缴交。

若承租方未缴交相关税费，导致出租方或房屋所有人代为垫付缴交的，出租方有权向承租方追偿。

如果承租方要求租金价格含税则租金必须提高，提高的金额与所包含的各项税费金额一样，并且税金费用金额随着政策的变动而变动，每月根据税务等有关部门计算结果另行结算和收取。”

实践中税务机关并未对租赁税费进行严格追缴，因此不少出租方实际并未缴纳税费。发生争议时，有时承租方会以出租方未开具发票，存在漏税行为作为对抗手段。为避免相关风险，出租方可在租赁合同中增加上述条款。

二、承租方经营目的无法实现的处理情形

“承租方在租赁房房屋上从事经营活动的行政审批许可手续，由承租方自行办理并承担一切风险和费用。因无法办理经营手续或者经营手续不完整导致承租方无法使用房屋而退租的，承租方应承担违约责任。”

实践中不少承租方在经营手续无法取得后，会以承租目的无法实现为由要求解除租赁合同。为明确此时的责任负担情形，出租方可在租赁合同中增加上述条款。

三、合同终止后的腾退义务以占用费

“无论何种原因（包括但不限于租期届满、合同被解除、撤销或宣告无效、一方单方终止合同、政府征收）导致双方租赁合同权利义务终止，承租方均应在合同终止后五日内完成搬迁腾房义务，将所属物品、人员全部搬离清退，将房屋及设施设备按照本合同约定腾退给出租方。承租方应当按照出租方的要求先行办理腾房移交事宜，之后再处理可能涉及到的双方其他合同责任事宜。承租方不得以其他合同责任尚未处理为由拒绝腾退房屋。双方一致确认：若承租方未在合同终止后五日内的搬迁腾房期，则房屋占用费按照本合同租金标准两倍计算，该占用费的计算方法不因任何原因而调整。同时出租方有权采取停水停电等措施强制收回租赁房屋”

实践中，如果双方合同履行发生争议，此时即便租赁期满承租方往往也会拒绝腾退房屋。如果合同没有明确约定，法院通常会参照原合同约定的租金标准确定占用费，但这样出租方的权益显然无法得到很好保障。为避免相关风险，出租方可在租赁合同中增加上述条款，明确无论合同履行争议如何解决，承租方均应当先行腾退房屋，如拒不腾退则应当支付双倍资金占用费，并且有权停水停电。

四、抵押、优先购买权

“租赁期限内出租方有权转让、抵押和和其他方式处分租赁房屋，并且无需通知承租方，若需承租方配合，承租方应配合办理相应手续，承租方确认无条件放弃优先购买权。”

租赁期间，有时承租方会因为个人原因需要将租赁房屋抵押、转让。为避免风险，出租方可在租赁合同中增加上述条款。

五、腾退后装饰装修物的归属

“承租方腾退租赁房屋后，应保证租赁场所内原物的设备无损坏。装修形成的不可移动物承租方不能拆走或破坏，出租方不作补偿；承租方拆走可移动物以不损坏原房结构为限，因拆除造成房屋毁损的，承租方应当恢复原状。”

实践中出租方与承租方时常会就房屋腾退后装修装饰物的归属产生纠纷，为避免风险，出租方可在租赁合同中增加上述条款。