吉隆坡商业代表项目，看这三个就够了 | 深度市调

作者: Ivy姐姐

编辑：火姐

出品：Hot商业

读懂吉隆坡的商业，要从了解吉隆坡的城市人文开始。

它是如此年轻，在灿若繁星的世界都会群中资历尚浅。自1860年建城，仅仅一个多世纪，就从“泥泞的河口”（Kuala Lumpur马来语义）一跃成为高楼林立、贸易繁荣的东南亚三大城市之一。

它是如此国际化，熙熙攘攘的人群中混杂各色面孔。马、华、印三大主体民族和谐共处，常住人口仅200万，每年迎接的外国游客却超过1200万人次。

◎占美清真寺

它是如此多元，被称为“亚洲文化的十字路口”。从葡萄牙、荷兰、英国、日本，再回到英国，轮番殖民统治在相当程度上奠定了这座城市的气质：都有，但都不精。

它是如此平和，急性子的人难免觉得这里效率太低。四季如夏的热空气中，人们走得不疾不徐，也很少见到争吵。街头的榴莲摊、嘛嘛档，流淌着生动鲜活的人间烟火气。

◎武吉免登商圈附近，阿罗街榴莲摊的华人老板娘

带着这样的城市初印象，我们走进吉隆坡核心商圈城中城（KLCC）-武吉免登（Bukit Bintang）区域，探访其中颇具代表性的三座商业项目：阳光广场（SURIA KLCC）、柏威年广场（PAVILION）、升禧广场（The Starhill）。

◎城中城-武吉免登区域主要地标 图源：优居东南亚

SURIA KLCC

25年前开业的“微度假目的地”

SURIA KLCC建面14万㎡，共6层，位于吉隆坡城市地标、昔日世界第一高楼石油双塔的底部裙楼，1998年开业时曾是全马最大的购物中心。

它有330多家店铺，主力店包括伊势丹百货、全马唯一日式书店纪伊国屋、一家冷藏超市和配有13块屏幕的TGV影院。

从室内设计、品牌组合来说，SURIA KLCC就是那种朴实无华、作风低调的老场，你甚至能看到地板依然保留着代表25年前审美潮流的深色波导线，绝不会让人觉得坐拥地标就高不可攀，像极了你不用洗头撸妆就能随时去见的那位老朋友，坦诚相见而又热络亲切。

◎商场中庭视角，可以看到岁月留下的痕迹

◎位于商场顶楼的纪伊国屋书店。吉隆坡曾获联合国教科文组织授予的2020年度“世界图书之都”

如果你认为SURIA KLCC仅限于此，那就大错特错了。事实上，放眼整个东南亚，它可能是功能最全的城市综合体，甚至承担了很大一部分城市公共配套的职能。

位于商场4层的国油科学探索中心、3层的国油画廊、G层的马来西亚首个音乐厅，以及隔壁的水族馆、城中城公园、文华东方酒店、吉隆坡会展中心，使得SURIA KLCC成为一座无论是观光客还是本地客都能深刻沉浸其中的超级综合体。

相比中国大陆于2004年才落成第一座真正意义上的城市综合体——深圳华润中心，KLCC如此宏大而业态丰富的规划无疑十分超前。

◎国油科学探索中心占地近7000㎡，除游客外也有不少当地家庭、学校前来参观

双子塔是马来西亚国家石油公司总部所在地，国油科学探索中心自然承担了与石油相关的大众科普重任。

在容量巨大、科技感十足的体验馆里，来访者不仅可以了解石油从开采到加工的各个环节，还能够体验大疆无人机飞往海上钻井平台的模拟游戏。

◎模拟游戏与大疆真机的操控体验并无太大区别

◎商场门头装饰的F1赛车模型

吉隆坡雪邦赛道曾于1999年至2017年承办F1马来西亚大奖赛，这座城市也因此与赛车结下不解之缘。在SURIA KLCC商场门头、科学探索中心、画廊等处，都融入了独具特色的F1元素，成为游客拍照留念的打卡点。

如果吉隆坡也有“城市微度假目的地”的概念，那么开山鼻祖定非SURIA KLCC莫属。

PAVILION

全马定位最高端的重奢标杆

从SURIA KLCC地下1层出发，通过城中城－武吉免登空桥系统步行十多分钟便可到达全马定位最高端、奢侈品牌最集中的购物中心PAVILION。

空桥系统于2012年投入使用，钢架玻璃结构内设空调，不仅改善了城中城与武吉免登两大商圈无公共交通直达的问题，也为民众减轻了常年炎热、时晴时雨的天气困扰。

◎空桥系统全长1.173公里，连接区域内多座购物中心及酒店

PAVILION所在的武吉免登区是吉隆坡最繁华的商业购物娱乐区，区内集合了柏威年广场、金河广场、乐天广场、成功时代广场、飞轮海88、刘蝶广场、升禧广场等多家大型购物中心。

武吉免登之于吉隆坡，正如同南京路/淮海路之于上海，王府井之于北京，春熙路之于成都。

2007年，建面达22万㎡的PAVILION开幕，使得武吉免登成为一个全面覆盖高中低档次的大型综合性商圈、国际品牌进驻大马市场的首选之地。

◎PAVILION门前标志性的“三大碗”喷水池，象征三大民族共同繁荣

◎PAVILION主力店之一，马来西亚本土百货品牌PARKSON百盛

PAVILION拥有600多家店铺和8个生活方式专区，整体动线呈“回”字形，可以清晰明了地看到楼上楼下，店铺展面绝佳。

仔细看看你会发现，一段长廊分成左右两边，一边是大牌奢侈品，一边则是较为亲民的品牌。玻璃天窗下有很多小酒吧和餐饮，夜晚时分格外热闹。

相比于SURIA KLCC中的重奢、轻奢、高化品牌多以中小铺位 “蜗居”于商场G层，PAVILION里的一众重奢店铺无疑要大气舒展得多。

星光大道（Bintang Walk）临街一侧，所有国际一线品牌均以“1+2”复式店铺呈现，拔升了项目的整体气质。

PAVILION顶部以玻璃天窗设计，辅以内场的白色主色调，呈现一种明亮通透的舒适感。

宽敞的中庭十分适合举办各种大型主题活动，2层至3层间的阶梯则形成天然的观众席。

◎下午茶时间，中庭两侧咖啡厅的入座率颇高

◎GPHG巡展活动邀请了不少当地名流到场

探访当日，恰逢日内瓦高级钟表大赏（GPHG）巡展活动在此举办。GPHG素有“钟表界奥斯卡”的美誉，能举办如此高规格的活动，也充分印证了PAVILION在吉隆坡的商业标杆地位。

值得一提的是，商场顶楼居然有一条已开业12年的“东京街”，近40家铺位涵盖日式餐饮、服饰、个护、生活杂货等，随处可见的樱花、灯笼、招财猫元素，让人仿佛从吉隆坡穿越到日本。

尽管日籍人士在吉隆坡总人口中的占比极低，但无论是 SURIA KLCC的伊势丹、纪伊国屋、宜得利，还是PAVILION的东京街，都在商场中占据了不小的面积，足以见得当地商业市场对于日本文化与品牌的认可。

◎商场顶楼的东京街入口颇为显眼

◎中国电影《封神》正在马来西亚热映

The Starhill

存量改造的典型样本

与PAVILION仅一街之隔，就是体量仅2.85万㎡，却因高品质改造而备受瞩目的The Starhill。

项目于1996年开业，原名“升禧艺廊”（Starhill Gallery），以古典宫廷式风格与奢华生活方式体验著称。与商场连通的塔楼，是吉隆坡JW万豪酒店所在地。

2019年10月，商场正式更名为The Starhill，并关闭部分空间进行为期2年的升级改造。

同时，为满足持续增长的客户需求，JW万豪酒店扩建了162间新客房。加上与之相邻的丽思卡尔顿，两家酒店有超过1100个房间与The Starhill无缝衔接，为商场提供了充足的客流。

◎升级改造后的商场公区

升级后的商场重新定位为“Home of The Tastemakers”，这不仅反映在更加现代典雅的空间设计上，也渗透在招商运营的点滴细节中。

商场标志性的不规则外立面上层作为建筑遗产被保留下来，它的形态让人联想到皇冠，这也成为商场面向PAVILION一侧主入口最具吸引力的视觉符号。

◎改造前主入口 图源：Kokaistudios 建筑邦

◎改造后主入口 图源：Kokaistudios 建筑邦

JW万豪酒店从原有塔楼延展至商场内的三层空间，住客可通过酒店房间窗户看向充满光线的商场中庭，传统的空间界限被打破，带来耳目一新的窗景体验。

◎商场主中庭上方的酒店立面 图源：Kokaistudios 建筑邦

品牌组合上，除LV、ROLEX等奢侈品牌主力租户，The Starhill更着重引入了Gibson吉他行、THE CHAMBER酒行等生活方式类品牌。

◎拥有100多年历史的美国著名乐器品牌Gibson

◎诚品书店东南亚首店

2022年12月，诚品生活东南亚首店于The Starhill开幕，门店面积约6600㎡，集书店、零售、文创、咖啡、餐饮为一体，进一步强化了项目“风尚缔造者家园”的引领性定位。

我们探访时，项目中庭化身画廊，The Starhill正与SAVE WILD TIGERS、THE HABITAT FOUNDATION等公益组织共同举办野生虎主题艺术品义卖活动。

现场的LED大屏也显示，项目整个10月的活动日历也已排满，包括POP UP、Fashion Show等。

置身The Starhill，竟有一种“吉隆坡版K11”的错觉。

◎中庭公益活动及10月活动预告

世界因多样而多彩

漫游之后的几点思考

大半天的考察行程难免浮光掠影，几点随感值得进一步思考：

1、“在地性”并非都是显性的

城市性格构成商业发展的文化基底。新旧辉映、融合东方色彩与西方文明的吉隆坡，既有现代都市的时尚气派，也不乏古早传统的迷人风韵。

因此，这座城市的商业包容性极强，你甚至可以说它“极不讲究”。即使在高端场，也能喝到4RM一杯（约合人民币6.3元）的果汁，见到级次跨度极大的品牌比邻而居。

不由感慨，如此情形若在一贯强调秩序感的国内商业地产圈发生，即便不算“招商事故”，也迟早会在后续招调中予以校正。

◎SURIA KLCC的HLA概念店隔壁是Dior香化

除了F1赛车模型、“三大碗”喷水池，你也很难说出这些项目究竟有哪些容易“出片”的标志性点位。然而当你漫步其中，那种说不清道不明的自在氛围又似乎总在有意无意提醒你，这里是吉隆坡，不是喝过蜜雪冰城就拿不到“陆家嘴签证”的魔都，也不是永远飞奔在追求更新更靓路上的渔村。

我们总爱在商业产品打造中强调“在地性”，然而，真正的“在地性”是什么？客户需要的又是什么？

是原址历史建筑的活化保留，是当地文化元素在建筑设计、艺术装置、节庆美陈中的简单移植，还是充分尊重本土生活习惯，创造一个让人不用费力踮起脚尖就能轻松融入其中的精神磁场？也许我们终会找到自己满意的那个答案。

2、综合体的玩法还有无限可能

本次探访的三个项目，在综合体各组成部分之间的客户导流、功能互补上都有不少值得借鉴之处。

◎与商场无缝衔接的PAVILION公寓同样高端

如果说，1.0版的城市综合体是将不同业态版块组合集聚起来，在这个集约系统内发挥1+1＞2的功能效用，那么这道题的玩法已经相当成熟。

在“商业+写字楼+酒店+住宅”的传统套路之外，我们已经看到越来越多的购物中心、写字楼里开始装入美术馆、音乐厅、小剧场，甚至农场、直播间、马术场……

然而，业态之间那道无形的界限却依然存在。当城市综合体发展到今天，我们暂且称之为市场期待看到更多突破的2.0时代，是否可以多一些像The Starhill一样的脑洞大开，将业态之间的空间界限变得模糊，碰撞出更多大胆创意、新奇体验？

3、长盛不衰即合理，卷到尽头是虚无

总有同学吐槽大马效率太低，不说每年新开场子以双位数计的北上广深，就是和隔壁新场层出不穷、花样百出的曼谷相比，多年来吉隆坡具有代表性的购物中心也就那么几座。

然而，速度、规模也常常意味着紧张、生硬、缺少温度。

正因吉隆坡的慵懒、松弛、平和，你才能在工作日的下午4点，见到坐在中庭台阶上聊天休息的人们和日料店门口排起的长队。潮汐效应？好像并没有那么明显；chill氛围？本来无需刻意营造。

◎PAVILION东京街周四下午4点的日料店

十分认同《圆桌派》“旅行与人生”一期中周轶君说过的一段话：

“世界观的匮乏，是由于地理知识的匮乏。如何建立起一套看世界的观念，你要了解的不是地图上空的观念，而是你真的走过，在高原还是在平原上，有什么样的生活方式。”

你建立起地理观念后，你对它就是平视的态度，不会再用或高或低或不准确的观念来看它。任何生活方式和价值观，都是由于地理人文所决定的。”

也许，这便是读懂商业前先读懂城市人文的意义，也是探场的终极奥义所在。吉隆坡商业代表项目，看这三个就够了 | 深度市调

作者: Ivy姐姐

编辑：火姐

出品：Hot商业

读懂吉隆坡的商业，要从了解吉隆坡的城市人文开始。

它是如此年轻，在灿若繁星的世界都会群中资历尚浅。自1860年建城，仅仅一个多世纪，就从“泥泞的河口”（Kuala Lumpur马来语义）一跃成为高楼林立、贸易繁荣的东南亚三大城市之一。

它是如此国际化，熙熙攘攘的人群中混杂各色面孔。马、华、印三大主体民族和谐共处，常住人口仅200万，每年迎接的外国游客却超过1200万人次。

◎占美清真寺

它是如此多元，被称为“亚洲文化的十字路口”。从葡萄牙、荷兰、英国、日本，再回到英国，轮番殖民统治在相当程度上奠定了这座城市的气质：都有，但都不精。

它是如此平和，急性子的人难免觉得这里效率太低。四季如夏的热空气中，人们走得不疾不徐，也很少见到争吵。街头的榴莲摊、嘛嘛档，流淌着生动鲜活的人间烟火气。

◎武吉免登商圈附近，阿罗街榴莲摊的华人老板娘

带着这样的城市初印象，我们走进吉隆坡核心商圈城中城（KLCC）-武吉免登（Bukit Bintang）区域，探访其中颇具代表性的三座商业项目：阳光广场（SURIA KLCC）、柏威年广场（PAVILION）、升禧广场（The Starhill）。

◎城中城-武吉免登区域主要地标 图源：优居东南亚

SURIA KLCC

25年前开业的“微度假目的地”

SURIA KLCC建面14万㎡，共6层，位于吉隆坡城市地标、昔日世界第一高楼石油双塔的底部裙楼，1998年开业时曾是全马最大的购物中心。

它有330多家店铺，主力店包括伊势丹百货、全马唯一日式书店纪伊国屋、一家冷藏超市和配有13块屏幕的TGV影院。

从室内设计、品牌组合来说，SURIA KLCC就是那种朴实无华、作风低调的老场，你甚至能看到地板依然保留着代表25年前审美潮流的深色波导线，绝不会让人觉得坐拥地标就高不可攀，像极了你不用洗头撸妆就能随时去见的那位老朋友，坦诚相见而又热络亲切。

◎商场中庭视角，可以看到岁月留下的痕迹

◎位于商场顶楼的纪伊国屋书店。吉隆坡曾获联合国教科文组织授予的2020年度“世界图书之都”

如果你认为SURIA KLCC仅限于此，那就大错特错了。事实上，放眼整个东南亚，它可能是功能最全的城市综合体，甚至承担了很大一部分城市公共配套的职能。

位于商场4层的国油科学探索中心、3层的国油画廊、G层的马来西亚首个音乐厅，以及隔壁的水族馆、城中城公园、文华东方酒店、吉隆坡会展中心，使得SURIA KLCC成为一座无论是观光客还是本地客都能深刻沉浸其中的超级综合体。

相比中国大陆于2004年才落成第一座真正意义上的城市综合体——深圳华润中心，KLCC如此宏大而业态丰富的规划无疑十分超前。

◎国油科学探索中心占地近7000㎡，除游客外也有不少当地家庭、学校前来参观

双子塔是马来西亚国家石油公司总部所在地，国油科学探索中心自然承担了与石油相关的大众科普重任。

在容量巨大、科技感十足的体验馆里，来访者不仅可以了解石油从开采到加工的各个环节，还能够体验大疆无人机飞往海上钻井平台的模拟游戏。

◎模拟游戏与大疆真机的操控体验并无太大区别

◎商场门头装饰的F1赛车模型

吉隆坡雪邦赛道曾于1999年至2017年承办F1马来西亚大奖赛，这座城市也因此与赛车结下不解之缘。在SURIA KLCC商场门头、科学探索中心、画廊等处，都融入了独具特色的F1元素，成为游客拍照留念的打卡点。

如果吉隆坡也有“城市微度假目的地”的概念，那么开山鼻祖定非SURIA KLCC莫属。

PAVILION

全马定位最高端的重奢标杆

从SURIA KLCC地下1层出发，通过城中城－武吉免登空桥系统步行十多分钟便可到达全马定位最高端、奢侈品牌最集中的购物中心PAVILION。

空桥系统于2012年投入使用，钢架玻璃结构内设空调，不仅改善了城中城与武吉免登两大商圈无公共交通直达的问题，也为民众减轻了常年炎热、时晴时雨的天气困扰。

◎空桥系统全长1.173公里，连接区域内多座购物中心及酒店

PAVILION所在的武吉免登区是吉隆坡最繁华的商业购物娱乐区，区内集合了柏威年广场、金河广场、乐天广场、成功时代广场、飞轮海88、刘蝶广场、升禧广场等多家大型购物中心。

武吉免登之于吉隆坡，正如同南京路/淮海路之于上海，王府井之于北京，春熙路之于成都。

2007年，建面达22万㎡的PAVILION开幕，使得武吉免登成为一个全面覆盖高中低档次的大型综合性商圈、国际品牌进驻大马市场的首选之地。

◎PAVILION门前标志性的“三大碗”喷水池，象征三大民族共同繁荣

◎PAVILION主力店之一，马来西亚本土百货品牌PARKSON百盛

PAVILION拥有600多家店铺和8个生活方式专区，整体动线呈“回”字形，可以清晰明了地看到楼上楼下，店铺展面绝佳。

仔细看看你会发现，一段长廊分成左右两边，一边是大牌奢侈品，一边则是较为亲民的品牌。玻璃天窗下有很多小酒吧和餐饮，夜晚时分格外热闹。

相比于SURIA KLCC中的重奢、轻奢、高化品牌多以中小铺位 “蜗居”于商场G层，PAVILION里的一众重奢店铺无疑要大气舒展得多。

星光大道（Bintang Walk）临街一侧，所有国际一线品牌均以“1+2”复式店铺呈现，拔升了项目的整体气质。

PAVILION顶部以玻璃天窗设计，辅以内场的白色主色调，呈现一种明亮通透的舒适感。

宽敞的中庭十分适合举办各种大型主题活动，2层至3层间的阶梯则形成天然的观众席。

◎下午茶时间，中庭两侧咖啡厅的入座率颇高

◎GPHG巡展活动邀请了不少当地名流到场

探访当日，恰逢日内瓦高级钟表大赏（GPHG）巡展活动在此举办。GPHG素有“钟表界奥斯卡”的美誉，能举办如此高规格的活动，也充分印证了PAVILION在吉隆坡的商业标杆地位。

值得一提的是，商场顶楼居然有一条已开业12年的“东京街”，近40家铺位涵盖日式餐饮、服饰、个护、生活杂货等，随处可见的樱花、灯笼、招财猫元素，让人仿佛从吉隆坡穿越到日本。

尽管日籍人士在吉隆坡总人口中的占比极低，但无论是 SURIA KLCC的伊势丹、纪伊国屋、宜得利，还是PAVILION的东京街，都在商场中占据了不小的面积，足以见得当地商业市场对于日本文化与品牌的认可。

◎商场顶楼的东京街入口颇为显眼

◎中国电影《封神》正在马来西亚热映

The Starhill

存量改造的典型样本

与PAVILION仅一街之隔，就是体量仅2.85万㎡，却因高品质改造而备受瞩目的The Starhill。

项目于1996年开业，原名“升禧艺廊”（Starhill Gallery），以古典宫廷式风格与奢华生活方式体验著称。与商场连通的塔楼，是吉隆坡JW万豪酒店所在地。

2019年10月，商场正式更名为The Starhill，并关闭部分空间进行为期2年的升级改造。

同时，为满足持续增长的客户需求，JW万豪酒店扩建了162间新客房。加上与之相邻的丽思卡尔顿，两家酒店有超过1100个房间与The Starhill无缝衔接，为商场提供了充足的客流。

◎升级改造后的商场公区

升级后的商场重新定位为“Home of The Tastemakers”，这不仅反映在更加现代典雅的空间设计上，也渗透在招商运营的点滴细节中。

商场标志性的不规则外立面上层作为建筑遗产被保留下来，它的形态让人联想到皇冠，这也成为商场面向PAVILION一侧主入口最具吸引力的视觉符号。

◎改造前主入口 图源：Kokaistudios 建筑邦

◎改造后主入口 图源：Kokaistudios 建筑邦

JW万豪酒店从原有塔楼延展至商场内的三层空间，住客可通过酒店房间窗户看向充满光线的商场中庭，传统的空间界限被打破，带来耳目一新的窗景体验。

◎商场主中庭上方的酒店立面 图源：Kokaistudios 建筑邦

品牌组合上，除LV、ROLEX等奢侈品牌主力租户，The Starhill更着重引入了Gibson吉他行、THE CHAMBER酒行等生活方式类品牌。

◎拥有100多年历史的美国著名乐器品牌Gibson

◎诚品书店东南亚首店

2022年12月，诚品生活东南亚首店于The Starhill开幕，门店面积约6600㎡，集书店、零售、文创、咖啡、餐饮为一体，进一步强化了项目“风尚缔造者家园”的引领性定位。

我们探访时，项目中庭化身画廊，The Starhill正与SAVE WILD TIGERS、THE HABITAT FOUNDATION等公益组织共同举办野生虎主题艺术品义卖活动。

现场的LED大屏也显示，项目整个10月的活动日历也已排满，包括POP UP、Fashion Show等。

置身The Starhill，竟有一种“吉隆坡版K11”的错觉。

◎中庭公益活动及10月活动预告

世界因多样而多彩

漫游之后的几点思考

大半天的考察行程难免浮光掠影，几点随感值得进一步思考：

1、“在地性”并非都是显性的

城市性格构成商业发展的文化基底。新旧辉映、融合东方色彩与西方文明的吉隆坡，既有现代都市的时尚气派，也不乏古早传统的迷人风韵。

因此，这座城市的商业包容性极强，你甚至可以说它“极不讲究”。即使在高端场，也能喝到4RM一杯（约合人民币6.3元）的果汁，见到级次跨度极大的品牌比邻而居。

不由感慨，如此情形若在一贯强调秩序感的国内商业地产圈发生，即便不算“招商事故”，也迟早会在后续招调中予以校正。

◎SURIA KLCC的HLA概念店隔壁是Dior香化

除了F1赛车模型、“三大碗”喷水池，你也很难说出这些项目究竟有哪些容易“出片”的标志性点位。然而当你漫步其中，那种说不清道不明的自在氛围又似乎总在有意无意提醒你，这里是吉隆坡，不是喝过蜜雪冰城就拿不到“陆家嘴签证”的魔都，也不是永远飞奔在追求更新更靓路上的渔村。

我们总爱在商业产品打造中强调“在地性”，然而，真正的“在地性”是什么？客户需要的又是什么？

是原址历史建筑的活化保留，是当地文化元素在建筑设计、艺术装置、节庆美陈中的简单移植，还是充分尊重本土生活习惯，创造一个让人不用费力踮起脚尖就能轻松融入其中的精神磁场？也许我们终会找到自己满意的那个答案。

2、综合体的玩法还有无限可能

本次探访的三个项目，在综合体各组成部分之间的客户导流、功能互补上都有不少值得借鉴之处。

◎与商场无缝衔接的PAVILION公寓同样高端

如果说，1.0版的城市综合体是将不同业态版块组合集聚起来，在这个集约系统内发挥1+1＞2的功能效用，那么这道题的玩法已经相当成熟。

在“商业+写字楼+酒店+住宅”的传统套路之外，我们已经看到越来越多的购物中心、写字楼里开始装入美术馆、音乐厅、小剧场，甚至农场、直播间、马术场……

然而，业态之间那道无形的界限却依然存在。当城市综合体发展到今天，我们暂且称之为市场期待看到更多突破的2.0时代，是否可以多一些像The Starhill一样的脑洞大开，将业态之间的空间界限变得模糊，碰撞出更多大胆创意、新奇体验？

3、长盛不衰即合理，卷到尽头是虚无

总有同学吐槽大马效率太低，不说每年新开场子以双位数计的北上广深，就是和隔壁新场层出不穷、花样百出的曼谷相比，多年来吉隆坡具有代表性的购物中心也就那么几座。

然而，速度、规模也常常意味着紧张、生硬、缺少温度。

正因吉隆坡的慵懒、松弛、平和，你才能在工作日的下午4点，见到坐在中庭台阶上聊天休息的人们和日料店门口排起的长队。潮汐效应？好像并没有那么明显；chill氛围？本来无需刻意营造。

◎PAVILION东京街周四下午4点的日料店

十分认同《圆桌派》“旅行与人生”一期中周轶君说过的一段话：

“世界观的匮乏，是由于地理知识的匮乏。如何建立起一套看世界的观念，你要了解的不是地图上空的观念，而是你真的走过，在高原还是在平原上，有什么样的生活方式。”

你建立起地理观念后，你对它就是平视的态度，不会再用或高或低或不准确的观念来看它。任何生活方式和价值观，都是由于地理人文所决定的。”

也许，这便是读懂商业前先读懂城市人文的意义，也是探场的终极奥义所在。吉隆坡商业代表项目，看这三个就够了 | 深度市调

作者: Ivy姐姐

编辑：火姐

出品：Hot商业

读懂吉隆坡的商业，要从了解吉隆坡的城市人文开始。

它是如此年轻，在灿若繁星的世界都会群中资历尚浅。自1860年建城，仅仅一个多世纪，就从“泥泞的河口”（Kuala Lumpur马来语义）一跃成为高楼林立、贸易繁荣的东南亚三大城市之一。

它是如此国际化，熙熙攘攘的人群中混杂各色面孔。马、华、印三大主体民族和谐共处，常住人口仅200万，每年迎接的外国游客却超过1200万人次。

◎占美清真寺

它是如此多元，被称为“亚洲文化的十字路口”。从葡萄牙、荷兰、英国、日本，再回到英国，轮番殖民统治在相当程度上奠定了这座城市的气质：都有，但都不精。

它是如此平和，急性子的人难免觉得这里效率太低。四季如夏的热空气中，人们走得不疾不徐，也很少见到争吵。街头的榴莲摊、嘛嘛档，流淌着生动鲜活的人间烟火气。

◎武吉免登商圈附近，阿罗街榴莲摊的华人老板娘

带着这样的城市初印象，我们走进吉隆坡核心商圈城中城（KLCC）-武吉免登（Bukit Bintang）区域，探访其中颇具代表性的三座商业项目：阳光广场（SURIA KLCC）、柏威年广场（PAVILION）、升禧广场（The Starhill）。

◎城中城-武吉免登区域主要地标 图源：优居东南亚

SURIA KLCC

25年前开业的“微度假目的地”

SURIA KLCC建面14万㎡，共6层，位于吉隆坡城市地标、昔日世界第一高楼石油双塔的底部裙楼，1998年开业时曾是全马最大的购物中心。

它有330多家店铺，主力店包括伊势丹百货、全马唯一日式书店纪伊国屋、一家冷藏超市和配有13块屏幕的TGV影院。

从室内设计、品牌组合来说，SURIA KLCC就是那种朴实无华、作风低调的老场，你甚至能看到地板依然保留着代表25年前审美潮流的深色波导线，绝不会让人觉得坐拥地标就高不可攀，像极了你不用洗头撸妆就能随时去见的那位老朋友，坦诚相见而又热络亲切。

◎商场中庭视角，可以看到岁月留下的痕迹

◎位于商场顶楼的纪伊国屋书店。吉隆坡曾获联合国教科文组织授予的2020年度“世界图书之都”

如果你认为SURIA KLCC仅限于此，那就大错特错了。事实上，放眼整个东南亚，它可能是功能最全的城市综合体，甚至承担了很大一部分城市公共配套的职能。

位于商场4层的国油科学探索中心、3层的国油画廊、G层的马来西亚首个音乐厅，以及隔壁的水族馆、城中城公园、文华东方酒店、吉隆坡会展中心，使得SURIA KLCC成为一座无论是观光客还是本地客都能深刻沉浸其中的超级综合体。

相比中国大陆于2004年才落成第一座真正意义上的城市综合体——深圳华润中心，KLCC如此宏大而业态丰富的规划无疑十分超前。

◎国油科学探索中心占地近7000㎡，除游客外也有不少当地家庭、学校前来参观

双子塔是马来西亚国家石油公司总部所在地，国油科学探索中心自然承担了与石油相关的大众科普重任。

在容量巨大、科技感十足的体验馆里，来访者不仅可以了解石油从开采到加工的各个环节，还能够体验大疆无人机飞往海上钻井平台的模拟游戏。

◎模拟游戏与大疆真机的操控体验并无太大区别

◎商场门头装饰的F1赛车模型

吉隆坡雪邦赛道曾于1999年至2017年承办F1马来西亚大奖赛，这座城市也因此与赛车结下不解之缘。在SURIA KLCC商场门头、科学探索中心、画廊等处，都融入了独具特色的F1元素，成为游客拍照留念的打卡点。

如果吉隆坡也有“城市微度假目的地”的概念，那么开山鼻祖定非SURIA KLCC莫属。

PAVILION

全马定位最高端的重奢标杆

从SURIA KLCC地下1层出发，通过城中城－武吉免登空桥系统步行十多分钟便可到达全马定位最高端、奢侈品牌最集中的购物中心PAVILION。

空桥系统于2012年投入使用，钢架玻璃结构内设空调，不仅改善了城中城与武吉免登两大商圈无公共交通直达的问题，也为民众减轻了常年炎热、时晴时雨的天气困扰。

◎空桥系统全长1.173公里，连接区域内多座购物中心及酒店

PAVILION所在的武吉免登区是吉隆坡最繁华的商业购物娱乐区，区内集合了柏威年广场、金河广场、乐天广场、成功时代广场、飞轮海88、刘蝶广场、升禧广场等多家大型购物中心。

武吉免登之于吉隆坡，正如同南京路/淮海路之于上海，王府井之于北京，春熙路之于成都。

2007年，建面达22万㎡的PAVILION开幕，使得武吉免登成为一个全面覆盖高中低档次的大型综合性商圈、国际品牌进驻大马市场的首选之地。

◎PAVILION门前标志性的“三大碗”喷水池，象征三大民族共同繁荣

◎PAVILION主力店之一，马来西亚本土百货品牌PARKSON百盛

PAVILION拥有600多家店铺和8个生活方式专区，整体动线呈“回”字形，可以清晰明了地看到楼上楼下，店铺展面绝佳。

仔细看看你会发现，一段长廊分成左右两边，一边是大牌奢侈品，一边则是较为亲民的品牌。玻璃天窗下有很多小酒吧和餐饮，夜晚时分格外热闹。

相比于SURIA KLCC中的重奢、轻奢、高化品牌多以中小铺位 “蜗居”于商场G层，PAVILION里的一众重奢店铺无疑要大气舒展得多。

星光大道（Bintang Walk）临街一侧，所有国际一线品牌均以“1+2”复式店铺呈现，拔升了项目的整体气质。

PAVILION顶部以玻璃天窗设计，辅以内场的白色主色调，呈现一种明亮通透的舒适感。

宽敞的中庭十分适合举办各种大型主题活动，2层至3层间的阶梯则形成天然的观众席。

◎下午茶时间，中庭两侧咖啡厅的入座率颇高

◎GPHG巡展活动邀请了不少当地名流到场

探访当日，恰逢日内瓦高级钟表大赏（GPHG）巡展活动在此举办。GPHG素有“钟表界奥斯卡”的美誉，能举办如此高规格的活动，也充分印证了PAVILION在吉隆坡的商业标杆地位。

值得一提的是，商场顶楼居然有一条已开业12年的“东京街”，近40家铺位涵盖日式餐饮、服饰、个护、生活杂货等，随处可见的樱花、灯笼、招财猫元素，让人仿佛从吉隆坡穿越到日本。

尽管日籍人士在吉隆坡总人口中的占比极低，但无论是 SURIA KLCC的伊势丹、纪伊国屋、宜得利，还是PAVILION的东京街，都在商场中占据了不小的面积，足以见得当地商业市场对于日本文化与品牌的认可。

◎商场顶楼的东京街入口颇为显眼

◎中国电影《封神》正在马来西亚热映

The Starhill

存量改造的典型样本

与PAVILION仅一街之隔，就是体量仅2.85万㎡，却因高品质改造而备受瞩目的The Starhill。

项目于1996年开业，原名“升禧艺廊”（Starhill Gallery），以古典宫廷式风格与奢华生活方式体验著称。与商场连通的塔楼，是吉隆坡JW万豪酒店所在地。

2019年10月，商场正式更名为The Starhill，并关闭部分空间进行为期2年的升级改造。

同时，为满足持续增长的客户需求，JW万豪酒店扩建了162间新客房。加上与之相邻的丽思卡尔顿，两家酒店有超过1100个房间与The Starhill无缝衔接，为商场提供了充足的客流。

◎升级改造后的商场公区

升级后的商场重新定位为“Home of The Tastemakers”，这不仅反映在更加现代典雅的空间设计上，也渗透在招商运营的点滴细节中。

商场标志性的不规则外立面上层作为建筑遗产被保留下来，它的形态让人联想到皇冠，这也成为商场面向PAVILION一侧主入口最具吸引力的视觉符号。

◎改造前主入口 图源：Kokaistudios 建筑邦

◎改造后主入口 图源：Kokaistudios 建筑邦

JW万豪酒店从原有塔楼延展至商场内的三层空间，住客可通过酒店房间窗户看向充满光线的商场中庭，传统的空间界限被打破，带来耳目一新的窗景体验。

◎商场主中庭上方的酒店立面 图源：Kokaistudios 建筑邦

品牌组合上，除LV、ROLEX等奢侈品牌主力租户，The Starhill更着重引入了Gibson吉他行、THE CHAMBER酒行等生活方式类品牌。

◎拥有100多年历史的美国著名乐器品牌Gibson

◎诚品书店东南亚首店

2022年12月，诚品生活东南亚首店于The Starhill开幕，门店面积约6600㎡，集书店、零售、文创、咖啡、餐饮为一体，进一步强化了项目“风尚缔造者家园”的引领性定位。

我们探访时，项目中庭化身画廊，The Starhill正与SAVE WILD TIGERS、THE HABITAT FOUNDATION等公益组织共同举办野生虎主题艺术品义卖活动。

现场的LED大屏也显示，项目整个10月的活动日历也已排满，包括POP UP、Fashion Show等。

置身The Starhill，竟有一种“吉隆坡版K11”的错觉。

◎中庭公益活动及10月活动预告

世界因多样而多彩

漫游之后的几点思考

大半天的考察行程难免浮光掠影，几点随感值得进一步思考：

1、“在地性”并非都是显性的

城市性格构成商业发展的文化基底。新旧辉映、融合东方色彩与西方文明的吉隆坡，既有现代都市的时尚气派，也不乏古早传统的迷人风韵。

因此，这座城市的商业包容性极强，你甚至可以说它“极不讲究”。即使在高端场，也能喝到4RM一杯（约合人民币6.3元）的果汁，见到级次跨度极大的品牌比邻而居。

不由感慨，如此情形若在一贯强调秩序感的国内商业地产圈发生，即便不算“招商事故”，也迟早会在后续招调中予以校正。

◎SURIA KLCC的HLA概念店隔壁是Dior香化

除了F1赛车模型、“三大碗”喷水池，你也很难说出这些项目究竟有哪些容易“出片”的标志性点位。然而当你漫步其中，那种说不清道不明的自在氛围又似乎总在有意无意提醒你，这里是吉隆坡，不是喝过蜜雪冰城就拿不到“陆家嘴签证”的魔都，也不是永远飞奔在追求更新更靓路上的渔村。

我们总爱在商业产品打造中强调“在地性”，然而，真正的“在地性”是什么？客户需要的又是什么？

是原址历史建筑的活化保留，是当地文化元素在建筑设计、艺术装置、节庆美陈中的简单移植，还是充分尊重本土生活习惯，创造一个让人不用费力踮起脚尖就能轻松融入其中的精神磁场？也许我们终会找到自己满意的那个答案。

2、综合体的玩法还有无限可能

本次探访的三个项目，在综合体各组成部分之间的客户导流、功能互补上都有不少值得借鉴之处。

◎与商场无缝衔接的PAVILION公寓同样高端

如果说，1.0版的城市综合体是将不同业态版块组合集聚起来，在这个集约系统内发挥1+1＞2的功能效用，那么这道题的玩法已经相当成熟。

在“商业+写字楼+酒店+住宅”的传统套路之外，我们已经看到越来越多的购物中心、写字楼里开始装入美术馆、音乐厅、小剧场，甚至农场、直播间、马术场……

然而，业态之间那道无形的界限却依然存在。当城市综合体发展到今天，我们暂且称之为市场期待看到更多突破的2.0时代，是否可以多一些像The Starhill一样的脑洞大开，将业态之间的空间界限变得模糊，碰撞出更多大胆创意、新奇体验？

3、长盛不衰即合理，卷到尽头是虚无

总有同学吐槽大马效率太低，不说每年新开场子以双位数计的北上广深，就是和隔壁新场层出不穷、花样百出的曼谷相比，多年来吉隆坡具有代表性的购物中心也就那么几座。

然而，速度、规模也常常意味着紧张、生硬、缺少温度。

正因吉隆坡的慵懒、松弛、平和，你才能在工作日的下午4点，见到坐在中庭台阶上聊天休息的人们和日料店门口排起的长队。潮汐效应？好像并没有那么明显；chill氛围？本来无需刻意营造。

◎PAVILION东京街周四下午4点的日料店

十分认同《圆桌派》“旅行与人生”一期中周轶君说过的一段话：

“世界观的匮乏，是由于地理知识的匮乏。如何建立起一套看世界的观念，你要了解的不是地图上空的观念，而是你真的走过，在高原还是在平原上，有什么样的生活方式。”

你建立起地理观念后，你对它就是平视的态度，不会再用或高或低或不准确的观念来看它。任何生活方式和价值观，都是由于地理人文所决定的。”

也许，这便是读懂商业前先读懂城市人文的意义，也是探场的终极奥义所在。