容积率的改变预示着楼市新时代的来临，投资逐渐退出市场

近日，自然资源部发文建议取消远郊区容积率1.0的限制。

何为容积率？一块地的建筑面积除以土地面积的值为容积率。容积率越大则建筑密度越高，反之越低。容积率小于1基本就是要建别墅了。

这是自2010年限墅令以来，首次要放开别墅的建造了，反映出了楼市现状发生了极大改变。这一改变又会带来哪些变化呢？

还记得80、90年代的电器市场吗？那是改革开放的初期，人民收入水平开始得到提升，对电器的需求大增。还记得小时候村里的第一台电视被购买的时候，晚上全村人都去那一户人家去看，堪称万人空巷。那时候买电器是找关系凭票购买。倒腾家电唯一门槛在于货源---搞到货，就能赚到钱（这是否像极了现在的摇号买房，买到就是赚到）。

随着需求的增加，市场各种品牌的电器如雨后春笋般出现，贴牌，假冒，劣质产品横行于世。倒卖电器为多少人挣得了人生的第一桶金。因为根本不愁卖，所以质量根本不是生产者要考虑的主要问题。 而拥有几件家电那是可以吹牛逼的事。

后来了，随着产量的增长，供需关系的变化，质量、品质和功能性逐渐成为购买的第一要素，海尔砸冰箱事件就是在这种背景下发生的。倒腾家电再也不是暴利的生意了。生产市场发生剧烈的洗牌，当年的大多数生产商已经泯灭在历史的尘埃中。家电也已经回归它的消费属性。看看现在的房地产是不是也在走过去的老路了。

过去的房地产市场，就是那个时代的电器市场。万人抢房不断出现，房子根本不愁卖。于是各种奇葩户型大行其道，各种劣质房子频繁出现（你能找到一家没有出现过质量事故的开发商吗？）。管他有没有问题，先买了再说，买迟了就买不到了。房子是家庭条件好坏的第一标准。和那时候的电器市场是不是一样的道理

现在了，限墅了的解除标志着那个重量不重值得时代结束了。

别墅 的居住体验肯定要远远地好于现在的高层和超高层。它所能提供的产品的多样性（户型、可装饰性、环境）也不是传统产品可以比拟的。别墅的推出，意味着房子将从批量生产时代进入个性化、差异化时代。

限墅令的结束，标志着一个时代的结束，另一个时代的开始。投资需求将逐渐退出市场，居住需求将逐渐成为市场的主流需求。

众所周知，房地产不仅是一个消费市场，更是一个投资市场。这里面有大量的职业炒房人的存在。他们买房就是为了涨价后卖出来挣取差价。更多的是一种非职业投资者，就是那种在一个城市有多套房，自己家庭又住不了的；有一点闲钱又没处去的。但是他们很多人并不认为自己是炒房人，他们往往打着的自住的名义。

的确，对于中国的普通人来说，投资渠道是那样的缺乏，股市那是要谈之色变的，楼市成了最好的投资标的。这个人群所持有的房子的数量是非常惊人的。他们对房子的看法是影响房价的重大因素，而他们往往是后知后觉的。 随着房子需求的改变，投资的退出，必然带来价格的变化，至于变多少则取决于投资存量占总量的比例了。你觉得这个比例大概是多少了？