从“三兄弟”到“七子”，园区这个板块到底有多卷？

今年来，苏州园区新房市场供应持续增加，核心、次核心板块项目均表现亮眼。

与此同时，今年园区土地市场也非常热闹，截至目前已经挂牌了12宗涉宅用地，其中不乏核心优质地块。

在即将到来的苏州七批次土拍中，园区将再次出让2宗涉宅用地，分别位于斜塘和桑田岛。其中，斜塘板块的76号地块备受关注，它位于斜塘老街的正南方，是本次土拍的重头戏之一。

苏地2023-WG-76号位于工业园区松涛街东、淞江路北，地块占地约4.82万㎡，容积率1.6，起拍总价200512万元，起拍楼面价26000元/㎡。

根据规划，项目装修标准不低于3000元/㎡，且不高于6000元/㎡，并且社区需设置运动场和儿童活动场地。

根据实探，地块目前内部处于净地状态，并且已经有围栏围起。

地块位置相当不错，位于斜塘老街南，周边配套相当成熟。

交通方面，家门口就是轨交5号与8号线（在建）换乘站斜塘站，是妥妥的地铁盘。

商业方面，一路之隔就是斜塘邻里中心可满足基本的购物需求。

周边多个商圈环伺，北面的斜塘老街，轨交5号线一站直达园区奥体中心广场，驾车经金鸡湖隧道，也能很快到达苏州中心商圈。

医疗资源方面，地块南面就是园区星塘医院，周边还有苏大儿童医院、九龙医院等，以保障健康生活。

从容积率来看，地块容积率最高为1.6，未来也或将打造以洋房为主的改善社区。

值得一提的是，斜塘板块今年出让的涉宅用地中有两进入了摇号阶段，分别是苏地2023-WG-17号（湖东润雲）和苏地2023-WG-26号（大家月上海棠轩）。

这也为即将出让的斜塘76号地块提前锁定了热度，这块地块能否进入同样进入摇号阶段，让我们拭目以待。

从年初的“斜塘三兄弟”到“斜塘七子”，斜塘板块即将成为园区新盘数量最多的板块，也是园区今年最具讨论度的板块之一。

首先一起来看目前在售的“三兄弟”。

今年上半年，河滨雅苑、保利天珺、象屿天悦东方相继入市，从市场表现来看，三个项目卖得都还不错。

今年1-3季度，在园区核心湖西、湖东、独墅湖、奥体板块供应爆发的情况下，斜塘“三兄弟”也全都跻身园区销售榜单TOP10。

同时，斜塘板块也是今年能明显体感房价上涨的板块之一。

河滨雅苑，备案均价44750元/㎡；保利天珺，首批次备案均价43650元/㎡，最新批次房源均价45101元/㎡；象屿恒泰天悦东方，首批次备案均价45450元/㎡，最新批次房源备案均价45784元/㎡。

相比之下，2019年的纯新盘泊云庭，项目的备案均价仅约35890元/㎡。

可以说斜塘“三兄弟”的入市，重新定义了斜塘的房价水平，断供三年之久的斜塘板块，今年起正式迈入4.5万元/㎡+时代。

再加上今年上半年土拍市场的表现，斜塘板块热度一时“风头无两”，然而在近期的市场变化中，斜塘板块却面临着一些挑战和压力。

从6月份开始，随着三盘二批次房源相继加推以来，斜塘板块新房成交量较4、5月就出现了一定下滑，三个楼盘也都启用了渠道分销。

分析师认为，导致这一现象的原因有以下几点：

01

三盘同期销售，叠加园区核心板块分流

三盘同期销售，板块置业需求消耗快速。

同时斜塘板块的热度在一定程度上是承接了园区核心板块外溢红利。

而今年来，园区核心供应持续放量，从湖东、独墅湖、奥体，再到湖西，持有高预算的高端改善客户也更倾向这类“摇号盘”，这些项目不仅有着更高的品质和配套，也有着更高的升值空间和保值性。

02

二手房市场进一步冲击新房销售

今年，园区核心以及次核心板块的次新二手房挂牌量有明显增加，同时价格也一路下跌，例如奥体板块的唐宁府、中海上东区等。

虽然核心一二手房倒挂空间在不断缩小，但相较非倒挂价格跳涨的斜塘板块，仍有一定客户选择此类房源。

同时，次核心板块许多客户都是置换型客户，二手房市场的活跃度也对新房销售产生一定影响，整个置换链条轮动需要一定时间，新房市场部分改善需求自然会呈现一定停滞。

03

加之二季度来，整体市场下行影响

在一季度置业需求集中释放完毕后，二季度来，由于居民预期转弱等因素影响，苏州新房市场明显降温，到7-8月，客户观望情绪变得更加严重。这也导致了斜塘板块的新房成交量出现了一定的下滑。

而接下来，斜塘板块仍有多个项目待入市，板块竞争压力将更加激烈。

华润湖东润雲

项目位于斜塘“退二进三”的东宏路片区，在今年苏州二批次土拍中，项目地块经过41轮竞价后，进入摇号环节，成交楼面价28175元/㎡。

项目为华润高端“润”系产品，整体体量不大，将打造4幢高层+5幢洋房，其户型建面约145-165-179㎡，目前项目已经公开了售楼处，预计即将入市。

大家月上海棠轩

项目就位于湖东润雲正南面， 地块成交楼面价同样为28175元/㎡。

项目由杭派房企大家操盘，将打造7栋17F小高层，户型建面约138-156-169-188㎡，目前项目展厅已公开，售楼处与样板间预计于本月底公开。

保利置业27号项目

位于原莲花停保场的保利置业27号项目，近期也进行了规划公示，项目打造11栋7-11F洋房、小高层住宅。

项目周边是安置住宅小区莲花新村，其地块成交楼面价为22075元/㎡，是今年斜塘板块出让地块中楼面价最低的一宗，或将成为板块价格洼地。

在前两年，因为新房长期断供，加上“莲花帝国”在苏州二手房市场的影响力，许多人的刻板印象中，斜塘一直是一个“安置房多，界面较差”的板块，这种印象也在今年被彻底打破。

随着今年斜塘“三兄弟”的入市，我们能明显感受到高端改善需求正在“奥体南”逐渐崛起。

并且随着湖东、奥体等板块发展逐渐饱和，从园区对斜塘的一系列规划中，我们也能看到板块的潜力。特别是金堰路、东宏路片区，作为园区“退二进三”工作的重点之一，这里将打造为园区南高品质滨水社区，未来重塑斜塘整体城市界面。

目前金堰路、东宏路片区片内已有4宗宅地出让，金家堰邻里中心已正式开工，斜塘河南九年制学校建设如火如荼，地铁轨交6号线明年即将通车......这些都是斜塘板块实力和潜力的体现，也是园区速度与兑现力的体现。

整体来看，斜塘板块确实是今年苏州楼市的一匹黑马，并且由于区位优势，未来或将承接更多核心外溢，接棒成为园区的主力供应板块。

但同时，未来板块竞争也将更为激烈，华润湖东润雲与大家月上海棠轩等项目入市后板块房价或将有新突破。

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